Tiltólistás tevékenység helyett építőipari vállalkozás? Etikai szempontból jobban járunk ezzel mind. Gazdasági szempontból már vannak benne nem csak szürke, hanem nagyon sötét zónák is. Jogilag? – kérdezhetjük? Az mi? – hangzik a válasz. Az adózásról meg jobb, ha nem is beszélünk – de mi azért fogunk.
A 15-150 millió Ft közötti új építésűnek vagy vállalkozó által teljeskörűen felújítottnak hirdetett házak nem a gyenge idegzetűeknek való műfaj. Itt a szakszerűen megtervezett és megépített ház helyett a legtöbbször szakmailag kifogásolható módon kivitelezett, félrevezető információtartalmú, jogilag és pénzügyileg rendezetlen helyzetű ingatlanok kerülnek velünk szembe hétről-hétre.
Szóval: ÚJ ÉPÍTÉS és TELJESKÖRŰ FELÚJÍTÁS, avagy így építünk mi! (azaz ők…)
Ha ilyet tervezel venni, akkor mindenképp olvasd el! Ügyvédeknek, bankosoknak, értékbecslőknek kötelező! Ha netán építési hatóság vagy adóhatóság vagy, akkor ajánlott irodalom. Ha pedig kivitelező vagy, legyél Te az üdítő kivétel!
Eladás előtt álló házak állapotfelmérésével foglalkozik maroknyi csapatunk. Építészmérnökök vagyunk. Ezt tanultuk, ezt csináljuk, folyamatosan tájékozódunk az építési- és anyaghasználati előírásokról.
Heti-napi szinten képedünk el attól, amit látunk a terepen. És amikor jóindulattal próbáljuk elmagyarázni a beruházóknak, hogy esetleg legközelebb miért lenne jó máshogyan csinálni valamit, még sosem volt az a válasz, hogy „köszi, tényleg logikus, legközelebb így csináljuk”. Ami van, az mindig ’jóvanazúgy’. Mert így szoktuk. Meg mert mások is így csinálják. Meg még sosem volt belőle gond. És még sorolhatnám.
Az, hogy mi van leírva, mi az adott termék technológiai utasítása, melyek a szakmai irányelvek, mit mondanak a konferenciákon, továbbképzéseken, az valahogy sosem érdekel senkit a beruházók közül.
Rögtön az elején még egy nagyon fontos dologra szeretném felhívni a figyelmet. Sok vállalkozóval, beruházóval találkoztunk már (már ha eljön a szemlére, mert sokszor „nem ér rá”), de kisléptékes projektnél még sosem állt velem szemben se mérnök, se magasépítési technikus. Sőt, aki velem szemben állni szokott, annak többnyire semmilyen építőipari végzettsége nincs. Tisztán üzleti megfontolásból foglalkozik azzal, amivel. Vagy tegnap kezdett bele, vagy 30 éve ezt csinálja, a minőségben nagy különbség nincs.
Igyekezetben azért látszik eltérés. Ugyanis van, aki szemmel láthatóan nem sajnálja a pénzt és a munkát, csupán fogalma sincs arról, hogy mit csinál és azt hogyan kéne jól csinálni. Ha ezeket a vállalkozókat érdekelné a dolog, belőlük akár még jó kivitelező is válhatna.
És persze mindig van az a kategória, aki nagyon minimális energia és pénzbefektetéssel szeretné a lehető legmagasabb hozamot elérni.
Az amatőrtől a nehézsúlyú kategóriáig
Ebben is, mint minden művészetben, vannak jól elkülöníthető szintek. Közelmúltbeli szemlék tapasztalatai alapján adok egy kis ízelítőt, hogy milyen turpisságokkal találkozhatsz ebben a műfajban.
LEVEL 1: Régi ház vagy lakás teljeskörű felújítása, épületkontúr megmarad, bővítés nem történik.
Mindent elfed gipszkartonnal, hogy ne látszódjon, ha vizes vagy reped. Indok: így gyorsabb és szárazabb. Meg olcsóbb neki. De rosszabb neked.
Rozsdás radiátorok, miközben a fűtési rendszer új (tehát bontott radiátort építettek be). Mosógép nincs bekötve, eláztatja a bútort. Frissen festve, hogy lehetőleg semmi se látszódjon. Padlófűtés csak 1*2m-en volt, az is elektromos (ami elég sokat fogyaszt). Zuhany padlóösszefolyó rács alatt nincs cső, a szennyvíz a földbe szivárog. WC-nél nem érnek össze csövek, a gipszkarton dobozolásban szivárog a szennyvíz. Frissen ragasztott, de elrepedt csempe öntapadós tapétával megfixálva. Gázcső szabálytalanul van lezárva, szivárog. Bontott ablakok vannak beépítve (az is 4 féle egy ingatlanon belül). Bojler áramütés-veszélyes. Friss padlókiegyenlítés után is iszonyatosan lejt a padló. Dugalj PUR-habbal van rögzítve. Szabálytalan kazántelepítések, szabálytalan kémények. Dugaljak mögött nincs kábel. Tető felújítás helyett cserép festés (de a hirdetésben teljeskörűen felújított tető szerepel). Ráburkol a meglévő csempére és padlólapra. Padlástéri párazárás helyett bedobált építőipari csomagolóanyag.
Eladó magánszemély, csak fél év garanciát tud vállalni. Annak ellenére, hogy használt ingatlan eladása esetén az eladó 5 év kellékszavatosságra kötelezett.
Találkoztam olyannal is, ahol bontásra ítélt önkormányzati ingatlant vett meg valaki árverésen, majd kipofozta és eladta 5 lakásnak. A tető nem lett cserélve, csak javítva. A fa födém volt a padlás alatt, ahol hálószobákat és fürdőszobákat alakítottak ki. A kérdésünkre, hogy statikus és faanyagszakértő megnézte-e a szerkezetet, az volt a válasz, hogy nem. És még csak olcsó sem volt, ezeket ~100 millió Ft /lakás áron árulták.
LEVEL 2: Régi ház helyén építenek újat.
Ha a beépített térfogat nem változik (leegyszerűsítve, ha az épületkontúr megmarad), akkor nem kell se építési engedély, se bejelentési doksi (sajnos).
Új építésnek eladva, de közben az egyik vályogfal megmarad, ami természetesen vizes. Új padló rétegrend, amiből a vízszigetelés kimaradt, mert „így szoktuk” – a padló nedves, laminált parketta tönkre fog menni, penészes lesz, meg persze hideg is. A bejárati ajtó oldalvilágítója alatt ujjnyi rés. Szabálytalan kémény, engedély nélküli gázszerelés és ebből kifolyólag valószínűleg garancia nélküli az új gázkazán. Padlástér nem hozzáférhető, nehogy meg lehessen nézni, de a hőkamera így is kimutat durva hőszigetelési hiányosságokat.
LEVEL 3: Azt mondják, hogy a régi ház helyén építenek újat, meg is esküsznek rá. De megváltozik a térfogat.
Viszont nem jelentik be, nem készül építész terv.
Ez nagyon amatőr húzás, mert a műholdképek és az Utcanézet segítségével bárki meg tudja nézni, mi volt előtte, a hatóság is. Meg én is. Meg akár Te is.
Viszont itt a jogállás jogszerűtlen építés. Az engedély nélküli építés esetén a hatóság 10 éven belül építésügyi bírságot szabhat ki (aminek az összegét nemrég emelték), és mellé bontási határozatban rendelheti el az épület bontását vagy a szabályszerűtlenség megszüntetését (pl. túlépítés visszabontását). Viszont az erről szóló határozatot nem a jogsértő fogja kapni, hanem az, aki megveszi az ingatlant.
Csak hát ugye erről nem fognak szólni.
Viszont ők tudják, hogy ezek a házak soha nem mennének át egy banki hitelfinanszírozáson (ha szemfüles az értékbecslő!), ezért általában az szerepel a hirdetésben, hogy csak készpénzes vevőt várnak (mert sürgős vagy valami más egyéb indokkal…), vagy ha a hirdetésbe nem is teszik bele, hogy ne ordítson olyan hangosan, akkor telefonon vagy személyesen mondják el.
Meg persze vannak olyanok is, akinek fogalma sincs arról, hogy mit csináltak és azok milyen jogi és finanszírozási következményekkel járnak…
LEVEL 4: A régi ház egy része megmarad, nem titkolják, de bővül a térfogat. Van engedély és használatbavétel is.
Az már nem is olyan rossz.
Csakhogy 30 éves bontott ablakok vannak beépítve, nem is záródnak, ujjnyi rések maradnak. Ablakbeépítés körül is rések. Bontott és nem működő FI-relé (ami filléres tétel az egész költségvetéshez képest). Gipszkartonozott falak, mert ugye takarni kell. Hullámos és vizes padló, mert a régi házrészben nincs vízszigetelés (meg hőszigetelés se) a padló alatt. Homlokzat hőszigetelt, hőszigetelés mögött rés. Falakon sok repedés, amit eltakar a hőszigetelés és a belső oldali gipszkarton. Gégecsővel bekötött WC. Régi épületrészben vizes falak. Konyhába nem készült melegvíz kiállás. Kád csak beállítva dísznek a sarokba, szennyvíz nincs bekötve.
LEVEL 5: Elbontották a régi házat, tényleg új építés és még építész terv is készült, a szükséges bejelentést is megtették a hatóságok felé.
Egyszer lesz használatbavétel is.
Van igyekezet meg pénz is, csak a tudás, a figyelem és a technológiai fegyelem nem teljeskörű. Elspórolt vasbeton oszlop (az teljesen felesleges ugyebár). Szabálytalan tégla fal falazás, pillérfalazás, áthidalóbeépítés – aztán később meg majd lehet találgatni, miért reped. Penészes és kezeletlen fák a tetőtérben. Egyenetlen hőszigetelés. Rögzítetlen födémgerendák (hisz a gravitáció majd megoldja). Hiányzó vakolat. Tetőről hófogó és kiszellőző cserepek hiányoznak. Rossz ablakbeépítés. Tetőszerkezet csavarozása hiányzik, alátámasztó könyökök hiányoznak.
Az eladó magánszemély, de sajnos csak 2 év garanciát tud vállalni. Csakhogy új építésűre szerkezettől függően 3-5-10 év kötelező jótállást ír elő az építési törvény. A törvényt pedig nem lehet szerződéssel felülírni. De erről is meg akartak győzni, hogy az ő ügyvédjük ezt is meg tudja csinálni.
LEVEL 6: Tényleg új építés, a szükséges bejelentést is megtették a hatóságok felé.
Cég az eladó, vállalja a jogszabályban meghatározott garanciát.
De a házban bent szárazvakolat van, kívül sem vakolt, de a nyitott téglafugákat sem zárta (nincs légzárás, nagyobb energiafogyasztás, rosszabb hanggátlás, párakicsapódás, penészesedés), tető hajlásszöge és alátétfólia nem megfelelő az alkalmazott cserépnek, 15 cm grafitos hőszigetelés helyett 10 cm sima került fel (ott azért már lehet zongorázni a különbséget), mögötte rés van és a hőszigetelés ragasztása pontszerű, nem az előírt pont-perem módszer (így tud mögötte járni a levegő és szinte nem ér semmit). A lábazatra nem zártcellás polisztirol került, hanem a sima fehér. Zuhanyzó mellett/-ban dugalj (életveszély), falazás szabálytalan, csavarral átlyukasztott vízszigetelés, fújt PUR-habos szigetelés a padláson (lakóépületben nem lehet ilyet alkalmazni), elektromos kábel keresztmetszete kicsi, földelés hiányzik, új építésű, de a hőszivattyú/kazán/klíma garanciája már lejárt, párakicsapódás nedvesedés és penészesedés a padláson, padlás átszellőztetése elmaradt. Felelős műszaki vezető a közelben sem volt, pedig az van a statikai leírásban, hogy az alapozás figyelmet igényel. És azt hiszem, hogy még hosszasan sorolhatnánk.
Viszont minden úgy jó ahogy van, velünk van a baj, hogy nem ismerjük (el) a szakmai szokásokat.
LEVEL7: pusztán logikai alapon kell, hogy létezzen egy olyan vállalkozói réteg is, akinek megvan a megfelelő végzettsége, ért is ahhoz, amit csinál és vállalja a felelősséget is érte.
És számlát is ad.
De meg kell, hogy mondjam, hogy a 150 millió Ft alatti árkategóriában ilyennel még nem találkoztam. Vagy irtó hamar elkelnek ezek az ingatlanok. Akár még a meghirdetés előtt és ki sem kerül a piacra. De a legvalószínűbb számomra az, hogy ezek a vállalkozók sokkal nagyobb léptékű projekteken dolgoznak, nem a fillérekért vett, megörökölt vagy árverésen vett ingatlanok felújításával. Hiszen minél nagyobb a projekt értéke, a nettó haszon is annál nagyobb rajta.
Marketing
Úgy sosem fogadtak még szemlén, hogy „hát ez az eladó/beruházó/vállalkozó egy hóhányó kókler, ezt a házat semmi értelme megnézni.” Ehelyett:
„Itt már nagyon sok mérnök volt, mindenki mindent rendben talált.” – akkor vajon miért nem vette meg eddig senki?
„Ez a vállalkozó már 20 éve a piacon van, milliárdos projektjei vannak.” Látja rajtam a kétkedést, hogy akkor vajon miért foglalkozik 45 millió Ft-os házrészek felújításával, majd folytatja: „Ezt csak hobbiként csinálja.”
„Ez a vállalkozó a legjobb a környéken. Mindenki ismeri.”
„Ő a helyi vállalkozó. Itt a környéken ő építi és újítja fel az összes házat. Hogyan tudna talpon maradni, ha nem minőséget csinálna?!”
„Ezt saját magának újította fel a vállalkozó.” Sok kérdőjel az arcomon, hogy akkor miért adja el? „Most újított fel egy másik házat és inkább oda költözik.” Na persze.
„Ezt a vállalkozó a saját lányának építette, elhiheti, hogy itt aztán minden rendben van!”
És még hosszasan tudnám sorolni a fentiek permutációs variációit. Viszont eddig még ezek a házak sajnos sosem voltak jók.
Felelősség
Azaz közismert nevén garancia, hivatalos nevén jótállás vagy szavatosság. Az előzőekben hosszasan soroltam, hogy milyen kreatív megoldásokkal állnak elő az eladók. De azt fontos tudni, hogy bármit is állít szóban vagy rögzít a szerződésben, a Polgári Törvénykönyv és az Építési Törvény rendelkezik a „garancia” időtartamáról.
Ezzel az eladók általában nincsenek tisztában, mást hisznek, mert másoktól mást hallottak, hogy ők hogyan szokták csinálni. Vagy egyszerűen megpróbálnak (mindenkit) hülyének nézni, hátha bejön. Ha nem, legfeljebb nem ő veszi meg az ingatlant, hanem a következő palimadár – igazából nagy vesztenivalója (sajnos) nincs.
De akkor nézzük a lényegi különbséget, ha az ingatlan:
- használt (általában magánszemély az eladó): a Ptk. (2013. évi V.) 6:163. § szerint az ingatlan előző tulajdonosa 5 év kellékszavatossággal tartozik az eladott ingatlanjáért. Ez az árat befolyásoló fő tulajdonságokra és hibákra vonatkozik (pl. tégla vagy vályog, száraz vagy vizes, teljeskörűen felújított vagy csak cukormázzal leöntött?)
- új építésű (általában cég az eladó): a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet értelmében a kötelező jótállás a szerkezettől függően 3-5-10 év. A festésre, burkolatokra vonatkozik a legrövidebb jótállás, a tartószerkezetre a leghosszabb. Ha egy meglévő ingatlanban történik egy teljesen új szerkezet létrehozása (pl. tető csere vagy új elektromos hálózat), akkor véleményem szerint az is újnak számít és a fentiek vonatkoznak rá (de ha nem, javítsatok ki).
Mi történik akkor, ha magánszemélytől veszed az új építésű ingatlant? Hitel tekintetében nem számít új építésnek, csak ha direktben a beruházótól (cégtől, számlával) veszed. Jogi értelemben 2 évig, műszaki értelemben 2-3 évig még újnak számít.
De ki felel a jótállásért? Ha mondjuk egy olyan ingatlant veszel, amit szerződés nélkül építettek és családon belül kijátszottak (lásd Adózás rész), akkor a vevő bárminemű kifogást csak a kellékszavatossági időn belül (ami 5 év) és csak az eladóval szemben érvényesíthet. Hogy az eladó hogyan és miként keresi meg a beruházót vagy van-e egyáltalán bárki, akit meg lehet keresni, az nagy kérdés.
De mi történik akkor, ha mondjuk 8 év után jelentkezik gond a szerkezettel?
Panaszkezelés
Egy működő, jól prosperáló és jövőképpel rendelkező cég kezelni és javítani fogja a hibát. No de mi van a többiekkel? Sorolom, miket lehet hallani:
„Még az első két alkalommal felvette a telefont, de azóta nem lehet elérni.”
„Megfenyegetett, hogy ha még egyszer felhívom, akkor #@&! lesz.”
„Először még kijött maszatolni valamit, de több kárt csinált, mint hasznot.”
„Ááá, dehogy jött. Nekünk kellett javítani mindent. Mi itt az elmúlt 5 év alatt még a fűtési rendszert és a villanyhálózatot is kijavítottuk, a hőszigetelést is kiegészítettük. Most már nagyjából rendben van.”
Még ha esetleg cég is eladó, egyszerűen megszüntetheti jogutód nélkül (!) a céget és végül nincs kinek helytállnia. Ezért én mindig azt javaslom, hogy ha cégtől vásárolsz, akkor nézz utána, hogy mikor keletkezett, ki a tulajdonosa, feketelistás-e, mekkora a forgalma, mennyi alkalmazott van stb.
Sajnos szűnnek meg cégek úgy is, hogy ha valami olyan hibát sikerült elkövetniük, aminek javítása sok-sok millióba kerülne és nincs rá keret, azaz pusztán matematikai alapon nem éri meg vele foglalkozni – ekkor bedönti a cégét.
Vagy kapott valakitől garanciális javításra felszólítást, aminek nem tett eleget, így a károsult ügyvédje fizetésképtelenné nyilváníttatja a céget és felszámolást kezdeményez ellene. Ilyenkor előfordul, hogy valakinek eszébe jut intézkedni, de van, hogy kimenti az értéket a cégből és hagyja elmenni a maradékot.
Szaktudás
Míg magánszemély esetén semmilyen elvárás nincs, addig cég esetén nem csak felelősségbiztosításnak, de elvileg szaktudásnak is kell lennie valahol (legalább valamilyen papíron bejegyzett alkalmazott esetén). Ha generálkivitelezőről van szó, akkor pedig felelős műszaki vezetőnek is kéne lennie az építkezésen, nem csak aláírás-ügyileg.
A gyakorlat az, hogy a felelős műszaki vezetőnek csak az aláírása van megfizetve, a jelenléte nem. A főnök pedig valahogy sosem szakmabeli, hanem sokkal inkább üzletember. Ebből pedig sokszor már lehet következtetni arra, hogy vajon mi a fontosabb: a pénzügyi mérleg vagy a szakmai színvonal?
Adózás
A legérdekesebb talán az adózás kérdése.
Pár hete állt velem szemben amúgy egy normális, értelmes magánszemély, aki mondta, hogy ez a ház idén a 11.-edik ingatlan, amit felújított és ma még ráér, hogy vételi ajánlatot adjon neki az érdeklődő az ingatlanra, mert holnap elutazik Hawaii-ra. Mondtam neki, hogy ez így nem teljesen van rendjén adózás tekintetében. Mondta, hogy „igen, ezt ő is csak most hallotta, pedig 10 éve foglalkozik ingatlanok felújításával„. Ezt el tudjuk képzelni? Mert én nehezen.
Az ingatlanadásvétel amúgy egy igen jól dokumentált folyamat, nem olyan, mint mondjuk a tűzifa-értékesítés.
Ez úton kérem a tisztelt Adóhivatalt, hogy a mesterséges intelligencia segítségével vesse össze a különböző adatbázisokat és menjen utána azoknak a magánszemélyeknek, akik üzletszerűen foglalkoznak ingatlanfejlesztéssel és -forgalmazással – szaktudás, felelősségbiztosítás, garanciavállalás és adófizetés nélkül! Köszönöm.
És legyen szemfüles, mert aki egy icipicit rafkósabb, az mit csinál? Ráíratja a feleségére, az éppen a 18. életévét betöltött lányára, az anyukájára, az anyósára, a menyére vagy a sógornőjére az adott ingatlan tulajdonjogát (miért mindig csak a nőkre? – hangzik bennem a költői kérdés, de sejtem a választ), de természetesen ők nem rendelkeznek valódi döntési jogkörrel. Vannak, akik kicsit bizalmatlanabbak, ők felesben íratják mondjuk a feleségükre és az anyósukra az adott ingatlant.
Miért? Azért, mert ők tudják, hogy 2 év alatt legfeljebb 3 ingatlant lehet úgy eladni, hogy ne váljon üzletszerűvé a tevékenység, azaz ne minősüljön az illető ingatlanforgalmazónak. Mert ott kötelező ÁFA-körbe lép az alany, sőt nem csak SZJA-t kell fizetni (konstans 15%, ez nem csökken az eltelt idővel!), hanem egyéb adónemeket is. Cserébe az illeték 4% helyett csak 2%, ha bizonyos feltételeknek megfelel az illető (mindenki érdeklődjön a könyvelőjénél).
Szóval kedves vevők és szerződést szerkesztő ügyvédek! Minimum legyen gyanús, ha nem a „főnök” az aláíró!
A fentiek miatt fontos megemlíteni, hogy a használt ingatlanok adásvétele mentes a forgalmi adó (ÁFA) alól, ha az eladó ingatlanforgalmazónak nem minősülő magánszemély. Viszont, ha az illető ÁFA-körös ingatlanforgalmazó, akkor ebből adódhatnak esetleg félreértések, például előfordulhat, hogy ő a nettó árnak gondolta azt, ami a hirdetésben szerepel és bruttó szokott lenni. Az új építésű lakóingatlanokra mostanában 5%-os ÁFA volt érvényes (garázsra, tárolóra viszont 27%), de ez idővel változhat. Ebből kifolyólag ajánlatadás előtt mindig tisztázzuk, hogy a kínálati árban benne van-e az ÁFA, vagy az általunk adott vételi ajánlatban kössük ki azt (azaz ÁFA-val, amennyiben az felmerül).
Ingatlan eladás és vétel esetén magánszemélyek által fizetendő SZJA és illeték vonatkozásában az Adóhivatal oldalán lehet tájékozódni.
Összegzés
Kicsit borús lett, tudom. De nem dramaturgiai túlzás. Bár az lenne…
Azt hiszem, a legjobb tanács, amit adhatok: „Tudd, mit veszel!”
Ha nem adod fel és úgy gondolod, hogy esetleg Te magad vennéd a kezedbe az irányítást, akkor olvasd el a felújításról szóló cikksorozatunkat is!
Borítókép és fényképek: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)
Főoldal: ingatlanmernok.hu