Mi egy ikerház esszenciája? Mennyit tud fakulni a luxus fénye 40 év alatt? Mennyire alkalmi vétel? Vajon kaland lesz belevágni vagy konfliktusforrás? Izgalmas kérdések egy izgalmas ’80-as évekbeli ikerház tükrében – MÉRNÖK SZEMMEL.
Már-már a luxusingatlan kategóriáját súrolta ez a ház a maga idejében. Nagyon jó környéken, nagyon szép utcában, nagyon impozáns kialakítással. Vagyis az volt, amikor megépült, mert azóta sajnos elfelejtették felújítani és karbantartani is. És ez a lehető legrosszabb, ami egy házzal történhet.
Az ügyfeleimnek mindig el szoktam mondani a végén a saját szubjektív benyomásomat az adott ingatlanról. A ’90-es évek előtt épült házak esetében ez szinte mindig az, hogy kevés pénzből épült, kalákában, legyél óvatos, sok meglepit tartogathat. Nos, itt más a helyzet. Ezt a házat valószínű, hogy egy vállalkozó eredendően is értékesítésre építette az ikertársával együtt. Nem is akármilyen minőségben -legalábbis ami a külsőségeket illeti. De ettől függetlenül ez a ház is tartogathat meglepetéseket.
Az eredeti, 40 éves nyílászárók, padlóburkolatok, csempék és szaniterek vannak mindenhol, ami arról árulkodik, hogy sajnos a korszerűsítés, felújítás valamiért sosem szerepelt a tervek között. És ez felveti annak a vádját is, hogy lehet, hogy a szükséges karbantartásokat sem végezték el. Egyedül a radiátorok vannak kicserélve, de azon kívül minden az eredeti, még a gázkazán is. Állítólag még működik is!

![]() |
A nyílászárók nem a ’80-as évekből megszokott sötétbarna fa nyílászárók, hanem alumínium keretes ablakok vannak mindenhol. Mint egy közintézményben. Egyrészt nagyon drága lehetett, másrészt meg nagyon hőhidas. Legalábbis a mai fogalmainkhoz képest. És nagyon sok van belőlük. Az energetikai tanúsítvány még nem készült el, mikor ott jártam (idén január 1-től a hirdetés kötelező része kéne hogy legyen), de figyelembe véve a 40 évvel ezelőtti hőszigetelési gyakorlatot, az iszonyatosan régi, vélhetően alacsony hatásfokú kazánt és a rengeteg hőhidas nyílászárót, a fűtés igencsak költséges lehet.

A ház majdnem teljes egészében alápincézett. Kivételesen széles, kényelmes garázsajtója van, így ez esetben az autó szélessége biztosan nem okoz gondot. Legfeljebb a magassága. SUV tetőcsomagtartó nélkül sem jöhet szóba, de egy Porsche esetleg beférhet. Lamborghinit csak azért nem írom, mert az annyira alacsony építésű, hogy tuti fennakadna a lehajtón.
Az ilyen garázsok hátránya, hogy egy nyári reggelen lehet, hogy arra ébredsz, hogy áll a víz odalent. Az utóbbi években egyre hektikusabb a csapadékmennyiség, azaz hosszabb szárazságot az átlagnál nagyobb csapadékmennyiséget szállító zivatar követ. Az ilyen heves zivatarok során a föld nem tudja elnyelni a hirtelen lezúduló esőt és az a felszínen folyik, amerre tud. És sajnos a garázsok felé tud. Ugyanis még ha van is folyóka az ajtó előtt -mint ahogyan itt is van-, az általában nincs bekötve sehova, vagy ha esetleg be is lett volna, eltömődött, netán onnan is folyik visszafelé a csapadék. Mindenesetre az is biztos, hogy nem ezekre az özönvízszerű esőzésekre lett méretezve, így nem tudja azt elvezetni. És ha véletlenül úgy alakul, hogy az ingatlan a lejtős oldalon van, akkor az utca felől oda folyik az összes csapadék is. Ilyen esetben a búvárszivattyú szinte kötelező kellék.
A pince fala 2 helyen is vizesedik. A rendelkezésre álló eredeti tervek tanúsága szerint készülhetett vízszigetelés, de még ha készült is, a 40 év valószínű, hogy megtette már a hatását. Az egyik helyen mindenesetre az esővíz levezetés is pont ott áztatja a talajt. A másik helyen lehet, hogy simán csak megsérült a vízszigetelés, de az is elképzelhető, hogy az ivóvíz vagy a szennyvíz áztatja.

Hátul szép terasz van, amit a ’80-as évekre olyannyira jellemző klinkertégla díszít. A klinker elvileg fagyálló kéne, hogy legyen, de itt sajnos vizes és látszik, hogy ki is fagyott. Az csak a fenti erkélyről lenézve derült ki, hogy a szomszéd esővize erre a telekre van vezetve és a klinkerfal felett mintha szét is lenne csúszva az esővíz elvezető csatorna.

A nappaliban a nagy alu üvegfal előtt egy padlóregiszter került kialakításra, hogy az ablak hidegérzetét ellensúlyozza. Meg egy kandalló. Ez már egy kisebbfajta luxus lehetett abban a korban, de minimum felvágós volt, az tuti.

Az egyik földszinti szoba válaszfalában 2 vízszintes repedés látható. A vízszintes repedések többnyire hőmozgásból adódnak, de nem egy belső válaszfal esetében. Itt a válaszfalra ráterhel a födém, olyannyira, hogy az megrepedt tőle. Persze a födémet nem a válaszfalnak kéne tartania, úgyhogy sajnos itt már valami gond volt (vagy lett) a födémmel.

Az emelet nem ám csak egy sima tetőtér vízszintes gipszkarton lezárással! Nem. Nagy szobák, nagy belmagasságok, nagy ablakfelületek, sok fény. Igazi modern tér, ahol az építész lelkem is egy kicsit mosolyra fakad. Amíg meg nem látja a beázás nyomokat a tetőn, az iszonyatosan kopott, foltos padlószőnyeget és a földeletlen dugaljakat. Milyen szép lehetne ez az ingatlan, ha gondját viselték volna…

A fürdőszobákról csak azért nem teszek fel képet, mert annyira különleges, egyedi a kialakítása, hogy könnyen fel lehetne ismerni róla a házat. Manapság már nem annyira nagy divat a padlóba süllyesztett kád, de akkoriban az volt. Sőt itt nem is kád van besüllyesztve, hanem egy kisebb fajta merülőmedence. Ez is a felvágós kategória lehetett akkoriban. Kár, hogy egy akkora villanybojler van rá, amivel több napig tartana feltölteni, hiszen vezérelt áramról működik. Nem is tudom, hogyan tudták értelmesen használni bármikor is, mert még ha normál áramra át is kötötték a bojlert, akkor is kihűlt volna a víz, mire felfűtötte volna a következő adagot. És kb. 5 adag kellett volna bele.
Tennivalók
Összegezve: a tető és az eresz azonnali karbantartásra szorul, de valószínű, hogy mielőbbi cserére is. Az elektromos hálózatot fel kell újítani. A kazánt le kell cserélni, még ha a régi fűtéscsövek és radiátorok meg is maradnak szükségszerűségből. Teljes padlóburkolat felújítás és festés. Komplett víz- és szennyvíz hálózat csere, plusz fürdőszoba felújítás. Nyílászáró csere. Aztán ha ez megvan, akkor a homlokzatot is és a tetőt is hőszigetelni kéne, hogy a mai kor -legalább átlagos- követelményeinek is megfeleljen.
Ha ezt összeszámoljuk, akkor majdnem annyit kéne költeni a házra, mint még egy lakás ára.
Alkalmi vétel!
Hiába az „olcsó” ár, a végeredmény általában valahol ott lesz, mint egy jó állapotú és korszerű használt ingatlan ára. Ha esetleg hajlandó a tulajdonos ennél olcsóbban is eladni, akkor arra általában nagyon gyorsan lecsap egy befektető. Az ilyen állapotú házakon többnyire mindig járt már előttünk valaki, aki tett olyan ajánlatot, amit nem fogadtak el. Ha elfogadták volna, nem árulnák még most is.
A maradék ház a „talán” kategória. Ezeket talán megéri felújítani – úgy értem, hogy extra haszon nélkül, tehát kizárólag magánhasználatra.
Végeredményben általában nem jársz vele jobban (viszont sajnos sokszor rosszabbul), mintha mai áron vennél egy korszerű, jó állapotú ingatlant ugyanezen a környéken. Persze tudom, ha lenne rá keret, akkor nyilván azt választanád…
Fontold meg: kaland vagy konfliktus?
Ha ilyen sok tennivaló van egy házon, akkor azt is érdemes átgondolni, hogy lesz-e rá pénzügyi fedezet, és ha lesz, mikor? Meg lehet egyszerre csináltatni mindent, vagy időben elhúzva, ahogy a keret engedi? Ha elhúzva, akkor elfogadható az a tény, hogy nem lesz minden szuper, amikor beköltözöl? És hogy egyes munkák akkor fognak zajlani, amikor már ott laksz? És hogy netán a fűtésszámla iszonyatosan magas lesz addig, amíg nem korszerűsíted a kazánt, a nyílászárókat és a hőszigetelést? Az esetleges hitel törlesztő részlet mellett ez még belefér? Akkor is, ha majd érkezik az első/második/netán harmadik gyermek és az anya keresete kiesik/lecsappan akár hosszú évekre, miközben az általános kiadások pedig egyre növekednek?
És ha olyan szerencsés a helyzet, hogy az anyagiak még nem is jelentenek problémát, akkor elég erős az idegzeted és a párkapcsolatod ahhoz, hogy hosszú éveken, akár évtizedeken át folyamatosan átmeneti állapotban legyen a hőn vágyott otthon?
Ezek iszonyatosan fontos kérdések, muszáj beszélni róla.
Felfoghatod egy életre szóló kalandként is, ami még erősebbé tesz, de sajnos nagyon könnyen lehet belőle egy állandó konfliktusforrás is.
Csak azoknak ajánlom ezt a fajta kalandot, akik tudnak csapatban játszani és szeretik a kihívásokat. Akik nem blokkolnak le vagy gőzölnek be egy váratlan szituációtól, hanem rugalmasak tudnak maradni. Egy nem tervezett esemény során nem a bűnbakokat keresik (főleg nem egymásban!), hanem a megoldást.
Mindenki másnak a kész vagy gyors megoldásokat javaslom, azaz: azonnal kulcsrakész, költözhető, jó állapotú ingatlanok, vagy felújítás esetén egy vállalkozó egyben mindent megcsinál, lehetőleg beköltözés előtt. Az se mindig sima ügy.
Jogi státusz
A megbízásom a jogi ellenőrzésre is kiterjedt. A vállalkozó annak idején az ikerházakat egy telek közepére építette. Mivel a telek nem volt elég nagy ahhoz, hogy hivatalosan ketté lehessen osztani, ezért osztatlan közös tulajdonba került a ingatlan. Kerítéssel ugyan leválasztották a telket, sőt, külön házszáma is van (!) a két résznek, de közös a tulajdoni lap. Megosztási szerződés van hozzá, tehát ha úgy vesszük, jogilag egészen rendezett, de azért nem a legideálisabb állapot.
A ház szinte teljesen kihasználta a beépítési lehetőségeket már a legelején is, így igen minimális lehetőség maradt a bővítésre. A nagy garázsnak köszönhetően nem kezdték el melléképületekkel teletűzdelni a telket, így a jelenlegi állapot az eredeti beépítési kontúrt tükrözi, ami megegyezik az ingatlan-nyilvántartással. Ez igen ritka mostanában és azt jelenti, hogy hitel- vagy CSOK-igénylésnek sincs akadálya.
Az ikerház esszenciája
Egy ikerház kapcsán már csak egy kérdés maradt a végére: milyen vastag a fal a szomszéd felé? Sok belvárosi bérházban a felosztások miatt nem ritka, hogy 6 vagy 12 cm-es téglafal került egy-egy lakás közé. Itt fennmaradtak az eredeti tervek és ezen egy igen tekintélyes méretű, 51 cm-es fal szerepel a két lakrész között. Mint tudjuk, a tervek azért vannak, hogy legyen mitől eltérni, de mivel itt a közös falban találhatók a kéménykürtők is, szinte biztos, hogy ez valósult meg.
Szükség is lesz rá, mert a szomszédban zongorázni tanult valaki, amikor ott jártam…
Borítókép és fényképek: copyright Micskei Bernadett
Főoldal: ingatlanmernok.hu