Hétköznapi ingatlanfejlesztés

Mi köze az ingatlanfejlesztésnek a Te lakáskeresésedhez? Rengeteg! Persze nem szállodát vagy irodaházat fogunk fejleszteni most, de akár azt is tehetnénk: az elmélet egyetemleges. Tanulj a profiktól és kövess el kevesebb hibát!

Pénzügyi tervezés nélkül

Tapasztaltad már, hogy az ingatlanhirdetésben szereplő kínálati ár irreálisan magasnak tűnt? És azt, hogy annak ellenére, hogy magas, az eladó nem hajlandó egy fillért sem engedni? Ennek persze lehet más oka is, de meg szeretném mutatni, mi történik akkor, amikor átgondolatlan pénzügyi tervezés okozza ezt a furcsa helyzetet.

Ennek a legszebb példájával akkor találkoztam, amikor mi magunk kerestünk házat. Egyszer volt, hol nem volt egy Budapest melletti népszerű (és drága) agglomerációs városban, annak is az ófalujában, a sok patinás régi házikó között állt egy meseszép mézeskalácsházikó. Nem volt meghirdetve online, csak egy telefonszám volt rá kitéve. Felhívtam az illetőt, hogy mennyibe kerül a házikó. Azt mondta, hogy -nem összeget írok, mert az változik- 1,5-szer annyiba kerül, mint egy hasonló méretű, újépítésű ház azon a környéken.

Gondoljuk el, ha mondjuk most 120 millió Ft lenne egy ilyen, akkor ő azt 180 millióért árulta. Még egy jó nagy alkuval sem tudod lehozni a reális szintre.

Majdnem félrenyeltem és megkértem, hogy mesélje el, hogy miért gondolja, hogy ez reális ár azért ingatlanért, mert nagyon kíváncsi lettem. Például lehetett volna benne úszómedence, carrarai márvány burkolatos nappali vagy helikopter leszállópálya, de nem.

Azt mondta, hogy semmi extra nincs a házban, csupán pár évvel ezelőtt megvették a telket. (KÖLTSÉG: telek)

Azon állt egy régi ház. Először azt akarták felújítani és kibővíteni, de idő közben kiderült, hogy le kell bontani. (KÖLTSÉG: bontás)

Miután lebontották, értelemszerűen meg kellett építeni az új házat. Tervezés, engedélyeztetés, építkezés. (KÖLTSÉG: építés)

Azt mondta, hogy ő egy fillért sem akar nyerni ezen az egészen, mindössze azt a pénzmennyiséget szeretné kivenni, amit beletett. Persze nem így tervezték, sosem akarták volna eladni, azt hitték örökre itt fognak élni, de közbejött egy válás…

Nagyon szomorú és sajnos az eladások egy elég nagy hányadát a válások generálják. Én éreztem magamban, hogy elég sokáig kell majd árulnia, mire a piac elinflálódik arra a szintre, hogy a többi kínált ingatlan árát megközelítse, ezért csak sok sikert tudtam neki kívánni.

Mi a tanulság? Próbálj tudatosan tervezni akkor is, amikor úgy gondolod, hogy csak magadnak építész. Na de azt hogy is kell?

Ingatlanfejlesztés

Minden felújítás, átalakítás, bővítés önmagában már egy kisebb vagy nagyobb ingatlanfejlesztés. Ahogy a folyamat végbemegy, az meg tulajdonképpen a beruházás. Ez is egy külön szakterület, amiről majd a későbbiekben érdemes lesz beszélni. Na, de most nézzük tisztán csak az elméletet.

Aki sokat nézelődik, az lehet, hogy már találkozott olyannal, amikor az eladó vagy az ingatlanközvetítő azt meséli, hogy már kaptak egy megbotránkoztatóan alacsony ajánlatot, amit nem fogadtak el. Na, ő valószínű egy beruházó/ingatlanfejlesztő/vállalkozó volt. Nem véletlenül.

Ők megnézik az ingatlant a jelen állapotában. Nagyjából tudják tapasztalatból (vagy megbecsülik), hogy mennyibe kerülne felújítani. Megnézik a piaci árat, hogy egy ekkora alapterületű, ilyen adottságokkal rendelkező, hasonló fekvésű és állapotú ingatlant mennyiért lehet majd potenciálisan (és lehetőleg gyorsan) eladni. Ha ezek között nem marad hely a kívánt haszonnak, akkor meg se veszi.

Ez a vegytiszta elmélet. Azt pedig már csak zárójelben szeretném hozzátenni, hogy a kívánt hasznot a minőség imitálásával – értsd: a felújítási pénz kispórolásával- is el lehet érni. A tapasztalat mondatja velem, nem a rosszindulatúság, hogy a teljes körű felújítás általában – értsd: sosem- olyan teljes körű, mint amit az ingatlanhirdetés sugall.

Hétköznapi ingatlanfejlesztés

Nézzük meg, hogy a fenti két esetből milyen tanulságot tehet levonni és tegyük fel a millió dolláros kérdést:

Mennyit lehet felújításra költeni?

Tegyük fel, hogy van egy ingatlan a piacon, ami nagyon tetszik neked és amit egy néni „X” pénzért árul. A néni nincs otthon az ingatlanpiacon, az ingatlanközvetítőkről pedig nagyon sok rosszat hallott, ezért seprűvel kergeti el őket. A néni nem buta, nem szeretne pórul járni, ezért a biztonság kedvéért jó magas áron árulja az ingatlant. Viszont nem siet sehova -legfeljebb a következő fűtési szezon költsége aggasztja egy kicsit-, ezért még próbálkozik.

Tegyük fel, hogy jövünk mi és megnézzük, milyen állapotban van a ház. Összegyűjtöm, milyen feladatok lennének vele, hogy az igényszintednek megfeleljen és a végén kijön egy becsült felújítási összeg, amit a házra rá kéne költeni.

Ha a néni „X” pénzért árulja (amiből nem enged) és neked „Y” pénzt rá kéne költeni a felújításra, akkor vajon megéri megvenni?

Hogy fog alakulni a ráfordított összeg és a piaci érték?

Ha csak egy kicsit fut túl, az még önmagában nem tragédia. Hamar visszainflálódik a piaci szintre. De ha sokkal túlfut, akkor azt érdemes nagyon-nagyon alaposan megfontolni. Vagy másik ingatlant keresni.

Nézzük az inverz kérdést:

Mennyit érdemes vételre költeni?

Ha van egy ingatlan és megbecsültük (megbecsültük és nem kiszámoltuk! – a pontos igényszint ilyenkor még nem ismert), hogy a felújítás körülbelül mennyibe fog kerülni, akkor ingatlanfejlesztői szemlélettel ki tudjuk kalkulálni, hogy nagyjából mennyit érhet az az ingatlan, tehát milyen vételárra érdemes ajánlatot tenni.

Ha a fenti néni (vagy egy másik) mondjuk már 6-8 hónapja árulja az adott ingatlant és ugyan nem sürgős neki, de már vészesen közeleg az a fránya fűtési szezon (vagy eladta a házát és költöznie kell, netán egyéb sürgető tényező lép fel), akkor lehet, hogy már hajlandó lesz leülni tárgyalni a vételárról.

Mi a végső tanulság?

A jó áron árult ingatlanok mindig hamar elkelnek. Akkor is, ha nagy hibájuk van, mert a jó kínálati ár ezzel a hibával is kalkulált.

Ha más nem, jönnek a vállalkozók és felszippantják, mielőtt odaérnél.

Mi következik ebből? A piacon porosodó ingatlanoknál gyakorlatilag minden esetben tudatosságra, kalkulálásra és tárgyalásra van szükség.

Borítókép: Unsplash+

Infógrafika: Micskei Bernadett