Mi történik az állapotfelmérés után? – I. rész

Miután megtörtént az ingatlanvizsgálat, mérlegelheted a kapott információkat. Tökéletes ház nincs, (erről már korábban írtam ebben a cikkben) de legalább tudod, hogy milyen feladatokkal kell majd szembenézned a közeli vagy távolabbi jövőben.

Így racionális döntést tudsz hozni: meg szeretnéd venni, vagy nem?

TIPP: most -vagy inkább tegnap- keress ingatlanügyekben jártas ügyvédet, akit szükség esetére készenlétbe tudsz helyezni és akivel le tudod egyeztetni az ajánlatadás preferált formáját és lépéseit! Ha komoly vételi szándékod van, előbb-utóbb szükséged lesz rá és az első egyeztetés többnyire ingyenes.

Hogyan hozd meg a döntést?

Hiszitek vagy sem, majdnem mindig jön holnap „valaki” megnézni a házat, aki nagyon érdeklődik.

Biztos mindenki találkozott már olyan hirdetéssel, ahol valami már csak 16 óráig kerül fele annyiba, mint máskor ezért „dönts gyorsan, nehogy lemaradj róla„! Ezek a dolgok többnyire máskor sem kerülnek többe, vagy érnek többet annál mint 50%-ra leakciózva. Ezt csak azért írom le, hogy tudd, hogy a sürgetés is egyfajta értékesítési stratégia – az más kérdés, hogy mennyire etikus.

A sürgetés egy nagyon hatékony módszer arra, hogy valaki rossz döntést tudjon hozni.

Ha úgy véled, hogy nem valós a sürgetés vagy figyelmen kívül tudod hagyni, esetleg sem sürget senki, akkor a következőt ajánlom: a helyszíni szemle napján este, vagy másnap az írásbeli összefoglaló megérkezése után, nyugodt körülmények között ülj le azzal, akivel a döntést meg szeretnéd hozni. Valamilyen kellemes ital társaságában beszéljétek át a személyes benyomásaitokat. Kinek mi tetszett, mi nem? Ki mit vett észre vagy mire lehet következtetni egy-egy elejtett szóból, gesztusból stb.? Vezessétek végig a gondolatokat, lehet, hogy már akkor eldől egyértelműen a dolog.

Ha nem, akkor aludjatok rá néhányat. Hogy mennyit? Érezni fogod. Amikor reggel nem zavartan, kérdésekkel a fejedben ébredsz, hanem egy nyugodt, letisztult válasszal: igen. Vagy nem.

Döntés: NEM 🙁

Előfordul, hogy olyasmi derül ki a lakásfelmérés során, amire egyáltalán nem számítottál és szinte hallani lehet egy összetörő álom földre hulló szilánkjait. Sajnos előfordul, igen. De hidd el, jobb előre tudni, mint utólag ostorozni magad egy életen át, hogy miért ugrottál bele ebbe az egészbe – netán bíróságra menni.

Inkább legyél kitartó és türelmes.

Várj pár hetet vagy hónapot, amíg újra erőt gyűjtesz és frissül a piaci kínálat. Aztán, ha begyógyultak a sebek, vágj bele újra a keresésbe!

Egyre körültekintőbb, tapasztaltabb és megfontoltabb leszel. És ez jó!

Döntés: IGEN! 🙂

Ha az a döntés születik, hogy meg szeretnéd venni az adott ingatlant, akkor el kell kezdeni a tárgyalási folyamatot a tulajdonossal vagy az ingatlanközvetítővel. Na de mennyit lehet alkudni?

Árkorrekció, irányár, áralku, licit

Az, hogy mennyit lehet alkudni, sok mindentől függ, de leginkább attól, hogy mennyire sürgős az eladónak a dolog. Ha nem sürgős és „nem kenyérre kell” (jajj, hányszor hallottam már ezt…), akkor igazából a tulajdonos csak árulja a házat, nem eladni szeretné. Vár egy jó fogásra, vagy arra, hogy elfogyjanak az ennél az ingatlannál jobb és olcsóbb ajánlatok, illetve megvárja, míg a többi ingatlan értéke az infláció hatására hozzáromlik ehhez az ingatlanéhoz.

Az ilyen eladó vagy kivár, vagy 1 hónap/fél év/1 év után rájön, hogy árat kéne csökkentenie ahhoz, hogy el tudja adni az ingatlanát. Amíg ez a kiábrándulási időszak nem jött el, addig hiába próbálod meggyőzni az eladót, hogy az általa hirdetett ingatlan kevesebbet ér. Amikor erre rájön és hirdetési árat csökkent, az az árkorrekció. Sok magánhirdető a magasabb bevétel reményében és a piaci tapasztalat hiánya miatt ezt a biztonsági taktikát folytatja.

Ha viszont nem árulgatni, hanem határozottan eladni szeretné valaki az ingatlanát, akkor jó kezdeti árat határoz meg. Olyat aminek hatására sorra érkeznek az érdeklődők, esetleg az árajánlatok is. Ez tekinthető piaci tekintetben reális irányárnak.

Az irányár többnyire alkuképes árat jelöl. Az áralku mértékére nincs általános érvényű ökölszabály, sok mindentől függ: a piaci viszonyoktól, a műszaki állapottól, a lokációtól, a mérettől, az érdeklődők számától, hogy mennyire sürgős, készpénzes vagy hiteles-e a vevő stb. Az áralku szokásos mértékét azért nem lehet egyértelműen kijelenteni, mert nagyban függ objektív tényezőktől is, mint például az aktuális piaci-gazdasági helyzet, illetve szubjektív szempontoktól is: neked mennyire fontos az adott ingatlan vagy sürgős a költözés. Azért egy jól pozicionált irányár esetén ritkán szokott 10%-nál nagyobb lenni az áralku. Ha több az érdeklődő, keresett paraméterekkel rendelkezik az ingatlan, akkor a 3-5% a valószínűbb.

Persze nem kötelező alkudni, sőt, van, amikor nem is az első ajánlatadóval egyeznek meg, hanem összevárnak vagy pont egy időben összefut több árajánlat is. Ilyenkor egymásra licitálás is kialakulhat és a végleges vételár a hirdetési árat is elérheti, akár meg is haladhatja.

Van, aki szívesen tárgyal az árról szemtől szemben és van olyan ingatlanközvetítő is, aki inkább játssza a postás szerepét és írásos ajánlatot vár pénzügyi biztosítékkal.

Ártárgyalás

Én vettem már részt szemtől-szembeni tárgyalásban és aki érzelmileg érintett, annak bizony nagyon izgalmas és egyben borzasztóan félelmetes is. Itt a hangsúly az érzelmileg érintetten van, hiszen nagy valószínűséggel életed nagy döntését hozod meg, mert abban az adott ingatlanban szeretnéd életed hátralévő részét leélni. Minden bizonnyal érzelmileg érintett az eladó is, hiszen ő meg az élete egy kisebb vagy nagyobb darabkájától készül éppen megválni.

Nagy felelősség hárul ilyenkor az ingatlanközvetítőre, aki igyekszik mindkét felet megérteni, és olyan irányba kormányozni a hajót, ami mindkét (akarom mondani: mindhárom) fél számára elfogadható. Megvannak a saját praktikáik, hogyan lehet a feleket lecsillapítani, meggyőzni, hogyan lehet időt adni, vagy éppen sürgetni a döntést, ha már nagyon elhúzódott a tárgyalás.

Biztos mindenki feltette magában már legalább egyszer a (költői) kérdést: „valójában mi szerepe is van egy ingatlanközvetítőnek?!” Nos, egy gyakorlott és jól felkészült ingatlanos igazából itt, az ártárgyalás során tud bizonyítani.

Ennek ellenére én úgy gondolom, színjátékra semmi szükség: mindenki hamarabb eléri a célját, ha határozottak, higgadtak, céltudatosak és kölcsönösen őszinték vagyunk egymással.

Ajánlattétel

Sokszor előfordul, hogy az ingatlanközvetítő írásban kéri az ajánlatot. Ezen belül is -főleg a nagyobb ingatlanközvetítő hálózatok- még ma is ragaszkodnak a vételi szándéknyilatkozat aláírásához.

Ez régen bevett gyakorlat volt, de 2021. január 1-től a 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) 64/A. § szerint az ingatlanközvetítő nem szerkeszthet vételi ajánlatot, vagy vételi szándéknyilatkozatot és természetesen szerződést sem. Ez alól talán az képez kivételt, ha egyből az ingatlanközvetítő iroda saját ügyvédjének a közreműködésére is igényt tartasz.

A vevő tehet vételi ajánlatot, azonban arra ügyelj, hogy amennyiben az eladó azt elfogadja, ajánlati kötöttség keletkezik.

Fontos kitérni a vételi ajánlatban arra, hogy mi az ajánlat határideje: amennyiben nincs megjelölve határidő, az eladó azt később is, bármikor elfogadhatja, akár évek múltán is, amikor esetleg Neked már nem áll szándékodban és módodban megvenni az adott ingatlant. Amennyiben megjelölsz egy konkrét határidőt, akkor az ajánlatod addig lesz érvényes. Azt javaslom, hogy mindig egy megjelölt határidővel együtt (mondjuk 3 nap, 1 hét vagy 1 hónap) tegyél vételi ajánlatot.

A következő részben szó lesz az adásvételi szerződésről, arról, hogy mi a különbség az előleg és a foglaló között és mi az, amit feltétlenül tudod kell a letétkezelésről!

Képek: unsplash.com

Főoldal: ingatlanmernok.hu