Mi a panel előnye és mi a hátránya? A hátrányai közül mit lehet könnyen korrigálni, és mi, az ami nem kifizetődő? Hogyan terjed a hang egy épületen belül és mi az az alattomos ok, ami lakástüzet okozhat? Tudtad, hogy a paneleket 80-100 évre tervezték? Érdemes panelba belefektetni egyáltalán?
A panelről röviden
A paneles technológia kifejlesztése során a paneles épületek élettartamát 80-100 évre becsülték. Az 1950-es években kísérleteztek a technológiával, az igazi házgyári panelgyártás az 1960-as években indult el. Ez azt jelenti, hogy az első panel épületek napjainkban érik el a 60 éves kort. Szakemberek emiatt alaposan megvizsgálták a panel épületeket, és azt találták, hogy alkalmasak lesznek még körülbelül ugyanennyi ideig betölteni a funkciójukat.
 INFO: Annak idején a lakhatási válság megoldása volt a(z egyik) cél, hiszen a háború után sokan maradtak fedél nélkül. Természetesen a rendszernek voltak egyéb szempontjai is, mivel a föld a központi gazdaságnak kellett, jó ötletnek tűnt kis helyre összeterelni az embereket a kisebb és nagyobb városokban, önellátó termelők helyett gyári munkássá és fogyasztóvá alakítani az életmódjukat. A paneles épületek műszaki szempontból minőségi változást hoztak az emberek életébe: nem kellett egyénileg fűteni, mindig meleg volt. A lakások szárazak, világosak voltak. Volt bennük folyó víz, sőt WC és fürdőszoba is. Tágas ugyan nem volt, de az akkoriban szokásos paraszti lakóházakhoz képest akár 1-2 szobával több is volt bennük, ami az akkori erkölcsi normáknak eleget tett. A paneleket acél hegesztéssel rögzítették, ezért a panel épületek egy térbeli merev szerkezetet alkotnak, ami rendkívül ellenállóvá teszi. A technológia sok szempontból nagyon kifinomult, de a hanggátlást sajnos nem helyezte előtérbe, a mai hőtechnikai követelmények pedig eljártak a feje felett. Ezek közül a hőszigetelést viszonylag könnyű kívülről, utólag is kiegészíteni, de a belső szerkezetek hanggátlása igen összetett és kényes probléma. |
A panel időszak vége felé egyre kreatívabb és emberközelibb épületeket kezdtek tervezni és építeni, mivel a népítélet már akkor is elég sok kifogást emelt ezekkel a házakkal szemben. Egyre alacsonyabbak lettek, egyre tagoltabbak, egyre magastetősebbek, míg végül lehetővé vált a panelből épült sorház fogalma is. Az a sorházas telep, amin ez az ingatlan található, a rendszerváltás előtti utolsó hónapokban készülhetett el. A szóban forgó ingatlanrész annyira különleges helyen van, hogy a szomszéd sorházak felé csupán garázsokkal csatlakozik, így majdnem teljesen különálló. Gyakorlatilag egy saját telekkel rendelkező családi házról van szó, ami történetesen panelből épült. Jogi szempontból természetesen társasházi albetét.
Telek
Sajnos ezen a telekrészen található az egész társasház elektromos elosztószekrénye és a vízóraaknája, ami kisgyerekes családoknak nem túl előnyös. Jelentősen lerontja a telek használhatóságát és biztonsági kérdéseket is felvet.
Közművek
Az ingatlannak megvolt minden közműcsatlakozása mérővel. A gázmérőnél gázszagot éreztem, ami nem jó jel. Ettől retteg mindenki, úgyhogy jön a magyarázkodás az ingatlanosok részéről: „ez teljesen normális„, „régóta nem volt kinyitva a szekrény„, stb. Kíváncsi lennék, hogy a gázművek is azt mondaná-e erre, hogy „persze, teljesen normális, tessék csak hagyni szivárogni.” Nem, nem ezt mondaná, 30 percen belül ott lenne elzárni a gázt. Ráadásul beltérben volt, még csak nem is kültérben.
A elektromos mérőóránál 3x20A betáplálás van, ami bőven elég. A ház kábelezése még nagy részben sajnos az eredeti alu vezetékezés, eredeti, földelés nélküli csatlakozókkal. A konyhai felújítás során már réz vezetéket használtak földeléssel. Remélhetőleg nem vegyítették az alu és a réz vezetéket, mert ebből lakástűz alakulhat ki.
| INFO: Az alu kábel rosszabb vezető, mint a réz, ezért nagyobb keresztmetszetre van szükség és jobban melegszik. Külön-külön nincs velük baj, csak akkor, ha az alu vezetéket rézzel toldják. Ezt biztonságosan is meg lehet oldani, de kevés civil ismeri a pasztás sorkapcsot, amit kifejezetten erre a célra találtak ki. A sima sorkapocs és a direkt toldás hatására kontaktkorrózió alakulhat ki, amely során az alumíniumból a részecskék a réz felé vándorolnak. Az alu kábel ennek hatására egyre vékonyabb lesz, a kisebb keresztmetszet egyre jobban melegszik. Amikor a kábel hőmérséklete eléri a gyulladáspontot, gond van. Sajnos sok lakástűznek ez a kiinduló pontja. |
Ilyen esetben javasolt a teljes elektromos felülvizsgálat, amihez szakemberre van szükség.
Falak
A panelt utólag 8 cm hőszigeteléssel látták el, ami nagyon jó, de sajnos csak olyan tessék-lássék jelleggel. Kikerültek mindent, amit ki lehet, például az alacsonyabb tetőrész bádog szegélyét is. Így ott nem készült hőszigetelés, csak azért, mert gondolom nem volt bádogos a brigádban, aki arrébb tudta volna tenni. Az árajánlatot biztos nem úgy adták meg, hogy „mi csak a csupasz falat tudjuk dryvit-olni, úgyhogy elnézést, de hőhidak lesznek„, a társasház részéről meg gondolom nem volt senki, aki vitatkozni tudott vagy akart volna a brigáddal.
Az épületrészhez tartozó garázsban volt egy földbe süllyesztett szerelőakna, ami nagy divat volt a múlt században. Most már csak befőttet meg pálinkát tároltak benne. Itt egy kicsit érezhető volt a nedvesség a levegőben és egy icipicit nedvesek voltak a falak is, de egyáltalán nem volt vészes. A vakolat sem volt foltos, nem is kezdett el leválni. Valószínű, annyi nedvesség érkezik a falon át, ami még nagyon kényelmesen el tud párologni. Egy szerelőaknában ez nem annyira nagy baj, ha nem szívódik fel.
A ház belülről szerencsére nem volt felújítva, mióta megépült, így minden látszódott, ami vele történt élete során. A felmenő szerkezeteken 1-2 helyen vizesedés és beázás nyomai voltak láthatók, ami vagy eseti meghibásodás volt (kazán karbantartás során kifolyt a víz), vagy már kijavították a hibákat (tető beázás), mert ezeken a helyeken nedvesség nem volt mérhető.
A tetőtérben viszont nagy gond van. A tetőtér fölé acél tartószerkezetet építettek, mert erről van befüggesztve a tetőtérbeépítés zárófödéme, ami szintén panel. Szintén ez az acél tartószerkezet támasztja alá a tetőtér fa szarufáit is. Az acélszerkezet annyira kihűl, hogy a belső felén párakicsapódás és penészesedés alakul ki. Ha nem lett volna rendszerváltás és még több ilyen épület épülhetett volna, akkor valószínű ezt a csomópontot még finomítani kellett volna. Ez az egyik gond.
A másik pedig az, hogy az előbb említett dryvit-os brigád csak a tető alsó dobozolásáig hőszigetelt. Amúgy ez sok helyen tipikus probléma, nem csak itt. Megy a hőszigetelés … akadály … stop. De hogy mi van fölötte és miért, az már igen keveseket érdekel. Lesz-e hőhíd? Ő nem arra szerződött, hogy ne legyen hőhíd, hanem arra, hogy szigetelje le a falat. Gyorsan és olcsón, ugye. Namármost itt iszonyat nagy alsó dobozolása van a tetőnek, mert igen tetemes a tető kinyúlása. Ebből az adódik, hogy a tetőtéri térfal fele le lett kívülről hőszigetelve, a másik fele meg nem. Hideg volt, vagy penészesedett, ezért a hideg részt belülről hőszigeteléssel látták el. Ami nem a legjobb, amolyan szükségmegoldás. És mivel nem fut a padlóig, kerülőutas hőhíd így is kialakulhat.
Tetőtér
A tetőtérbe fel tudtam pillantani, és a szarufák közé polisztirol hőszigetelés volt betuszkolva, hézagosan, púposan, mikor-hogy. Félek, hogy a hőszigetelési értéke konvergál a nullához. Ez lehetett az energetikus kolléga véleménye is, mert „E” besorolást kapott az ingatlan. A polisztirol azért nem szerencsés erre a célra, mert nem lehet vele tökéletesen kitölteni a réseket, ezért hézagok maradhatnak. A polisztirol táblák alulról ki vannak ékelve, a fólia ívesen megfeszül. Olyan, mintha alulról (a beépített tér és a hőszigetelés között) lenne egy légrés kikényszerítve. Így azonban a hőszigetelő funkcióját még kevésbé tudja ellátni, hiszen a hideg levegő hűti a beépített tér külső felületét. Ezek a hidegebb sávok ki is rajzolódnak a hőkamerás képeken.
Hogy ne legyen sötét, a tetőfóliát öngyújtóval kiégették az átlátszó cserepek alatt. Zseniális, gondolom kivágni mégsem akarta. A végeredmény viszont sajnos ugyanaz: az esetlegesen bejutó csapadék vagy a kondenzálódó víz itt lecsöpög a hőszigetelésre.
A mennyezeten a kőzetgyapot szigetelés vastagsága 0 és 10 cm között változott. Egyrészt ez nem túl sok hőszigetelés, másrészt meg nagyon kusza is. El kéne igazítani és legalább 20 cm-re kiegészíteni.
A tetőablakon kinézve pont lecsúszott cserepek látszottak. Ezt nagyon könnyű visszatenni, ha valaki elég bátor/gyakorlott/van alpinista felszerelése: csak vissza kell tolni a felette lévő cserép alá. Érezni lehet, amikor beakad a cseréplécbe.
Fontos lenne mielőbb megigazítani, mert most az eső áztatja a cserépléceket és az UV rongálja a tetőfóliát.
Itt is látszik, hogy a hőszigeteléssel kikerülték a falszegély bádogozását.
Ablakok
Az ablakokat valószínű, hogy a homlokzati hőszigeteléssel egy időben már egyszer kicserélték. Nem a megszokott sötétbarna fa nyílászárók voltak, hanem műanyag ablakok, 2 rétegű üvegezéssel. Persze nem mindenhol, a kamrában megmaradt a régi. A tetőtéri tetősík ablakok frissen voltak cserélve, még a dobozoláson a felületképzés nem készült el. Egyszer nyitva maradhattak, mindegyiknél befolyt a víz. Az ablakok beépítése viszont nem tökéletes: a felső dobozolás merőleges az ablak síkjára, nem vízszintes, így ott megrekedhet a hideg levegő, ami penészesedéshez vezethet. Ezt érdemes lenne még a felületképzés előtt kijavítani.
Padló és hangszigetelés
A padlóburkolat mindenhol az eredeti: kopott parketta, régi hidegburkolat, foltos-kopott szőnyeg a tetőtérben. Ez persze csak esztétikai dolog, de minden bizonnyal az új lakó kicserélné.
A hangszigetelés volt a megbízóm legnagyobb aggálya és bevallom, az enyém is. Aki panelházban nőtt fel vagy legalább élt egy ideig és nem zavarta, hogy hallja, mikor húzza le a WC-t a 3 emelettel feljebb lakó, annak ez nem okoz se meglepetést, se problémát. Sőt, itt még sokkal jobb is a helyzet, mert nincs 3 emelettel feljebb lakó. Viszont ez az ingatlan is 2 albetétre van osztva, amit eddig egy család használt kvázi családi házként. Most külön árulják a földszint és az emeleti-tetőtér beépítéses lakást. A ház kialakítása a késői évjárat ellenére ugyanolyan, mint bármelyik panelé: hallatszott a beszéd és a lépdelés is a szintek között. És van még egy lépcső, ami iszonyatosan zajos kialakítású volt, nem a megszokott házgyári vasbeton lépcsőkar. Tehát gyakorlatilag, ha az emeleten szól anya, hogy „kész az ebéd!„, akkor ez is és a tetőtérből leszaladó gyerekek dobogása is remekül hallatszik majd az alsó lakásban is.
Ez első sorban nem a felső lakó gondja – hiszen felette nem lakik senki-, de másod sorban előrevetít egy nem túl idilli szomszédi viszonyt.
| INFO: A hang több úton tud terjedni egy épületen belül. Amikor járkálunk, vagy szöget verünk be a falba, olyan hangok keletkeznek, melyet az épületszerkezet tömör anyaga továbbít. Ezeket jellegüktől függően lépéshangnak, kopogó hangoknak és testhangnak is szokás nevezni. A beszéd, TV, rádió, telefonálás zaja először a levegőbe kerül, ezért ezeket léghangoknak nevezzük. A levegőben terjedő rezgések előbb-utóbb beleütköznek az épületszerkezetekbe, illetve a testhangok idővel átadódnak a levegőnek -amennyiben nincs megszakítva az útja. Amikor hangszigetelésről van szó, érdemes mindegyik hangterjedési lehetőséget átgondolni. Nem biztos, hogy mindegyikkel baj van, de nem kizárt. Ha veszel egy csoda-anyagot a padló alá, attól sajnos nem lehet elvárni, hogy egyedül megoldja az épületszerkezet minden tervezési vagy kivitelezési hibáját, de jó eséllyel legalább valamennyire csökkenti a lépéshangot. Sajnos sok ilyen épület van most is, még az újépítésűek között is akad olyan, ahol hibás kivitelezésre vezethető vissza a hanggátlás hiánya. Pedig tervezési gondossággal és technológiai fegyelemmel ma már 100%-ban kiküszöbölhető lenne minden hangszigetelési probléma. Ajánlom az ÉMI színes-szagos anyagát a témával kapcsolatban: Csend nyugalom megoldhato_Ilyes_Laszlo.pdf (emi.hu) |
A lépcső zaját egy kis szerkezeti átalakítással lehet javítani. A lépéshangokat alátét szigeteléssel csökkenteni lehet, amit érdemes az amúgy is nagyon aktuális padlóburkolat cserével összekötni. Megszüntetni elég nagy meló lenne, persze ez sem lehetetlen, a műszaki megoldás létezik rá.
A léghanggátlás és a testhangok viszont kemény dió. A panel térbeli stabilitását az adja, hogy a panelek össze vannak hegesztve és a hézagok ki vannak betonozva. Ezt megszakítani nem lehet, mert akkor összedőlne az egész ház. Tehát ebben az esetben a testhangokat és lépéshangokat valószínű, nem lenne rentábilis kiküszöbölni. A megoldás erre is létezik: hanggátló burkot kéne minden helyiségbe építeni, de valószínű, ezt senki sem tenné meg. Akinek ennyi pénze van, nem fog panelt venni, akinek meg nincs, az nem vág bele érthető módon, hanem elfogadja az adottságait.
Fűtés
A fűtést egy termosztát vezérlésű, központi, nyílt égésterű VAILLANT gázkazán biztosítja, mely melegvíz és fűtés kiszolgálására is alkalmas. A lakás most használaton kívül van, üzembehelyezés előtt egy nagy karbantartás javasolt.
A nyílt égésterű kazánok hatásfoka közepes. Ez a kazán kb. 10-15 éves lehet, elképzelhető, hogy hamarosan elromlik és cserélni kell majd. Amíg működik, maradhat, de utána -gázkazán esetén- már csak zárt égésterű kondenzációs gázkazán építhető be. Ennek a hatásfoka már sokkal jobb, azonban kétrétegű (levegő-füstgáz) kéményre van hozzá szükség. Szerencsére a tetőtér alatt van a kazán, így nem kell olyan hosszú kéményre számítani. Ha a kazán helye nem változik és a teljesítménye sem nő, akkor egyszerűsített gázkészülék csere keretein belül ki tudja cserélni az arra engedéllyel rendelkező kivitelező. A kéményt terveztetni, méretezni és egyeztetni kell a hatósággal.
A radiátorok mintha már cserélve lettek volna az idő során, de az egyszerű radiátor szelepeket érdemes lenne termosztatikus szelepekre cserélni a jobb szabályozhatóság miatt. Ennek nincs olyan nagy költsége.
Felújítási költségek
Az összes felújítást egybevéve nagyságrendileg 5 millió Ft-os felújítási költség jött ki, amiben elég sok a bizonytalanság. Például nem lehet tudni egészen pontosan, hogy az elektromos hálózat felújítása során mi derül ki. Azt sem lehet tudni ilyenkor még, hogy ha cserélni kell a vezetéket, akkor azokat át tudják-e húzni a védőcsövekben, vagy teljesen új hálózatot kell-e kiépíteni, a meglévő dugaljak elegendőek-e vagy bővíteni kell és így tovább.
Összegzés
A lakás nem volt olcsó, de leginkább a különleges tulajdonságait (saját telekrész és kvázi különálló elrendezés) és a lokációt árazták. Az állapota nem volt rossz, hiszen lakható, de igényszinttől függően azért némi (kisebb-nagyobb) felújításra szorul. A hőszigetelési bénaságok és a hangszigetelési probléma olyan adottságok, melyeket erősen mérlegelni kell, mielőtt valaki vételi ajánlatot tenne és azt biztosan nem vették figyelembe a kínálati ár kialakításánál.
A szokásoshoz hasonlóan magas árról indultak, nem volt érdeklődő. Levitték az árat, de most már azt mondják, nem akarnak többet engedni. Most vannak érdeklődők, de amikor néztem, már fél éve árulták ezen az áron és még nem kelt el.
2 hónappal később: Megkerestem és még most is eladó. Ki tudja, lehet, hogy még ebből az árból is fognak engedni.
Borítókép és fényképek: copyright Micskei Bernadett
Főoldal: ingatlanmernok.hu