Igen, van garancia ingatlanokra is. Használt ingatlan esetében ezt úgy nevezi a jog, hogy kellékszavatosság, új építésű ingatlan esetén pedig jótállás.
Ha használt ingatlant adsz el vagy veszel, érint az ingatlan szavatosság!
A Ptk. (2013. évi V.) 6:163. § szerint használt ingatlan eladása esetén az ingatlan előző tulajdonosa 5 év kellékszavatossággal tartozik az eladott ingatlanjáért. Új építésű lakóingatlan esetében az ingatlan-forgalmazó vagy a kivitelező szerkezettől függően 3-5-10 év jótállást köteles biztosítani. Mindkét esetben a jogszabály a vevőt védi, tehát bizonyítási kötelezettsége az eladónak van.
Használt ingatlan eladása során nem éri meg sem elhallgatni, sem eltüntetni a hibát, mert a vevőt a törvény 5 év kellékszavatossággal védi!
Mivel a legtöbb tranzakció a használt ingatlanok körében történik, viszont a szavatosságról szinte senki sem hallott, ezért most ezt a témakört járjuk körbe.
Kellékszavatosság
A kellékszavatosság nem a kellékekre vonatkozik, hanem az ingatlan fő és árat befolyásoló tulajdonságaira, mint például: fal anyaga (tégla, vályog, gázszilikát stb); fűtés van-e, működik-e, milyen típusú; teljeskörű felújítás vagy csak részleges felújítás történt-e; van-e repedés, vizesedés, beázás; hőszigetelés(ek) vastagsága, az elektromos hálózatot tényleg átkábelezték-e stb.
Továbbá használt ingatlan eladása esetén az ingatlannak meg kell felelnie:
- a jogszabályoknak (Lakástörvény, OTÉK),
- a rendeltetési célnak (lakóingatlan, garázs, üzlet, stb.),
- rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmasnak kell lennie.
Amennyiben a hiba ismert volt az eladáskor, azaz a vételi egyesség ennek tudatában született, ez esetben az eladó mentesül a szavatossági követeléstől. Ennek az a logikája, hogy akkor a felek között értékarányos ármegállapítás történt, tehát további helytállásnak helye nincs.
Azonban utólagos vita esetén a törvény értelmében az eladó kötelessége bizonyítani, hogy a kifogásolt hiba vagy hiányosság az eladás pillanatában már ismert volt. Ezért azt javaslom, hogy ha ilyen jellegű információt szeretne az eladó a vevőjével közölni, azt írásban tegye, vagy ami még jobb: foglalja bele a szerződésbe.
A hiba jellegétől és súlyosságától függően a vevő:
- kijavítást kérhet,
- pénzbeli hozzájárulást kérhet a kijavításhoz
- árcsökkentést kérhet,
- legsúlyosabb esetben elállhat a szerződéstől,
- vagy akár még kártérítést követelhet.
De ezt nem szabadon választható, hanem az ügyvédek vagy a bíróság határozza meg a joggyakorlat és a helyzet súlyossága alapján.
Jogi záradékok
Sajnos az adás-vételi szerződésekben általában „a megtekintett állapotban” jelzővel találkozhatunk (vagy még azzal se), mely utólag igen kevés bizonyító erővel bír fényképes dokumentáció nélkül.
Az ügyvédek nem értenek a műszaki kérdésekhez, általában az ingatlannal sem találkoznak, így tőlük legtöbbször nem számíthatunk részletekbe menő felvilágosításra ezzel kapcsolatban. Amikor műszaki jellegű eldöntendő kérdéssel szembesülnek, ők is mérnökök segítségét kérik.
Legyen nyilatkozat a hibákról
Az utólagos viták elkerülésének legjobb módja, hogy ha az adás-vételi szerződés tételesen felsorolja az ingatlan lényeges tulajdonságait, hibáit, esetleg fényképes dokumentációval kiegészítve. Ezt kezdeményezheti a vevő is, nem csak az eladó. Sőt, én azt ajánlom, minden vevő nyilatkoztassa írásban az eladó félt az ingatlan hibáival kapcsolatban, mert így tudja ő is bizonyítani, hogy melyek voltak ismertek az adás-vétel pillanatában.
Ezt teszem én is a műszaki állapotfelmérés során az ügyfeleim érdekében, és egyben tájékoztatom ez eladót az ide vonatkozó törvényi háttérről.
Bízom benne, hogy ez is hozzájárul egy tisztább ingatlanpiachoz és egy tudatosabb üzleti magatartáshoz, meg persze a vevők védelméhez.
Ez pedig felvet egy érdekes kérdést: melyik félnek mi is egészen pontosan az érdeke? Ezzel kapcsolatban itt olvashatsz bővebben.
Ha utólag találsz hibát
Vannak olyan hibák, melyek kis bontással (amit adásvétel során általában nem lehet végezni), azonnal láthatóvá válnak, például tetőszerkezet nem lett felújítva csak a héjalás, elektromos hálózat nem lett újrakábelezve, a fal nem is tégla hanem vályog vagy valami más, a gipszkarton mégsem azért kellett, hogy ne kelljen vakolni, hanem hogy elrejtse a salétromos falat, a fűtés mégsem működik (olyan jól) és még hosszan lehetne sorolhatni.
De vannak olyan hibák is, melyekhez idő kell, például megsüllyed a fal egy régóta szivárgó víz- vagy szennyvízcső miatt, korábbi kivitelezési hiba hónapokkal vagy évekkel később jelentkezik, a frissen kifestett falakon lassan újra kirajzolódnak az elrejtett repedések és a többi.
Ha utólag derül fény valamilyen problémára, azt javaslom, hogy előzetesen egyeztess egy mérnökkel (műszaki ellenőr vagy igazságügyi szakértő), hogy a hiba eredetét (okát, idejét) meghatározza.
Ugyanis a kellékszavatosság nem terjed ki a karbantartás elmulasztásából adódó károkra.
Ha alapos a gyanú, hogy a hiba már a tulajdoncsere idején is fennállt, akkor érdemes először és mihamarabb (2 hónapon belül) az eladóval felvenni a kapcsolatot és tájékoztatni a tényekről. Azért kell minél korábban jelezni a hibát, mert a hiba bejelentésének elmulasztásából vagy késedelméből származó másodlagos hibajelenségek javítására nem kötelezhető az eladó.
Ideális esetben (mondjuk egy javítási árajánlat birtokában) sikerül megállapodni a pénzügyi kompenzációról.
Ha erre semmilyen esélyt nem látni és olyan jelentős mértékű a hiba, hogy esetleg érdemes bírósági úton (ami hosszadalmas és költséges) érvényre juttatni, akkor pedig keresni kell egy kifejezetten ingatlanügyekre specializálódott ügyvédet, aki elindítja és végigkíséri ezt a folyamatot.
Fényképek: Unsplash
Főoldal: ingatlanmernok.hu