Az előző cikkben hoztam jó pár szempontot, hogy kiket érdemes meghívni ajánlatadásra, mire kell figyelni és hogyan érdemes szűrni. Beérkeztek az árajánlatok. Ki nyeri el a munkát: a legolcsóbb? Muszáj mindig alkudni? Hogyan történik a megrendelés és a végére egy hasznos csekklista az építési szerződésekhez, amit ha kihagysz, rosszabbul jársz.
Most tegyük fel, hogy kaptunk legalább 2, de inkább 3, teljesen ugyanarra a műszaki tartalomra szóló árajánlatot. Vannak olcsóbbak és drágábbak. Ahhoz, hogy tudatosan tudj választani, kicsit a színfalak mögé kell néznünk.
Miért túl olcsó?
Vannak vállalkozók, akik feltűnően olcsóbbak, mint a többiek. „Megfogtuk az isten lábát!„-gondolhatnánk. De nem biztos.
Ugyanis előfordulhat, hogy ugyan azt mondták, hogy ők ehhez értenek, meg csináltak már ilyet, de közben meg nem. Lehet, hogy ez lesz nekik az első tanulópénz. Meg Neked is. Ebből a kombinációból tuti katasztrófa lesz.
Az is lehet, hogy ő nem számolta bele az ÁFA-t, vagy nincs is neki (áfamentes), a többiek meg ÁFA-sak. Vagy ő úgy gondolta, hogy azért nem lesz majd ÁFA, mert nem ad róla számlát.
Aztán az is lehet, hogy véletlenül tényleg nagyon szívesen megcsinálná ezt a feladatot, mert mondjuk 2 utcányira lakik és egyszerűen nem kell utazással töltenie az időt meg a pénzt.
Vagy ritkán, de az is előfordulhat, hogy éppen visszamondták neki egy melóját és üresjárata van.
Meg persze az is lehet, hogy azért nincs megbízása, mert egy kókler és úgy kell levadásznia az újabb palimadarakat.
Szóval, óvatosan a túl olcsó ajánlatokkal!
Miért túl drága?
Akkor mi legyen: akié a legdrágább ajánlat, az ért hozzá a legjobban?
Előfordulhat, hogy igen. Mert tudja, hogy mennyit kel pepecselni egyik-másik munkafolyamattal, vagy lehet, hogy tudja, hogy nem elég a vékonyabb/olcsóbb anyag oda, vagy hogy még valami extra dolog kell, hogy jó legyen.
Az is lehet, hogy már megjárta korábban a tanulópénzzel (rosszul kalkulált az anyaggal vagy az idővel vagy mindkettővel) és most már nem szeretne újra bukni a melón. Lehet, hogy tényleg tanult belőle, lehet, hogy nem – de a vállalkozói ösztöne azt súgja, hogy fogjon vastagabban az a ceruza…
Mint ahogyan az is lehet, hogy van egy magasabb végzettséggel (mérnök, műszaki ellenőr) rendelkező tag a brigádban, vagy egy tapasztaltabb munkatárs, netán olyan minősített országos egyesületi tagsága van, ami olyan hozzáadott értéket képvisel, amit sajnos ki kell fizetni.
De az is lehet, hogy nincs kedve hozzá, mert a munka jellege vagy a körülmények nem ideálisak neki, pl.: a munka túl kicsi, túl nagy, túl messze van, túl magasan van vagy túl meredek a terep, nehéz a logisztika stb. Inkább magasabb árat mond, mint hogy nemet mondana. Mert úgy van vele, hogy ha ennyit hajlandó vagy fizetni érte, akkor ám legyen.
De sajnos az is simán előfordulhat, hogy azért ad kiemelkedően magas ajánlatot, hogy azt hidd, hogy ő aztán tudja a dolgát.
Meg kétségkívül van az az eset, ahol nem a tapasztalatot és a szakértelmet kell megfizetni, hanem a marketinget: a hirdetéseket, a jól kinéző vagy éppen vicces videókat. Ezek a vállalkozók nem feltétlenül jobbak, nem feltétlenül értenek jobban a szakmájukhoz, viszont kétségkívül jobban értenek a marketinghez. Több embert érnek el, nagyobb merítésük van, drágábban tudnak vállalkozni és hónapokkal, vagy netán évekkel előre le vannak foglalva.
Szóval óvatosan a túl magas árajánlatokkal is: sajnos nem jelenti egyből azt, hogy jobb.
Akkor melyik legyen?
Tulajdonképpen az az ideális, ha 3 olyan árajánlat jön össze, ahol nem túl nagy az árkülönbség.
Az annak a jele, hogy jól lett körülhatárolva a műszaki tartalom, azonosak a feltételek és a körülmények, hasonlóan tapasztaltak és hasonlóan igyekeznek elnyerni a munkát. Ez a legideálisabb verseny.
Persze tudom, ilyen nagyon-nagyon ritkán adódik és akkor is kialakulhat hasonló látszat, ha mondjuk egyik vállalkozónak sem fűlik rá a foga, azaz túl van árazva mindegyik.
Szóval akkor ki legyen? A középső?
Lehet. Ez nem közbeszerzés. Magadnak választod ki a legrátermettebb vállalkozót.
Alkudni muszáj!
Amúgy nem muszáj.
Vannak vállalkozók, akik eleve rátesznek valamennyit az árajánlatra, mondván, hogy úgyis kell majd engedni a végén, hiszen mindenki „szeret” alkudozni vagy legalábbis sokkal jobban érzi magát tőle.
De ha sokat alkudozol, annak a végén meg szokott lenni az eredménye. Mert te azt hiszed, hogy a vállalkozó jó fej és csak a munkadíjból meg a profitból engedi el a felét. De nem. Abból pont nem fog engedni. Viszont ő tudja, mit lehet kispórolni és azt gondolja magában, hogy „jól van Főnök, ha neked csak ennyire futja, akkor én is csak annyit teszek bele.” Szóval lealkudhatod a felét, de nem ugyanazt fogod kapni. Ha korrekt, akkor szól, hogy tud olcsósítani, de akkor ezt meg azt le kell húzni az árajánlatból. Ha nem korrekt, akkor még csak nem is szól, hanem majd a végén széttárja a kezét, hogy „maga aludta le„…
El lehet járni a szokásos köröket, de én nem szeretem ezt a színjátékot. Meg szoktam mondani a vállalkozóknak, hogy olyan árajánlatot adjanak, ami eleve versenyképes, mert nem fogom a végén eljárni a menyecsketáncot.
Akkor most melyiket válasszam?
Válaszd azt, amelyik tisztán, érthetően és pontosan kommunikált.
Akkor jött, amikor jönni kellett és akkor küldte az árajánlatot, amikorra megígérte és nem kellett telefonálgatással zaklatni.
Válaszd azt, amelyik úgy tűnt, a legjobban érti a dolgát és nem a pénzedre utazik, hanem valóban jót szeretne csinálni.
Válaszd azt, akit a feladat és annak legjobb műszaki megvalósíthatósága érdekelt és nem bájolgással, személyeskedéssel, sztorizgatással töltötte az időt.
Megrendelés
Ha sikerült kiválasztani a vállalkozót, akkor az írásban kapott árajánlatra kell küldened egy írásos megrendelést. Ha minden jó és pontos volt, akkor minden módosítás nélkül, ha valami nem volt pontos, vagy eldöntendő kérdés volt benne (pl. kazán típusa), akkor annak megjelölésével.
Ne felejtsd el rögzíteni a kezdési és befejezési határidőt, a fizetési feltételeket és a szerződésre, számlára, valamint garanciavállalásra vonatkozó igényt is.
Kérd meg, hogy küldje el a vállalkozási szerződését átnézésre még az aláírás előtt.
Szerződéskötés
Bár a megrendelés is már elköteleződés, azért a szerződés hivatott minden további részletet tisztázni. Szerződés nélkül olyan, mintha ott se járt volna a vállalkozó nálad. Ha esetleg nem teljesít, vagy hibásan teljesít, netán garanciális probléma adódik, ez lesz a legfőbb fegyver a kezedben.
Ha nagyon nagy értékű a szerződés (pl. új építés), akkor mindenképpen nézesd át a saját ügyvédeddel, mert ezek a szerződések tudnak nagyon egyoldalúak is lenni!
Ha egy sima építési szerződést kötnél (mondjuk egy villanyszerelővel), akkor könnyebb lesz benne módosításokat eszközölni. Fontos, hogy ne fogadd el jóhiszeműen amit küldd, hanem ellenőrizd benne a lenti pontokat, hiszen az élelmes vállalkozók eleve kihagyják a rájuk nézve terhelő részeket.
checklist építési szerződéshez
- megrendelő adatai
- vállalkozó adatai
- szerződés tárgya: hol, mit csinál, mi a műszaki tartalom (leírása szövegesen vagy terv / árajánlat alapján)
- vállalkozói díj: egyösszegű átalány (árajánlat alapján), vagy egységáras (utólagos mennyiségi felmérés alapján)
- fizetési feltételek (előlegszámla és részszámla lesz-e, vagy csak végszámla, átutalás számla ellenében, fizetési határidő)
- határidők: kezdés, befejezés
- kötbér: késedelmes teljesítés esetén, Ft/nap összeget szoktak meghatározni (ne legyen se aránytalanul nagy, se aránytalanul kicsi)
- vállalkozó kötelessége: minőségi osztály kikötése (I. o.), építési napló vezetése (ha szükséges), munkavédelem stb.
- megrendelő kötelessége: pl. víz és áram biztosítása
- garancia és szavatosság (építési törvény alapján, nem szabad akaratból és nem hasraütésszerűen)
- kötelező kivitelezői felelősségbiztosítás
- egyéb tisztázandó kérdések: a vállalkozó rendelkezik a munka elvégzéséhez szükséges szakértelemmel (és jogosult a munka műszaki tartalmához illeszkedő számlázási jogcím feltüntetésére a számlán), alvállalkozót bevonhat-e vagy nem, hulladékot ki szállítja el?
A szerződést oda-vissza egyeztetés vagy jóváhagyást követően alá kell írni. Ez történhet ma már digitálisan is, vagy a szerződést ki lehet nyomtatni és az aláírás után beszkennelni vagy lefotózni. A meccs akkor van lejátszva, ha mindkét fél által aláírt szerződés nálad van.
Fontos, hogy a szerződés aláírása minél hamarabb megtörténjen, mert a vállalás utána válik véglegessé.
A következő részben a kivitelezési fázist fogjuk részletesen átnézni. Ejtünk néhány szót a szervezésről, a helyes technológiai sorrendről, illetve az ellenőrzés fontosságáról és az átadás-átvétel folyamatáról is. Már nagyon sokat megtettél azért, hogy sikeres tudjon lenni a felújítás, de a lényeg még csak most jön. Tartsatok velünk!
Borítókép és képek forrása: Unsplash
Szöveg: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)
Műszaki állapotfelmérés ingatlanvásárlás előtt: TUDD, MIT VESZEL!
Főoldal: ingatlanmernok.hu
Időpont foglalás: minup.io