Mi történik az állapotfelmérés után? II. rész

Az előző cikkben szó esett arról, hogy érdemes a vételi döntést meghozni, mi az áralku, mi a licit és hogyan tegyél ajánlatot. Most pedig arról lesz szó, mikor jön létre valójában az adásvételi szerződés, mi a különbség az előleg és a foglaló között, továbbá mit kell tudni a letétkezelésről.

Szerződés

Amikor az eladó elfogadja az ajánlatot, van ok az ünneplésre! De ne feledd, hogy ekkor ajánlati kötöttség, jogilag egy „kvázi” adásvételi szerződés jön létre a felek között, tehát a vételi ajánlat/vételi szándéknyilatkozat tulajdonjog átruházására vonatkozó okiratnak minősül. Ingatlan adásvétele esetében a Földhivatal azonban csak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által hitelesített adásvételi szerződést (teljes bizonyító erejű magánokiratot vagy közokiratot) fogad el, így bár az árajánlatban szerepelő tények utólag már nem változtathatók (legfeljebb közös megegyezéssel), de azokat szerződésbe kell foglalni és ügyvédnek vagy közjegyzőnek ellen kell jegyeznie. Sok egyéb feltételt támaszt a Földhivatal az ingatlan adásvételi szerződéssel kapcsolatban (legyen gépelt, oldalszámozott, kötelező elemek szerepeljen benne stb.), ezért az egyszerűség és a biztonság kedvéért az ügyvéd általi szerkesztést ismeri és javasolja általában mindenki.

Gyakran felmerül az a kérdés, hogy kinek a kötelessége az ügyvédi költséget állni ingatlan adásvétel esetén?

Erre nincs szabály, bármelyik fél viselheti, vagy akár megosztva is állhatják. Én azonban azt javaslom, hogy a vevő keressen olyan ügyvédet, akiben megbízik, akinek a szaktudásáról megbizonyosodott és ő bízza meg az ügyvédet. Bár az ügyvédnek kötelessége mindkét felet képviselni és az érdekeiket egyeztetni, de legyünk őszinték: a valóságban mindannyian emberek vagyunk. Igenis számít az, hogy ki adja a megbízást és ki fogja a munka végeztével kiegyenlíteni a számlát. Arról nem is beszélve, hogy mindig lehet hallani vélt, vagy valós megvezetésekről, összejátszásokról. Jobb ezen a téren is óvatosnak lenni, azzal jársz a legjobban, ha alapos mérlegelés alapján magad választod ki azt az ügyvédet, aki utána képes lesz a megfelelő színvonalon képviselni az érdekeidet!

A legjobb és legbiztosabb, ha az adásvételi szerződés szerkesztését olyan ügyvédre bízod, aki kifejezetten ingatlanjogi ügyekben jártas. Azt szoktam mondani, hogy adásvételi szerződést könnyű írni, de jó szerződést írni nem mindenki tud. Az pedig, hogy mennyire volt jó a szerződés, sajnos mindig csak utólag derül ki – lehet, hogy a bíróságon. Bár, ha tényleg nagyon jó a szerződés, akkor elég nagy valószínűséggel el lehet kerülni vele akár a bíróságot is.

Előleg vagy foglaló?

A vételi ajánlattal egy időben általában maximum 10%, vagy annál kevesebb kerek összeget (3-5-10 millió Ft) pénzügyi biztosítékot is szokás kérni/adni, ami a szándék komolyságát hivatott jelezni.

Az előleg a vételár első részletét jelenti, ami meghiúsulás esetén teljes egészében visszajár, attól függetlenül, hogy kinek a hibájából nem tudott létrejönni az adásvétel.

A foglaló egy pénzügyi biztosíték, ami az adásvétel létrejötte esetén teljes egészében beleszámítódik a vételárba. Amennyiben az ügylet nem jön létre, a foglaló visszafizetésére már külön szabályok vannak. Ha annak a hibájából nem jön létre az üzlet, aki adja (vevő), akkor ő elveszti az adott foglaló összegét. Ha annak a hibájából nem jön létre az üzlet, aki kapja (eladó), akkor ő kétszeresen köteles azt visszafizetni.

Mindkettőnek pont ugyanannyi az előnye, mint a hátránya. Gondold át, mennyire vagy biztos a dolgodban. Ha készpénzzel fizetsz és tuti biztos vagy, akkor valószínű, csak előnyöd származhat a foglalóból. De ha banki hitellel szeretnél fizetni, ráadásul valami bonyolult konstrukcióban, ahol több rajtad kívül álló ok is lehet, akkor inkább fontold meg jó alaposan. Elmondom, miért:

Kicsit szürke zóna az az eset, amikor nem folyósítja a bank a hitelt a vevőnek azért, mert az eladó ingatlanja nem felel meg valamilyen banki kitételnek (pl. minimális alapterület, belmagasság, jogszerűség, falazat anyaga, állapot, lokáció stb.) Érdemes erre az esetre is gondolni! Lehet, hogy egy készpénzes fizetés esetén létrejött volna a tranzakció, mint ahogy az is lehet, hogy egy másik bank is folyósított volna. Szerintem a hiba mégsem a vevőnél van, amikor az eladó portékája -bármilyen, de megalapozott szempontból- kifogásolható és nem alkalmas jelzáloghitel fedezetnek. Ugyanis a bankok ilyenkor egy komplex minőség ellenőrzést folytatnak le helyettünk, amit ugyanígy érdemes lenne végigvinni minden egyéb (készpénzes) tranzakció során is!

A bankokat szigorúnak gondoljuk, de csak a legalapvetőbb szempontokat vizsgálják. Az, hogy megadja-e a hitelt, vagy hogy mennyire szőrszálhasogató, a saját döntése, hiszen a saját pénzeszközét helyezi ki, amiért ő vállalja a kockázatot. Egyes bankok nagyon szigorúak, mások kevésbé. És ez leginkább nem a bank mentalitásával van összefüggésben, hanem hogy mekkora a pénzkihelyezési nyomás, azaz, hogy mennyire van lehetősége válogatni és mennyire nem.

Az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) bár hosszúnak tűnik, de csak és kizárólag a legszükségesebb elvárásokat támasztja egy lakóépülettel szemben. Ennek ellenére alig van olyan lakóépület, ami valóban meg is tud felelni ezeknek az alapvető -biztonság, tűzvédelem, egészséges életkörülmények, rendeltetésszerű használat, környezetvédelem stb.- elvárásokat megfogalmazó előírásoknak. A bankok ezeket csak nagyon kis mértékben veszik figyelembe és építész szemmel azért fájdalmas tud lenni, hogy egy-egy lakás hogyan van kialakítva.

A fentiek miatt én úgy gondolom, ha egy bank a kockázatelemzése során olyan bukkanót talál az ingatlanban, ami miatt nem kíván hitelt folyósítani, az csakis és kizárólag az eladónak felróható hiba lehet.

Ne feledjük, hogy az is előfordulhat, hogy a bank olyan hibára vagy hiányosságra hívja fel a figyelmet, ami tudtában már nem is kívánod megvenni az adott ingatlant. Ez szerintem már a kellékszavatosság határát súrolja, de erre is érdemes gondolni.

Más kérdés természetesen, amikor a vevő pénzügyi háttere nem teszi lehetővé a hitelfelvételt. Ebben az esetben ez a vevő hibája.

Az utolsó dolog, amire szeretném felhívni ezzel kapcsolat a figyelmet az pedig olyan szomorú esetek, amikor valaki leteszi a foglalót egy házra, a bank nem ítéli meg a hitelt, a vevő pedig elveszti a foglalót. Így az önerő egy része (rosszabb esetben egésze) válik köddé egy szempillantás alatt és örökre vagy újabb hosszú évekre válik elérhetetlenné a saját otthon megszerzése.

Az előleg egy tiszta ügy, de nem véd meg attól, hogy ha valaki más egy magasabb árajánlatot ad, akkor nem áll el az eladó az ajánlatodtól.

A foglaló kötöttség és kockázat, veszíteni és nyerni is lehet rajta.

Letétkezelés

Nem árt tudni, hogy a 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) 64/A. § szerint az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre. Kivéve, ha az ingatlanközvetítői tevékenységével párhuzamosan ügyvédi tevékenység végzésére is jogosult. Ez kevés esetben, de előfordulhat. Ekkor azonban fontosnak tartom megjegyezni, hogy az ügyvéd-ingatlanközvetítő nem szerkesztheti azt az adásvételi szerződést, aminek a közvetítése során közbenjárt. Magyarul nem írhat saját magának szerződést ügyvédként, ezzel mást kell megbíznia.

Az ingatlanügyletek során Országos Betétvédelmi Alap által biztosított letéti számlán történő pénzletét kezelése ügyvédi tevékenységnek minősül, így kizárólag az ügyvéd jogosult rá.

Emiatt ajánlati biztosítékot (előleg, foglaló) nem vehet át az ingatlanközvetítő, sem készpénzben, sem átutalással. Nem kezelhet letétet még akkor sem, ha erre az eladó megkérte.

Semmi sem tiltja, hogy az előleget, foglalót közvetlenül a tulajdonosnak átadd, de ha ezt valamilyen okból nem szeretnéd, akkor például letétbe tudod helyezni egy letétkezelésre jogosult ügyvédnél.

A -piszkos- részletek

A továbbiakról -jó esetben- együtt fogtok megegyezni az eladóval az ügyvéd előtt. Az adásvétel pénzügyi ütemezését, a birtokba adás időpontját és a többi fontos részletet rögzíteni fogja a szerződés.

Ne felejtsétek el a lehető legrészletesebben rögzíteni az ingatlan műszaki állapotát sem!

Mert később még jól jöhet…

A klasszikus „megtekintett állapotban” ügyvédi sablonszöveg sajnos pont semmire sem jó, de erről majd egy későbbi cikkben írok bővebben.

Képek: unsplash.com

Szöveg: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)

Főoldal: ingatlanmernok.hu