Felújított gázszilikát ház – mérnök szemmel

Mi a manó az a gázszilikát és mit tud -meg mit nem? Miért baj, ha rossz a tető rétegrendje? Hogyan fog víz kerülni a villanykapcsolóba? Olcsó, de jó-e a homlokzatra kivezetett kémény? És vajon még mennyit kell költenie a következő tulajdonosnak egy frissen és teljesen felújított házra?

’80-as évekbeli ‘alpesi modern’, ahogy a szakma nevezi. Felújított állapotban, kicsit áron alul. Jó vételnek tűnik.

Meg kéne nézetni szakemberrel” – gondolta a ház szemlében már jártas 3 gyermekes apuka, ugyanis azt a fülest kapta, hogy látszatfelújítás történt. A hirdetés szerint 45 cm gázbeton, Ytong, 10 cm grafitos hőszigeteléssel. A hirdetés alapján szép, modern, trendi a felújítás. Más kérdés, hogy nincs is 45 cm vastag Ytong falazóelem.

Minden ici-pici apróságot nem fogok tudni felsorolni, de nézzük a lényegesebbeket és az érdekesebbeket!

Azon ritka esetek egyike volt, amikor az ingatlanközvetítő is késett (mondjuk nem is keveset) és a megbízó is, de legalább az udvaron addig körbe tudtam nézni.

Az építési maradék mindig nagyon hasznos, de azért fenntartásokkal kell kezelni, nem bizonyító erejű. Például Ytong maradékot nem láttam a helyszínen, de a jó öreg szürke gázszilikát téglát már az udvaron kiszúrtam. Ettől nagyon sokan félnek, ugyanis híre van, leginkább rémhíre. Még aki nem is ért az építőanyagokhoz, az is felszisszen a gázszilikát szó hallatán, vagy el se megy megnézni az ingatlant. Nyilván ez az oka, hogy ez a szó bele sem került az ingatlan hirdetésébe.

Ilyen lesz a szürke gázszilikát tégla, amikor ki van téve a fagynak
ℹ️ INFO: a gázszilikát (vagy gázbeton) téglák buborékokkal dúsított szilikát falazóelemek.
Hátrányuk, hogy csekélyebb a teherbírásuk, mint az égetett agyagtéglának, nedvességre érzékenyebbek, nem fagyállóak. A szürke fajta sugározhat is, (kezdeti) zsugorodásra is hajlamos. A szürke színét a kohókból származó pernyétől kapta. A pernyében sűrűsödhet a gamma-sugárzás ugyanúgy, mint a szintén a kohókból származó másik melléktermékben, a salakban. Érdemes gyanakodni és sugárzást is mérni.
Az Ytong egy modern könnyűbeton falazóelem, nem tartalmaz pernyét, színe fehér, teljesen veszélytelen, nem zsugorodik. Ugyanakkor az Ytong válaszfalak a legkisebb mozgásra is érzékenyek, fugák mentén repedésre hajlamosak, de ez inkább csak esztétikai probléma.
A gázbeton falazóelemeknek előnye is van: könnyű a súlyuk, könnyen véshetőek és jó hőszigetelő képességük van.
A teherbírásuk valóban kisebb, mint a tégláé, de családi házak építésére (vagy vázkitöltő falazatnak) tökéletesen alkalmasak.

A street view szerencsére még nem frissült, ott látszik a ház eredeti valójában, a felújítás előtti állapotban. Bár a felbontás elég rossz, de legalább meg tudtam nézni, hogy falazták, van-e koszorú, a pince úgy nagyjából miből épülhetett.

Az épületben és az udvaron található falazóelemen sem mértem magas sugárzást. A megbízóm azt akarta tudni, hogy én laknék-e ilyen házban. Mondtam neki, hogy tulajdonképpen én is hasonló házban lakok (igaz, kicsit más a technológia), de az sem sugárzik, nincs vele semmi gond. Ez a ház szerencsére teljesen ártalmatlan ilyen szempontból.

A maradék építőanyagokra visszatérve: a pincében grafitos hőszigetelés maradékot találtam szépen letárolva. Kár, hogy a homlokzatra sima fehér polisztirol került beépítésre.

Beépítve csak a fehér polisztirol nyomait találtam

Az épület mindkét tetőfelülete más cseréppel volt fedve. Első ránézésre frissnek tűnt mindegyik, de csak az egyik fajta cserép maradékát találtam meg a helyszínen. A másik tetőt emiatt elkezdtem alaposabban is elemezni: egyenetlen volt a gerinc, a széleken görbék voltak a cseréplécek és az egésznek kicsit olyan valószerűtlen színe volt, viszont az makulátlan. A kúpcserepeknél még látszott a kikenés is, ezért biztos voltam benne, hogy ezt a tetősíkot nem újították fel. Csak lefestették. A tetőtérben meg persze tisztán látszódott, hogy azért ilyen sokat már nem akartak a felújításra költeni.

A tetősíkablak gyárilag fekete szegőlemezén látszik, hogy csak lefestették a tetőt

A tetőtér ugyanis érintetlen volt. Vagyis majdnem, mert egyszer valaki elkezdte az amúgy is utólag elhelyezett, majd később leszakadozott kátránypapír csapadékvíz szigetelést kijavítani, de nem jutott a végére.

Az utólag elhelyezett csapadék fólia foltozásának a foltozása

A tetőtér beépítést úgy újították fel, hogy a régi lambéria felületre gipszkarton táblát építettek, majd fehérre festették. Bizonyára jót tett neki, szép tágas, világos lett tőle a tetőtér. A rétegrend viszont eredendően rossz volt: a párazárás nem a belső, páradús, meleg tér felőli oldalon volt, hanem a külső, hideg oldalon. Így a hőszigetelés megszívta magát nedvességgel, áztatta a szerkezetet, ami ártott a fának is és a hőszigetelő képességének is. Meg is látszik a barnás elszíneződés a fákon, ami a biológiai károsodás első lépcsője.

Rossz tető rétegrend

Tulajdonképpen nem mondták, hogy a tető is fel van újítva – a hirdetés szövegében nincs részletezve-, csak úgy kezdődik a hirdetés, hogy teljesen felújított. A tető csere még további kb. 5-6 MFt, némi idő és gond. Persze sokkal kézenfekvőbb lett volna ezt is megcsinálni, nem veszne kárba a tetőtéri gipszkarton és festés, de tény, hogy akkor már nem lett volna hajszállal olcsóbb, mint a többi környező, jó állapotú ingatlan és vesztett volna a piaci potenciáljából.

Tudom, hogy nem sok mindenkit zavar, de hiányzott az oromfal tetejéről a lezáró koszorú. Nagyon sok házat láttam már ebből a korból, ahol nem volt. És sajnos a mostaniból is sokat látni. Amíg csak a gravitáció hat egy házra, addig nem sok vizet zavar és szerencsére itt, a Kárpát-medencében viszonylag kevés a trópusi vihar és a földrengés. De -ahogy mondani szokás- az ördög nem alszik és még ezer más potenciális kár érhet egy házat az életciklusa alatt. Mivel a tető csere amúgy is benne van a pakliban, azzal együtt érdemes lenne a koszorúkat is kialakítani.

A másik tetőidom később készült, egy kicsit jobban néz ki, de nem hibátlan az sem. Fenntarthatósági szempontokat szem előtt tartva faanyag újrahasznosításával készült (bontott fát építettek be).

Ha nem vagy elég alapos, csak elolvasod a hirdetést, megnézed a házat, akkor sajnos észre sem veszed. Nem véletlenül nem szokott még most sem időben elkészülni az energetikai számítás, pedig idén január 1-től már a hirdetés kötelező része kéne hogy legyen. A szerződéskötésre majd összekalapálja valaki, rossz is lesz az érték, mert a tetőtérben lévő összeázott hőszigetelés szinte semmit sem ér. De majd megmagyarázzák, hogy kutyaütő volt az energetikus, nem is ért hozzá, meg egyébként is: hülyeség ez az egész, csak az emberek bosszantására meg az adóbeszedésre van kitalálva… Pedig sajnos lenne értelme, ha más nem is, legalább annyi, hogy kezdj el gyanakodni és kérdéseket feltenni.

Az elektromos hálózat tényleg fel lett újítva tokkal vonóval. Ugyan még nincs befejezve, de legalább látszanak a szerelődobozból kilógó földelt rézvezetékek – nem kellett őket keresgélni. Mondjuk a kábelek színe nem olyan volt mint a tankönyvben, remélhetőleg a beltartalommal nem lesz gond, ha lesz áram. Meg így, hogy nincsenek még felszerelve a kapcsolók, látszik más is.

A középső szerelődobozban látszódó fehér pötty a kültérből érkező fény

Az ajtó mellett gyakorlatilag egy lyuk lett a falban, ami összeköti a külső és a belső szerelődobozt. Erre már csak gondolom a szerelvényeket fogják ráhelyezni, így szabadon fújhat a szél és járhat a pára a külső és a belső tér között. Aztán majd időjárástól függően lecsapódik hol a külső, hol a belső szerelődobozban. Szürreális élmény lesz, amikor csöpög a víz a kapcsolóból.

A bejárati ajtó alatt a vakküszöböt gondosan kifújták PUR-habbal. Attól félek, hogy ide már csak a burkoló jön gyorsan leszórni a laminált parkettát és a belső párazárásra és a külső időjárás álló lezárásra nem gondol már majd senki. Így sajnos nem sok haszna lesz a hőszigetelésnek, a nyitott cellák telítődni fognak párával, a szél is át fog fújni rajta. A laminált parketta az ajtó előtt tönkre fog menni, az ajtó alatt húzni fog a hideg.

Félek, hogy el fog maradni a küszöb belső párazárása és külső vízzárása

Mindig örül a szívem, ha toksorolóval sorolják a nyílászárókat és nem lehet közöttük kilátni. De alul valami elfogyott és hiányzik (meg mondjuk az üvegszorító léc is). Igaz, rajtam kívül gondolom senki sem hasalt le oda.

Erkélyajtó alatti lyuk

A fűtés is fel lett újítva, új zárt égésterű kondenzációs kombi gázkazán, új radiátorok. A kazán kéménye csak ki lett dugva a falon. Ez a legolcsóbb megoldás, de ennek is vannak előírásai: ablak nem lehet jobbra-balra 2m-es sávon belül, minimális magasság, minimális távolság másik lakóépülettel stb. Én sajnos még nem láttam olyan homlokzati kéményes szituációt, ami meg tudott volna felelni ezeknek az előírásoknak. Mi következik ebből? Nem lett leegyeztetve a kéményseprőkkel, szóval ha úgy tetszik, nincs rá engedély. Miért veszélyes ez? Visszaáramolhat a füstgáz az ablakon keresztül. Több költői kérdést nem teszek fel (pedig lenne), mert messzire vezetne…

A földelés lekötés hiányzik a gázvezeték végénél, a gázkazán bakelites falcsatlakozója lóg a falból, viszont van Fi-relé.

Hátul és oldalt a lejtős terepen a ház felé folyik az esővíz, a kimosódás sajnos határozottan látszódik, ami nyilván nagyon nem jó. Repedéseket okozhat. Elöl szépen le van vezetve a föld alá, aminek a vége az utcai árokban van. Az esővízkezelésről többnyire a Helyi Építési Szabályzat rendelkezik. Itt most nem kértek fel rá, hogy ennek utánanézzek, de általában telken belül kell szikkasztani, szóval erős a gyanú, hogy meg kéne szüntetni.

Sok helyen az esővíz a fal tövét mossa -de legalább látszik a kék lábazati XPS

A földből szürke PVC csövek állnak fel. A szürke PVC nem UV-álló, vékonyabb is a falvastagsága, mint a narancssárgának, földbe nem lenne szabad ezt a fajtát elhelyezni.

A pince ajtó előtt semmilyen folyóka nem volt. Igaz, gyeprács vezet le a garázsba, de egy nagyobb zivatar során a víz sajnos egy az egyben a pincében fog landolni. A pince fala a vízbetáp sarkában szemmel láthatóan és mérhetően vizes volt. Az ingatlanközvetítőnek természetesen nem volt információja arra vonatkozóan, hogy mi történhetett. Így csak találgatni tudunk: vagy a víz cső szerelése közben vizes lett a fal, vagy a víz cső falban lévő része ereszt, vagy az ott levezetett ereszcsatorna ereszt, vagy a felújítás alkalmával megsértettek a pince vízszigetelését – már ha van neki egyáltalán.

A pincében az egyik sarok nagyon vizes

A pince felett található a nappalinak dedikált szoba. A pince födémén semmilyen hőszigetelés nem volt. Mivel a pince nem fűtött, ezért ide érdemes lenne olyan vastag hőszigetelést elhelyezni, amennyit csak a pénztárca, a mennyezeten vezetett csövek és a garázskapu vezetősínje lehetővé tesz. Az utóbbiak miatt ez nem lesz olyan sok, de a nem olyan sok is sokkal többet ér, mint a semmi.

A végén számba vettem a legfontosabb feladatokat és ezekre költségbecslést készítettem. A teljesen felújított házra még kb 6-7 millió Ft-ot kéne költeni, de igényszinttől függően persze ennél sokkal többet is lehet. Így tudja a megbízóm, mennyi feladat vár még rá, ha tényleg rendbe szeretné tenni. Másrészt tud kalkulálni, mennyit ér a piacon ez az ingatlan és annak tükrében tud rá ajánlatot tenni, ha meg szeretné venni.

Borítókép és fényképek: copyright Micskei Bernadett

Főoldal: ingatlanmernok.hu