Szeretnél műszaki állapotfelmérést az ingatlanvásárlás előtt igénybe venni, de attól tartasz, hogy addig eladják? Jobb lenne lefoglalózni? Vagy legalább az árban megegyezni? Vagy előbb tudni szeretnéd, mivel állsz szemben és csak utána akarsz az árról beszélni? Nézzük meg, hogy milyen lehetőségek állnak előtted, valamint egyiknek és a másiknak mi az előnye és mi a buktatója!
Nem adok árajánlatot, várok
Azaz kivárod a műszaki szemle időpontját, addig nem adsz árajánlatot, hiszen úgy igazából nem is tudod, hogy milyen állapotban van az adott ingatlan és mennyit ajánlj érte.
Ennek az az előnye, hogy a szemle után tudsz kalkulálni az esetleges felújítási költségekkel és ennek fényében tudod kialakítani, hogy neked mennyit ér meg az adott ingatlan (ha megveszed egyáltalán).
Így a tulajdonos sem fogja úgy érezni, hogy mi azért megyünk oda, hogy a kialkudott árat utána még tovább lealkudd. Ez nálunk ugye nagyon furcsa lenne, de azért azt hozzáteszem, hogy vannak országok (tőlünk nyugatabbra ráadásul), ahol ez a mindenki által elfogadott eljárásrend.
A hátránya az, hogy a tulajdonos addig eladhatja az ingatlan egy olyan érdeklődőnek, aki kevésbé tudatos és nem visz magával műszaki embert. Szerencsés esetben talán szól, hogy kapott egy másik ajánlatot és megkérdezi, hogy téged ennyiért érdekel-e. Sokszor azonban már csak akkor jelentkezik, amikor meg is egyezett a másikkal. Néha szólni is elfelejt és csak akkor derül ki az egész, amikor kapod az emlékeztető emailt és rácsörögsz, hogy akkor ugye holnap mehetünk?
A másik kétségtelen és sajnálatos hátránya ennek a konstellációnak, hogy bár lehet, hogy lemegy a szemle minden meglepetés nélkül és ez az az ingatlan, amire mindig is vártál, de az eladó és te elképzelésed az árral kapcsolatban olyan távol van egymástól, mint Makó Jeruzsálemtől. Ilyenkor -ahogy mondani szokták- a műtét sikerült, de a beteg meghalt. Vagy ha úgy jobban tetszik: sok hűhó semmiért.
Mit tehetek? Mondd el neki, hogy a műszaki szemle miért fontos (mindkettőtöknek) és hogy sajnos a mérnökök sokszor nem tudnak azonnal ugrani. A cél, hogy megértse, hogy te igazán komolyan érdeklődsz az ingatlan iránt (például nem viszel másik 8 helyre mérnököt és sokan autót sem vesznek anélkül, hogy a szervizben átnézetnék, pedig az csak pár milliós kiadás…), ezért kérd meg, hogy legyen kedves, de addig ne adja el az ingatlant másnak. Ha netán ez idő alatt kapna mástól árajánlatot, akkor tegye meg, hogy szól, illetve a válasszal kérjen haladékot a műszaki szemléig, hogy te is meg tudd fontolni a vételi szándékodat!
Előtte megegyezek az eladóval szóban/írásban, de nem teszek le foglalót
Vagyis megnézted, tetszik, minden szuper. Kigondoltál egy árat, amit ráadásul el is fogadott a tulaj, de addig nem teszel le pénzt, amíg rá nem bólint egy mérnök. Van, hogy a hirdetés is lekerül átmenetileg (ha esetleg magánszemély az eladó), de van, hogy fent marad, hiszen még nincs teljesen lejátszva a meccs. Az ingatlanosok általában csak valamilyen pénzösszeg letétele után veszik le a hirdetést.
Ennek az az előnye, hogy nem kerülsz abba a helyzetbe, hogy felesleges köröket kell futni amiatt, hogy a végén vajon sikerül-e közös nevezőre jutni az árral kapcsolatban, vagy sem.
A másik előnye az, hogy ha esetleg valamilyen olyan turpisság vagy komoly hiba, költség derül ki, amiről nem volt szó és amire nincs keret, akkor szívfájdalom és veszteség nélkül el tud búcsúzni egymástól a két fél.
A hátránya egyrészt az, hogy nem vagy biztosítva azzal kapcsolatban, hogy véletlenül rálicitál valaki az általad kialkudott árra.
Másrészt pedig ha valami komoly költség vagy körülmény merül fel az állapotfelmérés során, akkor vagy lesz kedve az eladónak tárgyalni róla, vagy nem. Lehet, hogy komolytalannak fog gondolni azért, mert a megegyezést utólag módosítani akarod. Más kérdés, hogy erre az 5 év kellékszavatosság amúgy lehetőséget biztosít, de amíg nincs lepapírozva minden, addig az eladó jóindulatára és korrektségére vagy bízva.
De az is lehet, hogy örülni fog, hogy kiderült a dolog és így már ő sem érzi úgy, hogy zsákbamacskát árul és szívesen enged még egy kicsit az árból azért, hogy nyugodtan aludhasson. Van ilyen is.
Megegyezek, leteszem a foglalót, de azért utólag biztosra szeretnék menni
Tehát megnézted, minden jó volt, megegyeztetek az árban és le is tetted a foglalót. De valami mégis elbizonytalanít. „Elkapkodtam? Rengeteg pénzről van szó, a fél hátralévő életemben a hitelt fogom fizetni. Mi van, ha mégis rejt valami meglepit az ingatlan?” Így időpontot foglalsz egy műszaki állapotfelmérésre. Igazából már biztosítva vagy, nem kell kapkodni, de ha ez az igény utólag merül fel, akkor azért biztosan felszalad az eladó szemöldöke és megreng a bizalom.
Ennek a szituációnak az az előnye, hogy itt már nem kell azon izgulni, hogy vajon sikerül-e megegyezni az árban vagy sem. Szintén előny, hogy nincs időnyomás. Hacsak…
Ugyanis az a hátránya, hogy ha nem veszik le a hirdetést vagy netán időközben valaki befut még a letett foglalód kétszeresénél is magasabb árajánlattal, akkor lehet, hogy az eladónak érdeke lesz elállni. (INFÓ: a foglalót meghiúsulás esetén aki adja: elveszti; aki kapja: kétszeresen köteles visszafizetni. A foglalóról és az előlegről ebben a cikkben olvashatsz.)
A másik hátránya az, hogy mi van akkor, ha kiderül valami olyan nagyon-nagy összegű, nem várt dolog, amiről a hirdetésben nem volt szó? Például, hogy a hirdetett téglával ellentétben vályogból van a fal (többször találkoztam már ilyennel), vagy hogy totálkáros a tető, netán vizes a fal? Ilyenkor ott van neked és megvéd az 5 év kellékszavatosság, de ha nem elég t*kös az ügyvéd, akkor lehet, hogy megpróbál majd rábeszélni, hogy felejtsd ott a foglalód felét, hogy mindenki jól járjon… Vagy ha az eladónak nincs kedve visszaadni a foglalót, akkor futhatsz a tőkéd után… polgári peres eljárásban sok pénz és 10 év múltán majd visszakapod.
Összességében
Én úgy gondolom, hogy ha korrekt és belátó az eladó, akkor szinte mindegy, hogy melyik utat választod. Ha viszont forró a helyzet és sorban állnak az érdeklődők egymás után, akkor lehet, hogy a legnagyobb igyekezeted ellenére sincs esélyed alaposnak lenni, mert 2 perc vagy max. 2 nap alatt kell dönteni.
Nincs általános érvényű ökölszabály. Érezni kell a szituációt és az eladó mentalitását, hogy ott, abban az adott helyzetben melyik lesz a legcélravezetőbb.
Szemle és ami utána következik
Ezután következik a szemle, ott találkozunk, alaposan megnézzük az ingatlant, majd utána megbeszélünk mindent. A legnagyobb fordulat itt jön, hiszen döntened kell. Ehhez is van egy cikkünk: Mi történik az állapotfelmérés után?
Legyél tudatos ingatlantulajdonos!
Szöveg: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)
Fényképek forrása: unsplash.com
Főoldal: ingatlanmernok.hu