Sokan kérdezitek, hogy érdemes-e új építésű ingatlant venni? Legalább ennyien tudjátok, hogy bizony nagyon óvatosnak kell lenni, mert vegyes a minőség.
Azt szoktam mondani, hogy amíg nem robotok építenek, hanem emberek, addig az emberi tényező a(z egyik) legnagyobb hibafaktor az építőiparban. Van olyan is, hogy mindez jó szándékkal párosul és van olyan is, hogy kizárólag a profitmaximalizálás a cél. Ez sajnos a másik fő hiba. Mert amíg szépen racionalizál egy befektető, a szakmaiság megtartásával, az nem baj, sőt, szinte művészet. De van egy szint, ami alá nem lehet menni, csak az anyagok és a technológiai lépések kihagyásával. Az meg már sajnos előbb vagy utóbb megbosszulja magát.
Ez a projekt is egy ingatlanfejlesztési projekt: közös telken két lakás. Ha jobban akarom pozicionálni, akkor ikerház. A fő mozgatórugó természetesen itt is a profit, ez tény. A másik tény, ami a cikk végére ki fog derülni, hogy attól, hogy szép a fedélszék, vagy atom jó a gépészet, egyáltalán nem biztos, hogy a burkoló vagy a nyílászárós is a helyzet magaslatán volt.
A kérdés, amire a választ keresem az ilyen szemlék alkalmával, hogy volt-e szándék a minőségre?
Helyszín
Örök panoráma, hegyoldal, felkapott környezet. Ha nem csinálunk semmit, a telek már akkor is egy vagyon.
Kívül
Kellemes világosszürke árnyalatú térkő, teljesen friss, de annyi gödör volt benne hogy csuda.
A teljesen üres teraszon valami cucc volt nekitámasztva a falnak. Ilyenkor már dolgozik bennem a kisördög, hogy gyanús. És igen, a vakolat ázik fel és vizes. Felhívtuk a kérdésekkel a végén az építtetőt és elpanaszolta, hogy ezek a mai vakolatok már nem olyanok mint régen, nem tud vele mit csinálni. Azért csak halkan teszem hozzá, hogy a vízálló lábazat és a vízszigetelés csodákra képes.
A lábazat mint a mesében: egyszer volt, hol nem volt.
Belül
Modern 3 rétegű üvegezésű nyílászáró, tökéletes záródás, jó hőszigetelés. A belső oldalon a könyöklőt nem rakták fel, de ez épp szerencse a szemlének. Így legalább látszik, hogy Ytongból készült a fal és hogy kimaradt a lég- és párazárás, csak a PUR-habig jutottak a nyílászárósok. Vagy valaki, akire rábízták a nyílászárót. Megy a pára vándorútra a hőszigetelés alá, vagy ha kívül is olyan jó, mint belül, akkor a nagyvilágba. Ez a ’80-as, ’90-es években épült házaknál még teljesen rendben volt, de egy hőszivattyús, léghűtéses-légfűtéses új építésű ingatlannál nem ezt várja el az ember.
Azt gondolná az ember, hogy oké, ezt biztos pont még nem fejezték be, de valószínű holnap jönnek és ezzel folytatják. Sajnos volt olyan nyílászáró, ahol a külső, már készen vakolt csomópont is pont ugyanígy nézett ki.
Gépészet
Na, a gépészet az olyan prémium, mint a helyszín: légcsatornázható hőszivattyú padló- és légfűtéssel és léghűtéssel. Egy apró kérdés merült fel csak bennem ezzel kapcsolatban. A ház valamiért már 3 éve kész van, a hőszivattyú 3 éve bent van temperálni. Lényegében elmúlt a garanciális időszak úgy, hogy nem használta senki és nem derült ki, hogy jó-e a rendszer. Az építtető azt mondta, hogy igen, de hivatalosan nincs még beüzemelve. Na, ez egy nyitott kérdés maradt, hogy lesz-e bárki is, aki beüzemeli és adja rá a garanciát úgy, hogy igazából már 3 éve működik a gép.
Tető
Világosszürke cserép, szép részletek, fegyelmezett kivitelezés, rengeteg hófogó és kiszellőző cserép – tényleg gyönyörű. Mit lehet kívánni még?
Én csak azt, hogy fel lehessen menni a padlástérbe valahogy, bárhogy, mert jelenleg nem hozzáférhető. Mi lesz, ha beázik? Mi lesz, ha széttúrja a szigetelést meg a fóliát a menyét? Mi van, ha nem jól csinálták meg és konstrukciós hibás már most?
Esővíz
Esővíz levezetés a falban. Ez nem tudom, hogy szándékos volt-e, vagy csak a bádogos előbb ért ide, mint a hőszigetelés, de egy biztos: ezzel előbb vagy utóbb baj lesz.
Erkély
Egy kis golyó mindig nálam van és szoktam vele magamat és másokat is szórakoztatni. Már csak azért is, hogy lássák azt, amit én már vagy szemre, vagy a koszfoltokból is látok. És ez pedig az, hogy a terasz az esetek túlnyomó többségében nincs vagy nem megfelelő a lejtés, a másik, meg hogy a nappaliban a padló valahogy mindig lejt. Miért nem lehetne fordítva?
Miért baj, hogy nem jó a lejtés az erkélyen? Megáll a víz, a vízben megáll a por és a kosz. Csúszós lesz és csúnya is. Mindig úgy kell majd besöpörni a lefolyóba a vizet. Télen megfagy, ingyen korcsolyapálya. Ha pedig egyszer mindezt megunja az ember és már nem söprögeti be a helyére a vizet és a koszt, akkor elkezd majd algásodni, mohásodni, a kis gyökerek belekapaszkodnak majd a fugába, ott réseket csinálnak. A résekbe befolyik majd a víz és felfagy a burkolat, ha jól csinálták meg. Ha nem, akkor ennél sokkal hamarabb fel fog fagyni.
Lábazat a levegőben. Se ragasztó, se tömítés – ez nagyon gyorsan le fog esni.
Fürdők
Igényes, nem mindennapi anyagok, minőségi szaniterek, motoros mozgatású ablak. A hab a tortán, hogy a zuhanyzó lejtése is rendben van.
Repedés
A legfelső szinten a fal teteje lerepedt. Az építtető szerint nincs is repedés (a javítás nyoma azért látszik), de ha lenne is, akkor is rendben lenne. Én azért megkérdeztem egy statikust és berajzoltam neki a repedéseket a metszetre, hogy jobban látszódjon. A megfejtés egyszerű volt: a legfelső szint oromfala az alatta lévő helyiség közepén húzódik. Ahogy a fal súlyától meghajlott az őt alátámasztó gerenda, egy kis alakváltozás jött létre, ami kifelé mozdította el az oromfal felső részét.
Egyébként gyakran előfordulnak kisebb-nagyobb módosítások, amelyek óhatatlanul, szükségszerűen – olykor szükségmegoldásként- adódnak egy-egy építkezés során. Itt is találkozni ilyenekkel és ez a tartószerkezetet is érintette. Meg ‘valahogy’ nagyobb lett az erkély is.
Egy közbevetett gondolat ezzel kapcsolatban: Sokszor találkozok azzal az elképzeléssel, hogy „De hát itt a terv”, meg „A terven az van, hogy…” stb. Az is tény, hogy egy 40 évvel ezelőtti engedélyezési terv műszaki tartalma töredéke volt a maiaknak, de viccesen – és kicsit szomorúan- azt is szoktuk mondani, hogy a terv azért van, hogy legyen mitől eltérni. Azt tudni kell, hogy az építés közben adódhat sok minden: az egyik fajta falazóelem vagy födém olcsóbb, mint a tervezett, ezért kiváltjuk kivitelezés közben; vagy egyszerűen olyan hiba vagy adottság merül fel, amit valahogy meg kell oldani. Ebből adódhatnak kisebb-nagyobb eltérések a tervhez képest. Én mindig örülök, ha kapunk tervet is – de azt a fentiek miatt fenntartásokkal kell kezelni.
Garancia
Az új építésű lakóingatlanokra a szerkezet típusától függően (pl. burkolat, tető héjalás, tető szerkezet, nyílászárók, vízszigetelés stb.) 3, 5 vagy 10 év kötelező jótállásra kötelezi a rendelet a kivitelezőt. Akkor is, ha erről egyáltalán nem vagy máshogyan tájékoztatja a vevőt.
Az sajnos már egy egész más kérdés, hogy elérhető és készséges lesz-e a kivitelező, illetve évekkel később is létezni fog-e még a cég vagy lesz-e jogutódja.
Mindenesetre a tartószerkezetre vonatkozik a leghosszabb, 10 éves időtartam, így ha gond lenne, akkor helytállási kötelezettsége van a kivitelezőnek.
Összegzés
Az elején feltett kérdés, amire a választ kerestem, hogy van-e szándék? A minőségre. Vagy csak egyfajta üzleti tevékenység szemtanúi vagyunk-e.
A válasz ebben az esetben az, hogy szemmel láthatóan volt szándék, de úgy tűnik, hogy a beruházó és/vagy a felelős műszaki vezető (ha volt egyáltalán) figyelme nem terjedt ki minden részletre. Lehet, hogy voltak sűrűbb időszakok, amikor nem tudott itt lenni, vagy egyszerűen egyes munkákra éppen akkor nem tudott jobb vállalkozót találni, és gyenge volt vagy teljesen hiányzott az ellenőrzés.
Borítókép és fényképek: copyright Micskei Bernadett
Főoldal: ingatlanmernok.hu