Ingatlan állapotfelmérés: melyik szolgáltatást válasszam?

Hogy ne maradj egyedül a házvásárlás során, három szintű szolgáltatáscsomagból tudsz választani. Mindegyiknek megvan saját szerepe: a legegyszerűbbtől a legalaposabbig. Összegyűjtöttem az előnyöket, hátrányokat és az árakat, hogy könnyebb legyen a Te helyzetednek legmegfelelőbbet választani.

Ha esetleg még nem tudod, hogy pontosan mit szeretnél vagy mire kell figyelni, vagy több potenciálisan érdekes ingatlant találtál, akkor érdemes a KONZULTÁCIÓ szolgáltatással kezdeni.

Ha egy konkrét ingatlan állapotát szeretnéd felmérni, akkor az igényeidnek megfelelően 3 különböző szintű csomag közül választhatsz.

De mivel ez nem olyan egyértelmű, kezdjük a legelején:

HÁZ vagy LAKÁS?

A családi ház nem kérdés, hogy ház. De sok olyan ikerházat, sorházat találni, ami jogilag lakás, vagy olyan társasházi lakást, aminek saját kertje, esetleg pincéje vagy tetőtere van. Ennek megvan a maga jogi magyarázata, de műszaki szempontból – azaz hogy mennyi idő bejárni, felmérni-, ezek az ingatlanok inkább a ház kategóriájába tartoznak.

Hiszen kívülről is meg lehet és meg is kell nézni a homlokzatot, a lábazatot, a nyílászárókat, az ereszt, a tetőt. Ha van pince, akkor ott is körül kell nézni: vizes-e fal, miből van a fal és a födém. Amennyiben hozzáférhető a tető, akkor ott is el kell időzni, megnézni, hogy a fa szerkezet milyen keresztmetszetű, mennyire károsodott, van-e fólia és hőszigetelés, milyen az állapota, vannak-e beázásra utaló nyomok, kémény, stb. Egy tetőtérben különösen sok néznivaló akad.

A lakás a műszaki állapotfelmérés szempontjából az a lakóingatlan, ami egy többszintes (nem földszintes) társasházban található. Nincs kertje, ezáltal nincs olyan homlokzata, amit közelről meg lehetne vizsgálni – ami amúgy is a társasház közös tulajdona. Tehát ha hiba van a vakolatban az első emeleten, vagy a nyílászárók cserére szorulnak, az csak közvetetten érinti a lakás tulajdonosát, hiszen a közös felújítási alapból kell a közös képviselőnek gondoskodnia a kijavíttatásról. Közvetetten ezek is hasznos információk, pl. van-e pénze a társasháznak, foglalkozik-e vele a közös képviselő, mennyire karbantartott, stb. Persze érdemes olyan társasházat választani, amelyik jó pénzügyi helyzettel rendelkezik és szép állapotban van, de ez már egy másik kérdés.

A lényeg, hogy egy klasszikus társasházi lakást könnyebb és gyorsabb felmérni, mert kvázi csak belülről vizsgálható. A pince általában nem a vizsgálat tárgyköre, a homlokzat és a tető néhány kivételtől eltekintve nem hozzáférhető. Ezért kedvezőbb a lakás állapotfelmérése.

Tehát kérlek, hogy ne az ingatlan jogi státusza legyen a kiindulási alap, hanem az ingatlanban felmérendő feladatok mennyisége.

Most már remélhetőleg tudod, hogy a lakást vagy a házat kell-e választanod. Na de mit kapsz az egyik csomagtól és mit a másiktól?

Lehet, hogy az egyik részére nincs szükséged, de az is könnyen lehet, hogy amíg nem olvasod el ezt a leírást, nem is tudod, hogy mennyire fontos!

1. Szemle

A szemle során jó alaposan megnézem a ház vagy lakás minden szerkezetét, ha lehet, ki is próbálom őket (ajtót, ablakot, lámpát, csapot). Nem csak a szakipari szerkezeteket nézem meg, hanem a gépészetet és az elektromos hálózatot is, annak függvényében, hogy mennyire hozzáférhetőek. Ha vannak elektromos szerelődobozok, akkor azokba belenézek. A gépészeti vezetékek általában el vannak rejtve, de benézek a mosdók alá, valamint a szaniterek állapotából is sok mindent le lehet vonni. A kazán és radiátorok kinézetéből is már sokszor kiderül a kora, és ebből következtetni a lehet a fűtési rendszer állapotára is. Fontos tudni, hogy nem rendszer felülvizsgálatot végzek, hiszen nem vagyok se villanyszerelő, se vízszerelő, se kazán karbantartó, de a látottakból sok hasznos információt le lehet szűrni.

A bejárás végén elmondom, miket találtam, mi a benyomásom az épületről, mire lehet nagy valószínűséggel számítani a jövőben. A kérdéseidet ott helyben megválaszolom, de ha valami később jut eszedbe, elérsz kérőbb is.

A hibákról fényképet készítek, amit átadok fájlmegosztón keresztül. Érdemes letölteni és eltenni, és ha esetleg adásvételre kerül sor, akkor a szerződés mellé tenni a fényképeket, mint jelenlegi műszaki állapot. Ez mindkét fél érdeke.

Előny:

  • + azonnali visszajelzés
  • + szóbeli összefoglaló az állapotról
  • + saját szubjektív benyomás, várható jövő
  • + ott helyben megválaszolom a kérdéseidet
  • + fényképek
  • + ez a legkedvezőbb áru szolgáltatás

Hátrány:

  • – kevesebb információhoz jutsz, mivel nincs benne az ÍRÁSOS ÖSSZEFOGLALÓ
  • – nincs olyan írásos anyagod, amit fel tudnál használni az ártárgyalás során vagy az adásvételi szerződés melléklete lehetne
  • – nincs benne költségbecslés és a felújítási feladatok priorizálása
  • – nincs idő egyeztetni statikussal, ha esetleg szükség lenne rá
  • – nincs benne a JOGI ELLENŐRZÉS, ami az ingatlan hivatalos hátterét vizsgálja (közművek, ingatlan-nyilvántartás, helyi építési előírások, CSOK- és hitelképesség stb.)

1. Ingatlan állapotfelmérés ÁR:

Ház szemle ár: bruttó 45.000 Ft

Lakás szemle ár: bruttó 30.000 Ft

2. Szemle + írásos összefoglaló

Ebben a csomagban természetesen a szemle ugyanúgy zajlik, mint az előzőben. Ugyanúgy megbeszéljük a végén a dolgokat és ugyanúgy kérdezhetsz ott helyben (és természetesen később is).

Viszont itt kapsz 1 munkanapon belül emailben egy írásos összefoglalót is. Ez ház esetében általában 10-16 oldal, lakásoknál pedig 9-11 oldal szokott lenni, benne a fontosabb fényképekkel. Ezen felül átadom az összes helyszínen készült fényképet is, amit érdemes mielőbb letölteni. Az írásos összefoglalónak az a nagy előnye, hogy itt le kell ülnöm, még egyszer át kell néznem a képeket, átgondolni a házat és sok esetben tudok még rá aludni is egyet.

Ezért az írásos összefoglalóban mindig 10-15%-kal több információ van, összefüggésekre derülhet fény, van időm utánanézni esetleg kérdéses dolgoknak, amire ott a helyszínen nincs lehetőség.

Ha olyan komoly repedést látok a helyszínen, ami aggodalommal tölt el, akkor van idő statikus kollégával egyeztetni. Ő meg tudja mondani, hogy abban a konkrét esetben szükséges-e további statikus helyszíni szemle. Amennyiben szükséges, akkor tudok ajánlani statikus kollégát is.

Továbbá kiszámolom a szükséges felújítási költségeket is, valamint priorizálom a legsürgősebb elvégzendő feladatokat is.

A legelején pedig rögtön megtalálod az összes lényeges ELŐNYT és HÁTRÁNYT, mint egy klasszikus vezetői tájékoztatóban, hogy ha nem akarsz vagy tudsz elmerülni a részletekben, akkor is valamilyen támpont alapján döntést tudj hozni.

Előny:

  • + azonnali visszajelzés
  • + szóbeli összefoglaló az állapotról
  • + saját szubjektív benyomás, várható jövő
  • + ott helyben megválaszolom a kérdéseidet
  • + fényképek
  • + 1 munkanapon belül emailben megkapod az írásos összefoglalót az ingatlan állapotáról
  • + legfontosabb feladatok priorizálása és költségbecslése
  • + előnyök és hátrányok összefoglalása
  • + szükség esetén konzultáció a statikussal (ingyenes)
  • + az írásos összefoglalót fel tudod használni az ártárgyalás során vagy az adásvételi szerződés melléklete lehet, mint jelenlegi műszaki állapot

Hátrány:

  • – kicsit drágább, mint csak a SZEMLE
  • – nincs benne a JOGI ELLENŐRZÉS, ami az ingatlan hivatalos hátterét vizsgálja (közművek, ingatlan-nyilvántartás, helyi építési előírások, CSOK- és hitelképesség stb.)

2. Ingatlan szemle + írásos összefoglaló ÁR:

Ház szemle + írásos összefoglaló ár: bruttó 65.000 Ft

Lakás szemle + írásos összefoglaló ár: bruttó 45.000 Ft

3. Szemle + írásos összefoglaló + jogi ellenőrzés

Természetesen az alapja ugyanaz, mint a SZEMLE és az ÍRÁSOS ÖSSZEFOGLALÓ, de ki van egészítve a JOGI ELLENŐRZÉSSEL is. (Jogi ellenőrzést amúgy van lehetőség külön is kérni.) A jogi ellenőrzés lénye, hogy megvizsgálom azokat a fontos aspektusokat, amik az ingatlan jogi helyzetét érintik. Létezik egyáltalán az adott ingatlan? Van tulajdoni lapja, vagy osztatlan közös tulajdon. Ha osztatlan, van-e megosztási szerződés? Ha társasház, mit lehet és kell kideríteni a társasházról?

INFO: jogi ellenőrzés alatt nem az adásvételi szerződés véleményezését értem, hanem azoknak a jogi dokumentumoknak és szabályozási keretrendszernek az átvizsgálását, ami az épületek létesítését szabályozza. Ezek értelmezéséhez egy kis mérnöki szemlélet szükséges. Az adásvételi szerződés megírásához vagy a vételi szándéknyilatkozat aláírásához mindenképp hivatalos ügyvédi közreműködés szükséges!

HÁZAK esetében lekérem az ingatlan-nyilvántartásból a tulajdoni lapot és a térképmásolatot. Ennek 2*3000 Ft a Földhivatali szolgáltatási díja, ez benne foglaltatik a csomag árban. Sokan megteszik ugyanezt, de nem tudják értelmezni az abban foglaltakat. Megkeresem és megnézem a helyi előírásokat, összevetem a valósággal. Megnézem a műhold képet és a közműveket is. Megvizsgálom, hogy van-e elméleti akadálya a CSOK- és hitel felvételnek, ugyanis sokszor ezen bukik el az igénylés. Valamint megnézem, hogy kell-e valami kellemetlenségre számítani a cégnyilvántartás alapján.

LAKÁSOKNÁL kicsit más a helyzet. A tulajdoni lap fontos, de a térképmásolat és a helyi előírások általában már nem annyira relevánsak. A tulajdoni lap lekérésének a díja 3000 Ft, ami benne van a csomag árban. Vannak viszont más fontos dokumentumok, melyekkel nem árt tisztában lennie egy leendő tulajdonosnak. Mekkora a tulajdoni hányad, mi van a társasházi alapító okiratban vagy a használati megosztási szerződésben, mennyi a közös költség, a felújítási alap, van-e tartaléka a társasháznak, van-e tartozása a lakásnak, miről rendelkezik a Házirend és az SzMSz, melyek a társasház aktuális problémái stb.

A jogi ellenőrzés hossza 4 oldal szokott lenni.

Mindenkinek meleg szívvel tudom javasolni, hogy alaposan nézze át ezeket a dokumentumokat, mielőtt leteszi a foglalót vagy az előleget bármelyik ingatlanra.

Jártam már úgy, hogy a hirdetésben az szerepelt, hogy az ingatlan jogilag rendezett, sőt a vevőjelölt ügyvédje is megerősítette ezt. Én meg megcáfoltam, mert ugyan négyzet alakú volt a kontúr a térkép másolaton és a valóságban is, csak a mérete nagyon nem egyezett. Olyannal is találkoztam már, amikor az eladó abban a hitben élt, hogy neki van fennmaradási engedélye az ingatlanra, amit az előző tulajtól kapott. Csak nem jutott eszébe utánanézni, hogy egészen pontosan mire is szól az a határozat. Volt csodálkozás. Nem árt óvatosnak lenni.

Ha meg tudod magadnak csinálni, akkor tedd meg, ha nem, kérj szakmai segítséget!

Előny:

  • + azonnali visszajelzés
  • + szóbeli összefoglaló az állapotról
  • + saját szubjektív benyomás, várható jövő
  • + ott helyben megválaszolom a kérdéseidet
  • + fényképek
  • + 1 munkanapon belül emailben megkapod az írásos összefoglalót az ingatlan állapotáról
  • + legfontosabb feladatok priorizálása és költségbecslése
  • + előnyök és hátrányok összefoglalása
  • + szükség esetén konzultáció a statikussal (ingyenes)
  • + az írásos összefoglalót fel tudod használni az ártárgyalás során vagy az adásvételi szerződés melléklete lehet, mint jelenlegi műszaki állapot
  • + teljeskörű jogi háttérkutatás

Hátrány:

  • – ez a legdrágább csomag, de ugyanakkor ezáltal lesz a legátfogóbb képed az adott ingatlanról

3. Ingatlan állapotfelmérés + írásos összefoglaló + jogi ellenőrzés ÁR:

Ház szemle + írásos összefoglaló + jogi ellenőrzés ár: bruttó 80.000 Ft

Lakás szemle + írásos összefoglaló + jogi ellenőrzés ár: bruttó 60.000 Ft

Remélem, ezzel a leírással tudtam segíteni. Ha esetleg bármilyen kérdésed lenne, keress az elérhetőségeimen, igyekszek mindenben segíteni!

Legyél tudatos ingatlantulajdonos!

Főoldal: https://ingatlanmernok.hu