Mitől lesz jó az adásvételi szerződés? Mire érdemes odafigyelni? Mit kell elkerülni, és mihez kell ragaszkodni? Az általános infókon túl néhány érdekes, de sajnos valós történet következik, illetve rávilágítok a műszaki nézőpontokra is.
Szeretném az elején leszögezni, hogy nem vagyok ügyvéd, nem jogi tanácsadás következik. Jogi kérdésekben mindig kérd ki az adott szakterületen jártas (ez is fontos!) ügyvéd véleményét, tanácsát. Én itt azt tudom megosztani veled, amit a témáról tanultam és amit az ügyfeleimtől hallottam.
Szerződés előtt: megtekintés
Érdemes tudni, hogy Magyarországon ingatlant venni csak személyes megtekintés után lehet. Ez nem minden országban van így.
A személyes megtekintés azért van kikötve, hogy utólagosan ne lehessen arra hivatkozni, hogy a vevő valamit nem látott vagy máshogy gondolt, például a fényképek alapján nagyobbnak tűnt a szoba és kisebbnek a kert. Emiatt elállásnak helye nincs.
Formai és tartalmi követelmények
A szerződést azért érdemes és szokta is mindenki ügyvéd által elkészíttetni, mert az ingatlan adásvételi szerződésnek vannak bizonyos formai és tartalmi kikötései, ami nélkül nem lesz alkalmas arra, hogy a tulajdonjog átruházás az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülhessen.
Ilyen formai követelmény például, hogy kizárólag csak írásban lehet megkötni (szóban nem), gépelve kell hogy legyen (kézzel írva nem megfelelő), oldalak sorszámozva legyenek, minden oldalt alá kell írni, ügyvédi/közjegyzői/jogtanácsosi ellenjegyzés szükséges.
Vannak tartalmi követelmények is, amelyek nélkül nem lehet tulajdonjogot bejegyezni a földhivatalban. Továbbá hitel estén figyelembe kell venni a kiválasztott hitelintézet szerződésre vonatkozó előírásait is, ezek ugyanis bankról bankra változnak.
A fentiek miatt érdemes a hitelintézetet alapos utánjárást követően kiválasztani, mert ha az első bank valamilyen oknál fogva nem kíván hitelt folyósítani, akkor újra kell fogalmazni és kötni az adásvételi szerződést a következő bank tartalmi követelményeinek megfelelően. Ez a költségen túl időt és vesződést jelent mindhárom félnek. Volt olyan ügyfelem, aki egy ilyen szerződés újrakötés során vesztette el az eladója jóindulatát és vele együtt az átadott foglalóját is annak ellenére, hogy az eladó a szerződésben vállalta az együttműködést ilyen esetekre is.
Az ingatlan adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az alábbi főbb adatokat (lásd 1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról)
- eladó, vevő adatait: név, születési név, lakóhely, személyi szám, adószám, állampolgárság
- az ingatlan megnevezését: melyik település ingatlan-nyilvántartásában szerepel, belterület vagy külterület, helyrajzi szám (hrsz), természetben melyik utca és házszám alatt található, valamint az ingatlan-nyilvántartás szerinti minősítése (kivett lakóház, udvar, lakás, stb.)
- a jogi ügylet körülírását: „az eladók eladják, a vevők megvásárolják a körülírt ingatlant”, „az ajándékozó elajándékozza, a megajándékozott elfogadja a körülírt ingatlant”
- megtekintési záradékot: „alaposan megtekintett, általuk ismert, jelenlegi állapotában”
- vételárat, történt-e előleg vagy foglaló megfizetése, fizetési feltételeket, részletfizetés esetén tulajdonjog fenntartását a teljes vételár kifizetéséig
- hozzájárulást a földhivatali bejegyzéshez: „az eladók feltétlen beleegyezésüket adják az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéshez”
- szavatossági kitétel: „eladók szavatolják, hogy a nevezett ingatlan per- teher- és igénymentes” és ez kiterjed azokra az esetleges terhekre is, melyek nincsenek a tulajdoni lapon feltüntetve (pl. közös költség tartozás, közmű tartozás, építményadó tartozás, vagy bármi más)
- jelzáloggal, tartozással vagy végrehajtással terhelt ingatlan esetén az esetleges terhek rendezésének módját, ezek ütemezését
- a birtokba adás időpontját
- ügyvédi ellenjegyzést, száraz pecséttel ellátva
És természetesen ezen kívül még nagyon sok más dolgot is. Az ingatlan természetéből, a finanszírozás módjától és a felek vérmérsékletétől függően igazán bonyolulttá is válhat egy adásvételi szerződés. A legfontosabb tehát, hogy jó adásvételi szerződéshez ingatlanügyekben jártas ügyvéd kell.
Sajnos lehet hallani olyan eseteket is, ahol a -vélt vagy valós- összejátszás gyanúja (vagy élménye) merül fel. Legyünk őszinték: az ügyvédek is ugyanolyan emberek, mint ahogyan az orvosok, a tanárok, a politikusok, vagy a hentesek – és még hosszan sorolhatnám. Másrészt pedig, ahogy az ügyvéd ismerősömtől hallottam: „Szerződést mindenki tud írni. Na de jó szerződést? Az csak a bíróságon derül ki.” Ezért még jobb, ha Te választod ki azt, akinek a szakértelmében és a személyében is megbízol!
„Megtekintett állapotban”
Az ügyvéd nem műszaki szakember és tulajdonképpen azt az ingatlant sosem fogja látni, amit meg szeretnél venni. Emiatt azt nem lehet elvárni egy ügyvédtől, hogy a műszaki veszélyekre felhívja a figyelmet, de vannak jó fej és ezen a szakterületen valóban jártas ügyvédek, akik törődnek ezzel is (pl. javasolják, hogy nézesd meg az ingatlant szakemberrel). Az ügyvéd az alapján fogja megírni az adásvételi szerződést, amilyen adatokat a felektől kap.
Az ingatlan műszaki állapotának a rögzítése az összes fél érdeke, de nézzük, kit mi hajt:
- az ingatlanközvetítő az esetek többségében (de szerencsére nem mindig) a profitmaximalizálásra törekszik, hiszen jutalékot kap, az pedig annál magasabb, minél magasabb a vételár. Akkor lesz magasabb a vételár, ha minden szép és jó.
- az eladó is a magasabb vételárra törekszik, hiszen annál több marad neki (és általában még az ingatlanost is ki kell fizetnie). Ezért minden szép és jó és ennél jobb ingatlan nincs is a világon.
- a vevő természetesen az alacsonyabb vételárra törekszik, hiszen a pénzt neki kell előteremtenie most vagy az elkövetkezendő 20 év során.
Ez eddig természetes. Na de nézzük meg, hogy a használt ingatlanokra vonatkozó 5 év kellékszavatosság (amiről itt írtam korábban) tükrében kinek mi lenne az érdeke:
- Mivel a törvény a vevőt védi, azaz vita esetén az eladónak van bizonyítási kötelezettsége, ezért az eladónak az kéne, hogy legyen az érdeke, hogy minél több lényegi, árat befolyásoló hiba és tény szerepeljen az adásvételi szerződésben, hiszen ő ekkor mentesül a bizonyítás és a helytállás alól.
- Fenti fordított bizonyítási kötelezettség miatt a vevőnek az lenne érdeke, hogy minél kevesebb ilyen hiba szerepeljen a szerződésben. Persze az esetek többségében a vevő igazán hálás lenne, ha valós képet kaphatna az adott ingatlanról és nem kéne nyomozni, találgatni, meglepődni.
- Az ingatlanközvetítő, ha nem szeretne bíróságra járni amiatt, hogy vele őszinte volt az eladó, a lényegi tényeket, hibákat ő közölni akarta, azonban ez az információ „út közben” elveszett, akkor neki is arra kéne törekednie, hogy minél több műszaki információ szerepeljen a szerződésben.
És mi a valóság? Megtekintett állapotban. Vagy sok esetben sajnos még ez sem kerül megemlítésre. Esetleg még az szokott előfordulni, hogy „az eladónak rejtett hibáról nincs tudomása”. A legmesszemenőbb vállalás az volt, amit erről a témáról olvastam szerződésben, hogy „az eladó szavatolja az ingatlan jelen megtekintett állapotát a birtokba adásig”.
A fentiekből az látszik, hogy az eladó és az ingatlanos jogilag a vevő malmára hajtja a vizet, de ez sajnos azzal jár, hogy a vevő nem kapja meg az ingatlanról az alapvető információkat se.
Ha nincs is szakember a közelben, a helyszínen készült fényképekből lehet készíteni egy fényképes dokumentációt, ami a szerződés melléklete lehet. Vagy a tőlem (netán mástól) kapott írásbeli összefoglalót is lehet csatolni az adásvételi szerződéshez. A mellékleteket is a szerződéssel együtt őrizd meg, mert tudjuk, hogy sajnos a mellékletek vesznek el először.
Annak viszont próbáld elejét venni, hogy az utolsó pillanatban, az aláírás előtt olyan tényeket közöljenek veled, ami a vételár újratárgyalását kéne hogy maga után vonja. Ha így lenne, állj a sarkadra és közöld, hogy erről eddig nem volt szó!
Kötbér
Igen, csúnya dolog a kötbér és rémisztően hangzik, de érdemes azon is elgondolkozni, hogy mi van akkor, amikor nem fizet valaki vagy nem költözik ki időben. Az igazi szerződés ezekre az esetekre is gondol. Tudom, olyan ünneprontó ez, mint esküvő előtt a válásról beszélni és azt is gondolom, hogy nem vagy benne biztos, hogy ilyesmivel akarod magadra haragítani a másik felet rögtön a legelején.
De hidd el, sokkal motiváltabb lesz mindenki és jelentősen le fogja csökkenteni a csúsztatások és magyarázkodások lehetőségét.
Aláírtam a szerződést, enyém az ingatlan?
Az adásvételi szerződés aláírásával sajnos még nem. És birtokba adáskor sem feltétlenül, annak ellenére, hogy onnantól kezdve a birtoklónak kell az ingatlan birtoklásával kapcsolatos kockázatot viselnie (kárelhárítás és egyéb anyagi kötelezettségek). A tulajdonjog akkor jön létre, amikor az az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre került. Ingatlanokkal kapcsolatosan alapvető fő szabály, hogy ami nincs bejegyezve a földhivatalban, az hivatalosan tulajdonképpen nincs is. Az adásvétel után a hiteles tulajdoni lap letöltésével győződj meg róla Te is, hogy hivatalosan is be lett jegyezve a változás!
Hogyan tudja a vevő az eladó hibájából elveszíteni a foglalót?
Az egyik korábbi bejegyzésben már volt szó róla, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között, így itt most erre nem térek ki. Az eladónak előzetesen átadott pénzösszeget sajnos el lehet veszíteni hivatalos úton is és tisztességtelen magatartás miatt is.
Ha a tisztességtelen magatartást szeretnéd elkerülni, akkor vegyél igénybe letétkezelőt. Ennek során nem az ingatlanosnak vagy a tulajdonosnak utalod vagy adod a pénzt, hanem egy független letétkezelőhöz kerül, ahonnan ő a feltételek teljesülése esetén maradéktalanul megkapja az összeget. Ritka, de előfordul, hogy az eladó meggondolja magát, vagy már elköltötte a pénzt, amit vissza kéne adnia, netán abban bízik, hogy nem viszed perre a dolgot és megússza. Egy jó tanács ilyen esetre: ugyan mindenki tudja, hogy a polgári perek hosszasak és nem lehet tőle egyhamar eredményt várni, de ha pert indítasz, akkor a tárgyi ingatlan esetében a korábban említett permentesség nem fog teljesülni (a tulajdonlapra bejegyzésre kerül), tehát ha el akarja adni, akkor talán mégiscsak motivált lesz, hogy valahogy megoldja a vitás helyzetet.
Hivatalosan pedig például úgy lehet elveszíteni, hogy nem folyósítja a hitelt a bank. Ennek két oka lehet:
- vagy a hitelkérelmező nem hitelképes
- vagy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan nem alkalmas fedezetnek (a bank saját előírásai szerint, de ezek változóak)
Amikor a kérelmező, azaz a vevő nem hitelképes (és ennek előzetesen nem járt utána), az sajnos egyértelműen a vevőnek felróható hiba.
Na de mi a helyzet akkor, amikor az ingatlan nem alkalmas fedezetnek? Az a vevő hibája? Rossz ingatlant választott? Vagy rossz bankot?
Vagy az eladó hibája, mert az ingatlan nem felel meg a banknak? Ki az az eladó, aki úgy hirdeti az ingatlanát, hogy (ilyen meg olyan okból kifolyólag) banki fedezetnek nem alkalmas? Mondjuk láttam már ilyen hirdetést, de ritka, mint a fehér holló. Legyünk őszinték: a hirdetésben általában az szerepel, hogy CSOK-képes, meg jogilag rendezett, meg amúgy is tökéletes. És a valóság ezzel ellentétben az, hogy az esetek durván 50%-ában, -de lehet, hogy keveset mondok- azért valamilyen baj mindig van. És itt kifejezetten nem a műszaki hibákra gondolok, hanem azokra, amiket a bank is vizsgál: alapterület, belmagasság, valóság egyezik-e a térképmásolattal, stb. Tényleg csak a legalapvetőbb tényeket vizsgálják, az építési rendeleteknek való megfelelést nem, a műszaki állapotot pedig csak szőr mentén. Tehát ha az ingatlan miatt utasítja el a hitelkérelmet a bank, akkor az kinek a hibája?
Szerintem az eladóé. Ha így az eladó hibájából nem jön létre az adásvétel, akkor a foglaló legalább egyszeresen, de ha hivatalosan vesszük, akkor duplán járna vissza.
Ezzel ellentétben úgy hallottam, hogy ha nincs benne a szerződésben kifejezetten, hogy a hitel elutasítása esetén mi történik a foglalóval, akkor sajnos a vevő elvesztette a pénzét. Ez nagyon fájdalmas, főleg akkor, ha tényleg nem az ő hibájából történt. És sajnos nagyon sok ilyen esetről lehet hallani. Milliók vesznek kárba, az önrész egy része és ezáltal a vágyott ingatlanszerzés semmisül meg, vagy tolódik ki jó pár évvel.
És akkor egy gondolattal vigyük még tovább ezt a vonalat: mi történik akkor, amikor a banki hitelbírálat eredményének hatására nem a következő bankba mész és új szerződést fogalmazol, hanem esetleg a frissen felmerült körülmények fényében már nem is akarod megvenni az adott ingatlant? Mire gondolok? Például hogy nem is téglából van a fal, hanem mondjuk vályogból. Vagy hogy nem teljesíti a lakásra vonatkozó minimális követelményeket (szoba méret, belmagasság), esetleg a konyha nem szerepel a térképmásolaton és emiatt lakhatásra nem alkalmas.
Ha hitelre veszel ingatlant, akkor mindenképp beszéljétek át az ügyvéddel ezeket a speciális eshetőségeket is, és rögzítsétek a szerződésben!
Hogy fordulhat elő, hogy megveszel egy ingatlant és nem költözhetsz be?
Aláírod a szerződést, kifizetsz mindent, még a tulajdonlapra is bejegyeznek és mégsem tudsz beköltözni. Ez hogy fordulhat elő? Megvéd a szerződés és a jog, hiszen arra van, nem igaz? Sajnos nem feltétlenül. Ingatlan bérbeadás és adásvétel esetén is igaz az, hogy amennyiben nem nyilatkozik közjegyző előtt a bérlő vagy az eladó arról, hogy önként kiköltözik, nem lehet kilakoltatni. Érdemes erre is gondolni.
Amit már nem kötelező feltüntetni
2023 novemberéig kötelező volt az adásvételi szerződésben feltüntetni az energetikai tanúsítvány HET számát. Ennek az lett az eredménye, hogy mivel „minek kell az”, „nincs is semmi értelme”, „csak adóbeszedés az egész”, meg „nem ér semmit”, de mivel az ügyvéd addig nem zárhatta le a szerződést, amíg nem volt meg, ezért az utolsó előtti pillanatban becsúszott az ajtó alatt.
Akkor már tényleg nincs semmi értelme, mert megtörtént a megállapodás, már sokkal jobban izgul mindenki a pénzen meg a határidőkön.
Ezért aztán 2023 novembere után úgy változtatták meg a rendeletet, hogy már az ingatlan hirdetés során köteles az eladó ezt közölni. Bizony, köteles. És még sok minden a javára változott: pontosabb lett a számítás (pl. hőhidak figyelembe vétele vagy a nyári árnyékolás hiányának hatása) és már nem a megújuló energia pazarlása a cél, hanem a minél kevesebb bármilyen energia elhasználása. Mindezt az szolgálná, hogy már az elején meg tudja ítélni az érdeklődő, hogy mennyire lesz nehéz fenntartani az adott ingatlant és ez is segítse a döntése meghozatalában.
A valóság? A hirdetés feladásakor nem kötelező az energetikai besorolásra vonatkozó a rubrikát kitölteni, tehát nincs adat. És emiatt tanúsítvány se.
De figyeljétek meg, hogy akinek szuper a kis házikója, az azért kiteszi az ablakba az energetikai besorolást. Valahogy akkor van értelme, csak amikor kellemetlen az eredmény, akkor „nincs értelme”.
Már az ingatlan megtekintésekor kérd el az ingatlan energetikai tanúsítványát! Ha nincs meg, akkor hívd fel a figyelmet arra, hogy ezt már a hirdetésben kötelesek feltüntetni.
És amit sosem volt kötelező feltüntetni
2017 óta kötelező, de senki sem tud róla. Na, mi az? -hangozhatna a találós kérdés. A villamos műszaki felülvizsgálat.
Lakóingatlan adásvétel és bérbeadás esetén az eladónak villamos biztonsági felülvizsgálatot kell készíttetnie a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet (melléklet: 1.13.2. f pont) szerint, amennyiben nem áll rendelkezésre az elmúlt 6 évből ilyen dokumentum.
A szöveg jogi értelmezése szerint a Fi-relé és a 32A-es túláramvédelem csak az időszakos felülvizsgálat alól ad felmentést, nem az adásvétel esetén elvégzendő vizsgálat alól. Továbbá csak saját használatú tulajdon esetén, bérbeadás során nincs felmentés: 6 évente el kell végezni a felülvizsgálatot.
Képek: Unsplash+
Főoldal: ingatlanmernok.hu