A hirdetési szöveg szerint egy 1990-ben épült, igényesen felújított, hőszigetelt, beton födémes ház szemlézésére hívtak ki. A megbízó már rutinos, nem ez az első közös szemlénk. Sőt, azóta már mással is nézett házat, de most újra minket hívtak ki. Azt mondta azért, mert nem csak sietve felsoroljuk a hibákat, hanem ebben a pszichésen megterhelő helyzetben igyekszünk a megbízóval együtt gondolkodni, együtt érezni, megoldást találni, javaslatokat adni.
Szóval rutinos a megbízó, sokat tanult az előző szemlékből, már alaposan megválogatja, hogy hova hív ki minket. Nézzük meg együtt ezt a kiválasztott ingatlant!
A ház valóban nagyon jól néz ki kívül is és belül is. Az az érzésed támad, hogy a meleg otthon tárt karokkal vár, csupán ki kell pakolnod a dobozaidból és készen is vagy. Minden jó állapotú, tökéletesen használható. Az ára sem túl magas. Igazán jó vétel.
Az eladó sajnos dolgozik, csak az ingatlanos van jelen. Ez aztán a valódi nyomozás!
A homlokzat hőszigetelt, a nyílászárók ki vannak cserélve, a kazán is kondenzációs. A hőkamerás képen semmi különös nem látszik, kívül melegebb, belül hidegebb a lábazat. Ez sok helyen előfordul, az egyszerűség kedvéért csak a járdáig hőszigeteltek, pedig érdemes terepszint alá lefuttatni a hőszigetelést.
A homlokzaton kis szellőző rácsok tűntek fel, de csak kettő van belőlük. Ilyenkor még nem lehet tudni, hogy ott valami szellőző, kötődoboz, földelés van-e, vagy mi az oka. Az ingatlanos nem tudta, hogy mi az és miért van ott. Később kiderül ez is.
A villanyóra régi, 3*10 amperünk van normál tarifán és 1*10A vezérelten a bojlernek. Ez egy családnak azért egy kicsit karcsú. A mérőhely nem szabványos, sajnos ezt szabványosítani kell, ha valaki bővíteni akarja a betápot, ez is némi költséget jelent. FI-relé van, de nem tudjuk, hogy még működőképes-e. Amikor a 10A-es betáp után kizárólag 16A-es biztosíték van betéve a lakáselosztóba, az mindig kérdéseket vet fel. A villanyóránál olyan régi kerámia biztosíték is van, ami erősen ’70-es évekbeli nosztalgiával tölt el.
Betérve az ingatlanba bekapcsolom a sugárzásmérőt – sosem lehet tudni. A nappaliban néhány helyen mérek szúrópróbaszerűen nedvességet a falban és sajnos nem száraz. Mérek a konyhában is, ott meg erősen nedves, ki is akad a műszer. Mérek a ház túlsó oldalán, ott sem száraz.
Sajnos sokkal vékonyabb hőszigetelés került a lábazatra, mint a falra, pedig az általában beton és nemhogy vékonyabban, de vastagabban kéne hőszigetelni, ha ugyanazt a komfort értéket szeretnénk elérni. A párakicsapódás is okozhat hasonló nedves tüneteket, ezért mérek a belső, meleg falakon is. Nedves.
A lábazati vízszigetelés vagy nem készült el, vagy tönkrement. A ’90-es években épült házakkal azért nem szokott ilyen gond lenni. Hát itt sajnos valamilyen alapvető gond van.
Mérek a padlóban is: a nappali és a konyha padlója is nedves. A konyha padlója nagyon erősen lejt a mosogató irányába, ahol a falban annyi nedvesség volt mérhető, hogy kiakadt a műszer. Itt valószínűleg az általános lábazati vízszigetelési problémához hozzáadódik egy csőtörés is, ami már a padló alatt is kimosódást okozhatott. Az is látszik, hogy a konyhabútor lába szét van korhadva.
Némi szivárgás volt mérhető a falban a kádnál és a padlóban a WC-nél is. Persze a csövek sem tartanak örökké, de 30 év után tönkrementek?
Kérdeztem az ingatlanost, hogy tudunk-e bármit az elektromos hálózatról? Természetesen semmit. A ’90-es években már szinte csak rézzel kábeleztek, ezért kicsit vaciláltam, hogy levegyek-e dugaljat, vagy sem. Egyrészt nem szeretem az áramot, másrészt pont erre van kitalálva a villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) eladás esetén. Meg ha meg is nézem és azt látom, hogy az egyik vége is réz, meg a másik is réz, sajnos a kettő között még mindig lehet alumínium.
De úgy döntöttem, hogy egyet leveszünk. Én szeretem kiválasztani, hogy hol és melyiket, de az ingatlanos azt nem engedte. Keresni kellett egy másikat, ami kissé takarásban van, hogy a friss festést ne tépjük le vele a falról… friss festés. Szuper.
A szép, új, modern szerelvény mögött alu kábel volt, szerény keresztmetszettel és csupán 2 darab, azaz földelés nélküli volt a földelt szerelvény. Ez hamis biztonságérzetet adhat. Ezek után nagyon kíváncsi lennék, hogy megy-e bármilyen kábel a lakáselosztóban található FI-relébe, vagy csak dísznek van-e ott?
Előkerültek mindenfele engedélyezési tervek a ’90 es és 2000-es évekből, de egyik sem magára a házra vonatkozott.
Ezen a ponton már eléggé reményvesztettnek tűnt a megbízó, de azért a tetőre még lelkesen felmásztunk.
Nézem a rovarok által szétrágott tetőszerkezetet, a leszakadt fóliát, a padlástérben kilátszó téglát, felidézem az alaprajzot, a nedves falat, a csőtörést, az alu kábelt… Mondom a megbízónak, hogy „Ez a ház leghamarabb a ’70-es évek végén vagy a ’80-as évek legelején épülhetett.”
Azt mondta, hogy neki a tulaj a múltkori megtekintés alkalmával ’79-et mondott.
Ja, a szellőzők a homlokzati falon, el ne felejtsem! Azért tették be őket, mert nedves volt a fal. De ha kiszellőztetjük a hőszigetelés mögötti rést (aminek amúgy sem lenne szabad lennie), akkor jelentősen lerontjuk, vagy megszüntetjük a hőszigetelő képességet. Vizes falat amúgy sem szabad hőszigetelni. Persze hideg volt, de előbb a vízszigetelést kéne rendbe tenni.
Meg a komplett elektromos hálózatot, szétverni az egész konyhát és a fürdőt is, újracsinálni a nedves és megsüllyedt padlót, a tető cseréjéről nem is beszélve. Szinte nincs is olyan pontja a háznak, ami nem igényel beavatkozást.
Az a baj az, hogy a feltárt hibák közül egyik sem volt szemmel látható. Mérni kellett, a dugaljat leszedni és létrán felmenni a padlásra.
A lakótér tényleg szépen meg volt csinálva.
Tény, hogy a hibák egy részéről feltehetően a tulajdonos sem tudhatott. Egy másik részéről viszont egészen biztosan igen -vagy legalábbis sejtette- mert hőszigetelt (kívül kent szigeteléssel is próbálkozott valaki), kiszellőztette a hőszigetelést, lecserélte a régi, divatjamúlt kapcsolókat és dugaljakat, festeni kellett, újraburkolt, a falat is leburkolta, mert mállott…
Mindenesetre a hirdetés szövege így szólt: „A családi házat teljesen felújították.”
A teljes felújítás műszaki értelemben egészen mást jelent. Ez sajnos pont az a jogi eset, amikor a megtévesztés esete áll fent és lehet utólag bíróságra menni az eltakart és eltitkolt hibák miatt. És sajnos járnak ingatlanközvetítők is bíróságra emiatt, nem csak a vevő és az eladó.
Mindannyiunk közös érdeke lenne a valós műszaki állapot közlése. Ezért én azt javaslom minden ingatlantulajdonosnak és ingatlanközvetítőnek, hogy áldozzanak többet a korrekt tájékoztatás oltárán és kevesebbet a marketingén.
Tudd, mit veszel!
Borítókép és fényképek: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)
Főoldal: ingatlanmernok.hu