Sokan azt gondolják, hogy egy belvárosi lakáson nincs mit nézni. A szerkezetek közösek, ami meg nem közös, az úgyis látszik. Tényleg így van?
Egy jó lakást hívtak megnézni egy jó társasházban, egy jó helyen. A külföldi érdeklődő teljes vizsgálatot kért, tehát az ingatlan és a társasház összes hivatalos papírját is átnéztem neki. A lakás berendezését minden bizonnyal belsőépítész tervezhette, mivel magazinba illő, ízléses kialakítású. Jelenleg rövidtávú szálláshelyként funkcionál.
Építészetileg
A lakás nagy, jó elosztású, jó állapotú és emiatt nagyon nem olcsó. A 3. és egyben a legfelső szinten található. A legfelső szintnek a következő előnyei vannak:
- világos, mivel egy szűk utcában sem árnyékolják le a környező épületek
- szép kilátás
- nem lépdel feletted senki
- neked kell majd a legrövidebb új kéményt építeni
És a következő hátrányai:
- sokat kell lépcsőzni, cipekedni, ha nincs lift (3 szintesnél még általában nincs)
- a feletted lévő tér nem fűtött ezért a tetőtéri hőszigetelés kérdéses
- a tetőázást mindig te fogod először észrevenni
Azért ideális a lakás elrendezése, mert a szobák nem egymásból nyílnak, hanem a nappaliból, és még gardrób is található benne. A helyiségek mérete nagyvonalú, ezért a háromszobás lakás mérete közelít egy 3 szobás családi ház méretéhez.
A lakás viszont a felmérés szerint a valóságban 5 m2-rel kisebb, mint az alapító okiratban, a tulajdoni lapon és a hirdetésben. Elképzelhető, hogy erről a tulajdonos sem tud.
INFO: A lakás hivatalos alapterületén sajnos nehéz és költséges változtatni, hiszen teljesen új alapterület felmérést kéne készíttetni az egész ingatlanra a pincétől a tetőig, ami elég nagy költség. Utána ügyvédi munkadíjat is kéne fizetni, hiszen az egész alapító okiratot módosítani kell, mivel érinti a többi tulajdon részarányát is (illetve valószínű, hogy a többi felmérés sem tökéletesen pontos). Majd benyújtani a földhivatalhoz. Végeredményben az is elképzelhető, hogy nem sokat változna a tulajdoni hányad.
Ennek a költséges és hosszadalmas folyamatnak azért nincs túl nagy jelentősége, mert az új felmérés alapján az alapterületekre eső közös költségeket újra kéne osztani és végeredményben ugyanazt a költséget kell lefedniük. Az eszmei hányad pedig olyannyira kicsi az egészhez viszonyítva, hogy egy 5 m2-es változás nem fogja alapjaiban megrengetni a társasházi szavazati arányokat. Tehát ez az egész inkább csak egy elméleti kiindulási alap. Az adásvétel során persze lehet és érdemes is jelezni, hogy a lakás a valóságban kisebb és esetleg a felmérésre hivatkozva egy pár milliós árkedvezményt kicsikarni.
Szerkezetileg
Az ingatlanközvetítő természetesen nem tudott semmit a társasház szerkezetéről.
A sugárzásmérőt a biztonság kedvéért bekapcsoltam már a legelején. Nem számítottam nagy dologra, ennek ellenére az ottlétem alatt 4-szer szólalt meg a magas sugárzási értéket jelző sípolás. Mondtam a vevőjelöltnek és az ingatlanosnak is, hogy salak van a szerkezetben, minden bizonnyal a födémben.
INFO: salak a szén égetése során keletkező melléktermék. Az égetés során feldúsulhatnak benne a radioaktív anyagok, ez függ a bánya helyétől, mélységétől, az égetés hőfokától és még sok minden mástól. Nincs egyezményes konszenzus, hogy mi számít magas sugárzásnak, mert az ott töltött idő is számít, de a 0,25 μSv/h feletti sugárzási szint esetén már érdemes megelőző vagy árnyékolási intézkedéseket tenni. Kicsit bővebben itt olvashatsz róla.
A helyszínen az is feltűnt, hogy a nappaliban leng a födém a lépdelés hatására is, ugrálva meg főleg.
Szemfüles voltam, és a lépcsőházban kifüggesztett hirdetőn megtaláltam a közös képviselő telefonszámát. Hazaérve rögtön felhívtam. Ettől nem volt boldog, de elmondta, hogy a ház 1879 körül épült és fa födémszerkezetű. És igen tetemes mennyiségű salak található a majdnem 50 cm vastag födémszerkezetben.
A falak ez időben kisméretű téglából készülhettek. A ház szép homlokzata eklektikus, tele tagozatokkal és párkányokkal. A homlokzat hőszigetelése nehézkes és igen költséges, emiatt nagyon ritka a hasonló lakóépületek hőszigetelése. Bár tavaly november 1. óta az ingatlanhirdetés kötelező eleme az energetikai tanúsítvány, ez itt még most sem állt rendelkezésre. A tetőfödémen sincs hőszigetelés a salakon kívül, így energiahatékonyságról sajnos nem beszélhetünk. A hidegebb sarkokban penész képződhet, főleg a fürdőszobában, ahol gyakran magas a páratartalom és még vékonyabb a tömör téglafal.
Állapot
Belépve rögtön megakadt a szemem a cipős pad mögé rejtett vakolatleváláson. Körbejárva a határos helyiségeket, valószínű, hogy a szomszéd fürdőszobája található mögötte, és onnan származik az a nedvesség, ami átüt a fal ezen oldalára is. Érdemes lenne értesíteni a közös képviselőt és javítás után a biztosítási keretből rendbe hozni a felületképzést.
A kamrában iszonyatos fal ázás található, ami úgy tűnik, több irányból kapja a nedvességet. Felülről is érkezik víz és a helyiség ablaka is áztatja a falat. A régi fa keretű ablakba építették be az újakat és vagy a régi-új csatlakozás hibás, vagy az ablak külső párkányának hiánya okozza az ázást, de az is lehet, hogy nyitva felejtették – esetleg mindhárom. Mivel idén a társasház a légudvari homlokzatok felújítását tűzte ki célul, ezért még előtte mindegyik légudvari ablakot újra kéne cserélni és tisztességesen megcsinálni.
Az elektromos hálózatot és a fűtést szerencsére felújították. Konvektorok helyett már gázkazán és radiátorok adják a fűtést, igaz nem a legkorszerűbb fajta. Ha tönkremegy, zárt égésterű kazánt kell majd elhelyezni és emiatt új kéményt kell majd építeni. Ilyen szempontból szerencse a legfelső szint, mert a többi lakóhoz képest itt lesz a legrövidebb kéményre szükség. A radiátorokon egyszerű szabályzószelep van, amit hasznos volna termosztatikus radiátorszelepre lecserélni.
A WC-t nemrég javították (szivároghatott), a javítás nyomai még látszódnak. A vizes helyiségek úgy általában egész jó állapotban vannak, de azért látszik a csempén, hogy kezd korosodni, a kád pedig elhasználódott.
A konyhában valódi fa konyhabútor található, amit érdemes lenne megmenteni vagy egy átfestéssel, vagy átcsiszolással. A régi kopott, rosszul beállított vasalatokat pedig modernekre cserélni.
A szomszéd felőli falra gipszkarton előtétfalat szereltek, ami a hőkamerás felvételen is kirajzolódik. Erre azért lehetett szükség, mert régen a lakáselválasztó falak sokszor vékony téglából készültek, aminek csekély hangszigetelési képessége van. A fal vastagságát nem tudtuk megmérni, hiszen a szomszédba nem mentünk át, de feltehetően a gipszkarton előtétfal hangszigetelési funkciót lát el.
INFO: A hanggátló gipszkarton falak hatékonysága nagyban függ az érzékeny kivitelezési részletektől. Sőt, még akkor sem véd a lépéshangtól és a szerkezeteken át (pl. falak) terjedő hangoktól és a nagyon mély léghangoktól sem. Így csodát sajnos nem lehet várni tőle, de a normál beszédhangot és a tévé zaját talán kicsit tompítja.
Aki hasonló társasházban nőtt fel, az ismeri és tudja, hogy mit várhat az ilyen házaktól és hol vannak a korlátai. Aki nem lakott még ilyenben, annak szokatlanak lehetnek a falakon és födémeken átszűrődő hangok, a gangról beszűrődő lépések és a dohányfüst.
A régi, nagy magasságú, feltehetően eredeti (amúgy szép) fa ajtókat nem lehet becsukni, mert annyira el vannak vetemedve. Ez a lakás használhatóságát kis mértékben megkérdőjelezi. A normál magasságú ajtók közül is volt, amivel gond volt és az sajnos ráadásul a leghidegebb helyiség (kamra) ajtaja volt, ami kellemetlen a fűtés szempontjából. De legalább a fürdőszoba és a WC ajtaja csukódik rendesen.
Csupán egy repedést találtam az egész lakásban és az egy gipszkarton álmennyezet hajszálrepedése volt. Lehet, hogy szerelési hiba, de az is lehet, hogy felette van valami, amit nem látunk, hiszen a hőkamera is hidegebb képet mutat. A következő tulajdonosnak majd érdemes lenne bekukkantani a gipszkarton álmennyezet fölé a biztonság kedvéért.
A társasház maga is nagyon szép, frissen festett, gondozott állapotban van és a homlokzat is. Ennek ellenére a homlokzaton található néhány apróbb hiba, ami természetesen a társasház feladatkörébe tartozik. A külső oldalon viszont a nyílászárók felületképzése nincs túl jó állapotban, a festés és a bádogozás is javításra szorul.
A festés biztos, hogy a tulajdonos feladata, hiszen szerepel az alapító okiratban, a csatlakozó bádogozást egyeztetni kell a közös képviselővel. Az ablakok zárásával nincs olyan nagy gond, mint például a bejárati ajtóval.
Összességében a néhány látható és „láthatatlan” hiba ellenére ez szerintem egy rendkívül jó állapotban lévő társasházi lakás, jó helyen, gondozott házban. A felfedett hibákat még ha nem is minden esetben könnyen vagy olcsón, de ki lehet javítani. Az egyetlen mérlegelendő szempont a kicsit magas sugárzási szint.
A radioaktív sugárzástól nem kell megijedni, de jobb tisztában lenni vele. Nem halálos, viszont egy kockázati faktort jelent. Amennyiben állandó lakhelyként kívánják használni, érdemes lenne egy hosszabb mérést végezni és szakértővel konzultálni a lehetséges megoldásokról. Amennyiben a szakértő a mért eredmények alapján valamilyen intézkedést javasol, általában két lehetőség szokott felmerülni:
- Salak kitermelése: a födémszerekezet társasházi közös tulajdon, ezért a benne található salak kitermelése hosszas társasházi egyeztetést és mérnöki felügyeletet igényel majd.
- Árnyékolás: egy aljzatbeton súlyát a fagerendás födémszerkezet ebben az esetben lehet, hogy nem bírná el, erről egy statikus tud nyilatkozni.
Amennyiben a lakás funkciója továbbra is rövid-távú szállás lesz, úgy nem jelent nagy veszélyt, hiszen a bérlők jellemzően rövid ideig tartózkodnak benne: járják a várost, alszanak, majd továbbutaznak.
Az árajánlat során érdemes felsorolni a feltárt tényeket és hibákat, hogy egy kedvezőbb vételi árat lehessen kialkudni! Már a legcsekélyebb áralku során is egészen biztosan megtérül a mérnöki szolgáltatásom díja, de a feltárt tények erre lényegesen nagyobb lehetőséget biztosítanak.
Borítókép és fényképek: copyright Micskei Bernadett
Főoldal: ingatlanmernok.hu