Mit mutat a műszer?

Olyan gyakran kérdezik ezt a szakik, hogy szállóigévé is vált és sokan a „Mi újság?” helyett is ezt használják. Most azonban a szó szerint vett értelemben nézzük meg, hogy melyik mérőműszeremet mire lehet használni.

A megvétel előtt álló épületek állapotfelmérését a szemrevételezéses épületdiagnosztika módszerével szoktam átvizsgálni, műszeres mérésekkel kiegészítve. Sok esetben szemrevételezéssel is rengeteg mindent megtudunk egy ingatlanról, amit a mérőműszerek csupán számszerűsítenek, így könnyebben dokumentálhatóvá tesznek.

Vannak azonban olyan fizikai jellemzők is, melyek a szabad szem számára láthatatlanok, ilyen például az infravörös tartomány és a gamma-sugarak. Egyes műszerek kivétel nélkül mindig előkerülnek, míg másokra nincs minden esetben szükség. Mutatom a repertoárt:

Anyagnedvességmérő

A nedvességmérő minden családi ház esetében előkerül, hiszen fontos tudnunk, hogy milyen állapotban van a padló és a fal vízszigetelése. Ha gond van egy ingatlan lábazati vízszigetelésével és nem új keletű a probléma, az szabad szemmel is jól látható.

Amennyiben komoly gond van, tapintással is érzékelhető a vizesedés okozta hőmérsékletkülönbség.

Ha viszont nem jelentős a vizesedés, vagy épp szárazabb periódusban van, netán frissen lettek festve a falak -például azért, hogy eltüntessék a nedvesedés okozta sókirakódást eladás előtt-, akkor szinte csak a műszer tudja kimutatni a nedvességkülönbséget.

Hőkamera

A hőkamera képes megkülönböztetni a hidegebb és melegebb felületeket és mindezt számunka is látható fényképen ábrázolni. Amennyiben elég nagy a külső és a belső hőmérsékletkülönbség, láthatóvá válnak a hőhidak, a rosszul záró ablakok, a gerendák és koszorúk, a fűtési vezetékek, vagy akár a falban található téglák is kirajzolódhatnak.

INFÓ: Hőhídnak nevezzük az épületszerkezet azon részeit, ahol a többihez képest gyengébb hőszigetelő képességű anyagok kerültek beépítésre, például vasbeton födémkoszorú, vasbeton erkélylemez, ablak feletti áthidaló vagy redőnytok. Hőhidat képezhet a téglákat összekötő habarcsréteg is vagy azok a helyek, ahol valami oknál fogva vékonyabb hőszigetelés került beépítésre.

Ezek közül sokat sejteni lehet műszer nélkül is, de például egy eltakart tetőrétegrendben a hőszigetelési hiányosságot szabad szemmel nem láthatnánk.

Hátránya, hogy nem alkalmazható mindig, csak akkor, ha a külső és belső hőmérséklet különbsége elég nagy.

A hőkamerás vizsgálatokról egy egész cikk szól, amit itt találsz.

Sugárzásmérő

Az égetésre használt szén a föld mélyéről származik és valamennyi természetes sugárzással rendelkezik. Azonban az égetés során visszamaradó salakban a sugárzó anyagok feldúsulhatnak. A salak sugárzási szintje sok mindentől függ: többek között a kitermelés helyétől, mélységétől, az égetés hőfokától.

A múlt század során töménytelen mennyiségű salak képződött a hőerőművek és az ipari kohók tevékenysége kapcsán. Az így keletkezett mellékterméket egy ideig gyűjtötték, tárolták, majd központilag potenciális hasznosítás után néztek. Porózus jellege miatt így került jellemzően a Kádár-kockák padlás födémére hőszigetelés gyanánt, illetve nagyon sok társasházba a födémek hangszigetelésére, de padló alatti feltöltésben is megtalálhatjuk. Készítettek belőle továbbá különféle építőanyagokat is: keverték betonba adalékanyagként, valamint üzemben előregyártott blokkokat is gyártottak belőle.

Emiatt nagyon sok házban és társasházban található salak. Sokan egyáltalán nem is tudnak róla, vagy nem sejtik, hogy gondot jelenthet. Természetesen nem mindegyik salak sugárzik, de meglepődnénk, ha tudnánk, hogy mennyi!

Az ingatlan.com tudástárában az olvasható, hogy a salak miatt egyáltalán nem kell aggódni, hiszen az évtizedek alatt kisugározta már magát. Ez sajnos nem igaz, jelenleg is sok helyen mérnek sugárzó salakot. Egy friss szakcikk országos mérések alapján arra jutott, hogy az épületen belül mérhető magasabb sugárzás mindig salak jelenlétére utal. A betonfedés (aljzatbeton) nélküli salaknál az esetek 20-30% -ában olyan magas a sugárzási szint mérhető (0,25 μSv/h feletti), hogy már megéri beavatkozásokat tenni (kitermelés, árnyékolás vagy szerkezet csere).

A sugárzás szabad szemmel nem látható, ezért a kis digitális Geiger számlálómat be szoktam kapcsolni, főleg, ha felmerül a salak gyanúja. A mérés nem olyan gyors és azonnali, mint a többi műszer esetében. Egy perc beütésszámát átlagolja, így a táskámban tartom, amíg én felmérem az ingatlan műszaki állapotát. A gamma-sugárzás áthatol a táska könnyű anyagán, nem árnyékolja le. A műszer úgy van beállítva, hogy ha a mért érték túllépi a 0,25 μSv/h szintet, azt nagyon hangos riasztással jelzi. Eddig 0,35 μSv/h volt a legmagasabb, amit ingatlanban mértem.

Legutóbbi repülőutam alkalmával magammal vittem a sugárzásmérőt. Az utazási magasságon volt a legmagasabb a radioaktív sugárzás, 2 μSv/h felett mért a műszer. Évi egy, mondjuk 3 órás hosszúságú oda-vissza repülőút alkalmával ez 12 μSv sugárterhelést jelent.

Ez jelentősen magasabbnak tűnik, mint a 0,35 μSv/h. Azonban ha valaki egy ilyen intenzitással sugárzó ingatlanban mondjuk csak napi 10 órát tartózkodik (ami igazán nem sok) és ezt számoljuk 365 napra, akkor ez az átlagos 0,15 μSv/h-hoz képest évi 730 μSv többlet sugárterhelést jelent.

A sugárzás egy kockázati faktor, amivel nem árt tisztában lenni. Ha valaki az életmódja, vagy a génjei miatt hajlamos bizonyos megbetegedésekre, akkor a sugárzás ehhez sajnos hozzá tud járulni. Az eddig legmagasabban sugárzó ingatlan állapotfelmérését pont egy radiográfus rendelte meg tőlem és ott a helyszínen kicsit elbeszélgettünk a dologról. A munkája során kap némi sugárterhelést és emiatt kifejezetten nem szerette volna, ha a jövőbeli otthona is sugározna. Azt mesélte, hogy az emberi szaporítósejtek a legérzékenyebbek, ezért azokat sajnos könnyen tudja roncsolni a sugárzás.

Az ingatlan, ahol voltunk egy hagyaték volt, ahol egy gyermektelen idős pár lakott, akiknek nem voltak egyenes ági örököseik.

Endoszkóp

Az endoszkóp egy kábel végén elhelyezkedő parányi kamera. Segít felderíteni azokat a helyeket, rétegrendeket, ahova azért nem tudunk benézni, mert nem fér be se a fejünk, se a telefonunk. Csak olyan résekbe tudunk belekukkantani, amelyek legalább egy minimális mértékben hozzáférhetőek, hiszen roncsolásos feltárását néhány nagyon ritka esettől eltekintve nem engedélyeznek.

Nincs rá mindig szükség, de ha adódik egy jó helyen lévő rés, akkor a segítségével a felszín mögé tudunk nézni.

Lézeres távmérő

A lézeres távmérőre kivétel nélkül mindig szükség van. Teljes alapterület felmérést nem végzek, mert az nagyon sokáig tartana, de a nappali alapterületét és belmagasságát, valamint a hálószobák belmagasságát ezzel szoktam ellenőrizni. Így már a helyszínen kiderül, ha nincs meg a rendeletben előírt minimális alapterület vagy belmagasság.

Digitális multitool

A digitális multitool-ban rengeteg funkció érhető el, amire bizonyos esetekben szükség lehet. A fényképező a leghasznosabb része, ezzel dokumentálom a bejárásokat. A helyszíni szemlén készült fényképeket mindig átadom, ami akár az adásvételi szerződés mellékletét is képezheti, de hasznos tárgyalási alap lehet az áralku során is.

Ezen kívül még az alábbi funkciókkal rendelkezik:

•  zajszintmérő: túl zajos környezet vagy gép esetén lehet hasznos
•  lejtésmérő: problémásnak tűnő padló, terasz lejtését lehet mérni vele
•  szögmérő: ha kérdéses a tető hajlásszöge, jól jöhet
•  iránytű: borús idő esetén segít a D-i irányt megtalálni
•  mikroszkóp: erre még nem volt szükség, de ki tudja, mit hoz a jövő?

Az állapotfelmérések során azért használom ezeket a digitális műszereket, hogy segítségükkel még többet megtudjunk az adott ingatlanról. A jelenlegi állapot ismeretében meg tudom becsülni a legszükségesebb beavatkozások költségét és ez segít neked, hogy megalapozott döntést tudj hozni. Amennyiben a megvétel mellett döntesz, ennek tudatában reális árajánlatot fogsz tudsz adni a kiszemelt ingatlanra.

Az áralku során pedig szinte biztosan megtérül (gyakran sokszorosan) a mérnöki állapotfelmérésre szánt összeg.

Borítókép: unsplash.com

Belső képek: saját fotók

Főoldal: ingatlanmernok.hu