Felújítás I. – Bele merjek vágni?

Sokat lehet arról hallani, hogy a felújított és leginkább az eladásra felújított ingatlanok milyen műszaki állapotot tükröznek. Ennek a jelenségnek mi is szenteltünk egy külön cikket, amit itt olvashatsz. Lehet, hogy (emiatt is) úgy gondolod, hogy nem veszel felújított ingatlant, sokkal jobb lesz, ha a magad kezébe veszed a dolgot. Elképzelhető, hogy valóban így van, de egy felújítás -főleg, ha nagy volumenű – nem csak sok pénzt, de sok időráfordítást és erős idegszálakat igényel.

Kinek való a felújítás?

Egy felújításhoz legfőképp pénz kell, de azt sem árt tudni, hogy egészen pontosan mit szeretnél megcsináltatni. No de ez még nem minden. Kell hozzá mentalitás is. Továbbá valakinek el kell terveznie, ki kell gondolnia, időben össze kell hangolnia a különböző munkafolyamatokat – ráadásul lehetőleg a helyes sorrendben. Ez már projektmenedzseri és építésszervezési feladat. Ha nincs projektmenedzser, hosszabb ideig fog tartani (akár életed végéig), egyik szakág kárt fog okozni a másiknak, amit újra ki kell majd javítani, nem lesz, aki egyeztet az alvállalkozókkal (ki mit csinál meg mikor és meddig az ő feladata, majd honnan jön a következő szakág), rossz szerződéseket fogsz kötni és így tovább. Tehát valakinek kézben kell tartania az egész mutatványt, azaz kell egy „projektvezető”.

Ki alkalmas projektvezetőnek?

• Aki tapasztalattal rendelkezik: ha ez nincs neki, akkor sajnos ez a projekt lesz a tanulópénz, amitől drágább lesz.
• Aki műszakilag tájékozott: tudja, hogy melyik paraméterből nem lehet engedni, melyik fontos és melyik az, amiből esetleg lehet engedni, ha a budget vagy egyéb kényszerítő tényezők úgy hozzák. Nem tudják megvezetni a „szakik” hangzatosnak tűnő szövegekkel.
• Aki tud előre tervezni: a jó projektvezető nem az orráig lát, nem is holnapig tud előre tervezni, hanem hetekkel, sőt, akár hónapokkal előre látja és eltervezni a különböző munkafolyamatokat. Néha a még a mások vagy laikusok számára előre láthatatlant is látja (tapasztalatból).
• Rugalmas és konstruktív: nem kapja fel a vizet, nem bűnbakot és a konfliktust keresi, nem akad fent egy problémán, hanem a megoldásra törekszik.
• Csapatjátékos: elintéz, mindenki érdekét szem előtt tudja tartani, irányít, szervez, előzékeny.
• Dokumentál és következetes: lehet, hogy valahol engedni kell, lehet hogy valahol plusz költség keletkezik, de mindent számon tart, és ha az elszámolásra kerül a sor, akkor is kézben és észben tartja a dolgokat.

Lehet, hogy Te is alkalmas vagy projektvezetőnek. Még ha nem is vagy szakmabeli, de

• Nem sajnálod az időt és a fáradtságot, hogy hiteles forrásból és alaposan tájékozódj.
• Kézben tudod tartani a dolgokat.
• Tudsz minőséget megkövetelni.
• Tudsz tárgyalni és engedni is, ha éppen az kell.
• Tudsz előre tervezni és stratégiai alapon gondolkodni.
• Van rengeteg időd erre.
• Van stabil idegrendszered hozzá.

Ha mindez megvan, akkor vágj bele nyugodtan. Viszont ha magad akarod vezényelni a felújítási projektet, akkor az leginkább az idődet és az idegrendszeredet fogja igénybe venni.

Kinek nem való a felújítás?

Annak, aki nem tud előre tervezni, aki nem tud a pénzzel gazdálkodni, aki nem tud számon kérni és megkövetelni, akinek minden úgy jó, ahogy kapja, hiszen a szaki már csak jobban tudja, aki nem határozott, meggyőzhető, aki nem tud érvelni, aki nem tud civilizált módon tárgyalni, akinek nincs ideje és természetesen akinek nincs pénze.

Akkor sem ajánlom, hogy nagy ívű felújítási projektbe kezdjél bele, ha valamilyen okból kiélezett a magánügyi, munkahelyi vagy egyéni pszichés helyzeted, pl. jön a baba, sok és stresszes határidős munkád van vagy nem stabil a párkapcsolatod.

Mert ha egy túlterhelt pillanatban még magadra húzol egy ilyen extra feladatot, akkor ott valaki nagy árat fog fizetni érte (pl. nem lát a családod, nem lesz időd a munkádra vagy nem lesz időd a felújításra), vagy egyszerűen összeomlik a párkapcsolatod, netán Te magad.

Profi projektvezetők

Ha nincs időd, idegrendszered vagy egyszerűen nem tartod magad alkalmasnak a feladatra, akkor keress egy „profi” projektvezetőt vagy generálkivitelezőre is bízhatod a feladatot.

A generálkivitelező összeszervezi és összefogja az alvállalkozókat, valamint a garanciát is egy kézből nyújtja. Emiatt azonban ő magasabb összeget fog neked számlázni, hiszen munkája van vele, kockázatot is vállal, sokszor az anyagot is ő szerzi be.  Tehát lesz ugyan projektmenedzsered, de ő azért nem 100%-osan és kizárólagosan a Te érdekeidet fogja szem előtt tartani és ezzel nem árt tisztában lenni. A másik fontos tudnivaló, hogy a valamire való generálok egy bizonyos összeg alatt (cégenként változó) nem vállalnak el munkát. Ez azért van, mert egy kicsi megbízás nem hozza a működésükhöz szükséges nyereséget. A kevésbé megbízható vállalkozók megkérdezik az elején, hogy mi a feladat és mennyi a keret – majd az árajánlat véletlenül pont annyi lesz, amennyi a kereted, de a végén a munkáknak már csak 2/3-a fog abba az összegbe beleférni…

A másik lehetőség, hogy egy megbízott személy végzi neked a projektvezetést. Sokszor a műszaki ellenőrt, az építész tervezőt vagy a lakberendezőt, belsőépítészt is rá lehet venni projektvezetésre. De attól, hogy valaki jó a saját szegmenségben, még nem garancia arra, hogy projektvezetőnek is ugyanolyan jó lesz.

Továbbá lehetnek még egyéb független szakemberek vagy éppen lelkes amatőrök is, akik lakossági projektvezetéssel foglalkoznak. Ők biztosan nincsenek sokan, mert egy átlag magyar állampolgár ezt egészen biztosan nem engedheti meg magának.

Ha esetleg Te sem engedheted meg magadnak, akkor viszont át kell gondolni a terveket és a lehetőségeket. Például egy drágább, viszont jobb állapotú ingatlan, vagy esetleg egy hasonló árú, távolabb fekvő, de jobb állapotú ingatlan lehet, hogy sokkal célravezetőbb lesz.

Pénzkeret, tartalék

Ahhoz, hogy el tudd dönteni, hogy egyáltalán bele merjél-e vágni, nagyon fontos, hogy nagyjából tudd, hogy mi a feladat és hogy várhatóan mennyibe fog kerülni.

A hibaelhárítás és megelőzés nagyon fontos, az legyen az elsődleges. Az energetikai korszerűsítés teszi ki ezen kívül a felújítási feladatok nagy részét. Az esztétika sem elhanyagolható, de még véletlenül se menjen az előző kettő kárára. Persze funkcionálisan is jól kell működnie az ingatlannak (preferált konyha- nappali kapcsolat, megfelelő számú hálószoba, fürdőszoba és WC kialakítása, stb.).

Nem árt tisztában lenni a piaci árakkal, hiszen anélkül lehet, hogy rossz döntést fogsz hozni. Ebben ismerősök, szakemberek segítségét is kérheted, vagy ha más nincs kéznél, a mesterséges intelligencia is tud támogatni (de azt ezért fenntartásokkal kezeld). Ha van némi műszaki vénád és biztonsággal tudod forgatni és értelmezni, akkor tudom ajánlani az ÉKS-t (Építőipari Költségbecslési Segédlet) is, mint hiteles forrás. Megadom néhány gyakori felújítási tétel egységárát, hátha segít (2025-2026, országos átlag alapján, átlagos igényszint, általános szerződési feltételek mellett, számlával):

• tető fólia csere (tetőszerkezet és cserép marad): 24 – 31 eFt/m² (alapterületre vetítve)
• tető csere kompletten: 57 – 72 eFt/m² (alapterületre vetítve)
• üres tetőtér beépítése kompletten: 250 – 315 eFt/m²
• glettelés és festés: 4,5e – 5,8 eFt/m²
• homlokzati hőszigetelés 10 cm EPS: 29 – 37 eFt/m²
• padló bontás és új korszerű padló rétegrend padlófűtéssel: 85 – 107 eFt/m²
• kondenzációs kazán csere 6-8 fm kéménnyel: 1,5 – 2 millió Ft
• belső elektromos hálózat csere: 13 – 16 eFt/m²

A mi általunk eladás előtt felmért ingatlanokra tudunk adni költségbecslést is, ha azt szeretné a megbízónk. Legvégső soron vállalkozóktól is kérhetsz árajánlatot, de senki sem szeret hiába dolgozni és ha feleslegesen rángatod őket, megorrolhatnak.

A körülményekre és a hulladék elszállítására is gondolni kell. Hogy szerződsz a vállalkozóval: ki viszi el a hulladékot? Neked egyértelmű, hogy ő – neki egyértelmű, hogy Te!

Kell majd állvány? Egy vállalkozónak kell vagy többnek is szüksége lesz rá? Ki hozza és meddig marad ott?

Hogy megy fel vagy éppen hogy jön le aminek le kell jönnie? Van olyan lift, amit lehet használni a társasházban vagy kézzel kell cígölni mindent? Netán valamilyen munkagép is kell majd?

A lényeg, hogy legyen egy durva költségbecslésed az egyes munkanemekre és tegyél még hozzá tartalékot is.

Minél kisebb a feladat, fajlagosan (%-ban) annál nagyobb tartalékkeretre lesz szükséged. Egy átlag lakóingatlan felújításnál mondjuk legyen a tartalék valahol 20-40% között. Ez nem csak azért kell, mert a szakik majd átvernek a végén és többet fognak számlázni. Hiába gondolod, hogy Te majd ügyes leszel, mert aki csinált már építőipari projektet, az pontosan tudja, hogy váratlan helyzet mindig adódik. A mennyiség is lehet több, lehet, hogy menet közben inkább mégis egy drágább de minőségibb anyagot választasz, az építőanyagok ára is változhat, továbbá az ÁFA-ról se feledkezzünk meg!

Jó előkészítés, jó szerződések és jó vállalkozók mellett ennyi tartaléknak (bőven) elégnek kell lennie. Ahol a költségek a végén a duplájára ugranak, ott valami kardinális gond van az előkészítés és/vagy a kiválasztás és/vagy a kivitelezés során.

Tehát tartalék keret mindig kell, hogy legyen, azaz sosem szabad kicentizni a budget-t.

Műszaki támogatás

Ha meg tudod fizetni, akkor nem kell egyedül megküzdened mindennel. Hidd el, rettenetesen sokat segít, ha van egy konkrét műszaki terv (legyen építész, statika, gépészet, elektromos, tetőszerkezet, bármi…), amire árajánlatot lehet adni. Arról nem is beszélve, hogy jóformán nincs olyan méretű elektromos munka, amire a szakmai előírások alapján ne kéne kötelezően elektromos tervet készíteni. Nincs olyan hőszivattyú, amit kiviteli terv nélkül jól meg lehetne valósítani és a gyártó elvárásai szerint be lehetne üzemelni. Ezen túlmenően, ha teljes tető vagy födém csere a feladat, akkor is kéne az ács kezébe valami tervet adni, hiszen az ács megvalósítást tanult, abból vizsgázott, nem tervezésből és nem is méretezésből. Felelősséget sem vállalhat ezért. Se az alapmegerősítést, se utólagos vízszigetelést ne az első vállalkozótól várd, akinek a hirdetése szembejön veled a fészbúkon. Lehet, hogy olyan dolgot akar neked eladni, ami nem jelent majd valós megoldást. Sajnos a hazai szokás az oldjuk meg gyorsan-okosan-olcsón tengelyre szorítkozik, holott a feladatok nagy része a mérnököknél kéne, hogy kezdődjön.

A másik, hogy ha nem kis munkát tervezel, hanem nagyot, olyan nagyot, ahol már fájna, ha megkárosítanának, akkor keress a munka ellenőrzésére műszaki ellenőrt. Ha nem tudod, mi vár rád a vadkeleti vadonban, akkor esetleg keress néhány ezzel kapcsolatos videót a népszerű csatornákon. Majd a következő cikkekben adok tippeket arra is, hogy hogyan lehet a jobb vállalkozókat kiszűrni, de az ellenőrzés akkor is javasolható, sőt, nagyobb munkáknál már szinte kötelező kéne, hogy legyen.

A tervezés és az ellenőrzés is költség, erről se feledkezz meg a budget összeállítása során.

Összegzés

Remélhetőleg mire idáig eljutsz, el tudod dönteni, hogy Te magad alkalmas leszel-e arra, hogy kézben tarts mindent.

Remélhetőleg van vagy lesz egy durva költségterved és tettél hozzá egy jelentős mértékű tartalékot is, ami alapján megalapozott döntést tudsz hozni.

Ha nagy volumenű munkát tervezel, akkor ne feledkezz meg a mérnöki és műszaki ellenőri költségekről sem.

Ha arra jutottál, hogy így vagy úgy, de belevágsz, akkor a következő cikkben arról lesz szó, hogy hogyan kell jól és jó árajánlatot bekérni, azaz hogyan pályáztass és válaszd ki a legjobb vállalkozókat.

Borítókép és képek forrása: Unsplash

Szöveg: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)

Műszaki állapotfelmérés ingatlanvásárlás előtt: TUDD, MIT VESZEL!

Főoldal: ingatlanmernok.hu

Időpont foglalás: minup.io