Egy évek óta lakatlan, gondozatlan, elhagyatott házat mentem megnézni. Igazi Sherlock Holmes-féle nyomozás az, amikor se az örökösök, se az ingatlanközvetítő nem tud az égadta világon semmit az épületről. A sorstalan állapotot szépen szimbolizálja, hogy az áramszolgáltató az elmúlt évek során kikötötte még az áramot is. Megmutatom, milyen egy elhagyatott ház mérnök szemmel.
Kert
Az ilyen házak kertje jobbára tele van mindenféle meglepetéssel: még fel nem használt vagy már rég kibontott építőanyagokkal, mindenféle szeméttel és még ki tudja mi minden lapul(hat) ilyenkor a felszín alatt. Ezzel ellentétben ennek a háznak egy decens gyümölcsös kertje volt, amin épp csak ez a pár év elvadulás látszott meg és nem volt szeméttel teleszórva.
Kívülről
A vízelvezetés egykoron korrekt módon meg volt oldva, de időközben a lehullott falevelek és a fenyőtüskék eltömítették a folyókákat és valószínű, az ereszt is. A tetőhéjazat is sérült az eresznél, így egy helyen előbb lecsorgott az esővíz, minthogy az ereszbe érhetett volna. Az épületet szépen, szabályosan körülvevő járda több helyen elrepedt, eltört, megsüllyedt. Az épület és a járda között rések keletkeztek és a járda elkezdte a vizet az ellentétes irányba, az épület alá vezetni.
Ez sajnos az épület falain is megmutatkozott. Szinte az összes fal végig volt repedve 1,5-2 m-enként. Igaz, ezek egy kivételével csak hajszálrepedésék voltak.
Ilyenkor azt kell mérlegelni, hogy milyen anyagú a fal, milyen irányú a repedés és mekkora a repedéstágasság.
A hajszálrepedés a téglánál és a fánál (bár ott az irány sajnos nem mindegy) árulkodó, de még nem veszélyes. Az acélnál és vasbetonnál viszont a hajszálrepedés is megengedhetetlen.
Egy alapfeltárás választ adhatna az alapozás anyagára, mélységre és a talaj típusára is. Egyáltalán nem költséges beavatkozás, de általában nem végezhetünk ilyet.
A viszonylag sűrű függőleges repedéseken kívül az egyik sarkon egy ferde irányú repedés, egy másik sarkon pedig egy lábazat magasságban történt lábazati vakolatjavítás hívta fel magára a figyelmet.
Belülről
Az épületbe lépve a károk még jelentősebbnek mutatkoztak. A külső ferde sarokrepedésnél belül is el volt repedve a fal, sőt, a födém vonalában is. Mi több, a padló is jelentősen kigödrösödött a sarokban, ott több centiméteres lyuk képződött.
A külső lábazati vakolatjavítás pedig vizesedés nyomait mutatta. Belül látszott a felázás magassága is, jelentősen károsodott nem csak a felületképzés, hanem a vakolat is. A nedvességkülönbség jelenleg ugyan nem volt nagy, de mérhető volt. A vizesedés okát nem valószínű, hogy megszüntették, inkább csak esztétikai beavatkozás történhetett, az is csak kívülről. Mivel fűtetlen a ház, elképzelhető, hogy a kiszáradás még nem fejeződött be, de az sem kizárt, hogy még most is kap nedvesség utánpótlást alulról. Itt a padló keresztben eltört, középen felemelkedett és a falak irányába lejtett. A nedvesedés valószínű, hogy a padlóra és a feltöltésre is kiterjedt, a padlót a fagy emelhette meg.
Vizesedés esetén érdemes az okokat keresni. Víz származhat a csapóesőből, a talajból, a belső használatból, de akár a talajban vagy a falban vezetett fűtés-, víz-, vagy szennyvíz-vezetékből is érkezhet.
Tető
A ház tetőtere egy fafödémmel egybeépített sátortetős szerkezet. A fagerendás födémre deszkázat került, arra pedig sártapasztást tettek. A tetőszerkezet egész szépen meg volt építve, nem a leggyengébb fajta volt. A tetőtérben látszódott, hogy a tetőhéjazat több helyen sérült, hiányos. A beázás alulról nem mutatkozott meg, azonban a tetőszerkezet faanyagát időszakosan áztatja, amiatt károsodásnak indultak a környező fa elemek.
A tetőszerkezet hagyományos ácskapcsolatokkal épült, de azok jelentősen kimozdultak. Sokkal nagyobb volt az alakváltozás, mint ami a kiszáradásból adódhatott volna. Voltak olyan elemek, amelyek annyira lötyögtek, hogy kézzel meg tudtam mozdítani őket. Ez az elmozdulás az egyik oldal környezetére korlátozódott.
Ekkor vettem észre, hogy a régi faszerkezet mellett virítanak a friss lécek és ezen az oldalon a pala is más színű, mint a tető többi részén. Alatta, a szobában a födémgerendák repedései is kirajzolódtak a födémen. Véleményem szerint ezt az oldalt valami komolyabb károsodás érhette, amiről sajnos semmilyen információnk nincs.
A klasszikus kádárkockák nagyon hasonlóan néznek ki, de a műszaki megoldások, sőt, azok színvonala egészen eltérő lehet.
Az ilyen fafödémes megoldáson kívül léteznek vasbetongerendás és tálcás födémváltozatok is, jobbára valamilyen salakfeltöltéssel. Ha salakfeltöltéssel találkozok, azonnal bekapcsolom a sugárzásmérőt is, mert vannak ma is szép számmal nem csak házak, de lakások is, ahol sugárzó salakkal történt a feltöltés.
Összességében
A ház természetesen olcsóbb volt, mint a hasonló méretű ingatlanok, de a felmérés és a felújítási költségek becslése után még így is túlárazottnak tűnt. Ha a leendő vevő ebben a házban egy modern, komfortos lakást szeretne kialakítani, akkor olyan mértékű beavatkozások szükségesek, ami során a falakon kívül nagyjából mindent el kell bontani és újraépíteni: a válaszfalakat, a padlót, a koszorút és a födémet, a tetőt, a teljes gépészetet és az elektromos hálózatot, kicserélni a nyílászárókat és teljesen új fürdőszobát, konyhát építeni; tetőt, homlokzatot és padlót hőszigetelni. Ez a jelenlegi kínálati ár mellett nem is lenne gazdaságos, hiszen akkor már megérné egy újépítésű ingatlant vagy egy teljesen üres telket megvenni.
Ha az ingatlan tulajdonosai szembesülnének a szükséges beavatkozásokkal és azok költségeivel, talán hajlandóak lennének átgondolni az árat. De az is kérdés, hogy ilyen állapotban egyáltalán meg akarja-e bárki is venni.
És a bónusz
Van még néhány bizonytalan bónusz is. A csapadékvíz elvezetésének kijavítása elsődleges feladat, ami szerencsére egyáltalán nem nagy költség. Amennyiben utána is előjönnek újra a repedések, ekkor az alap megerősítésére is szükség lehet. Egy feltárás választ adhat erre előbb, például a felújítási munkák megkezdése előtt is, de mi most olyat nem végezhettünk.
Ha a falvizesedés sem szűnik meg a csapadékvíz elvezetése után, akkor pedig utólagos lábazati szigetelés kell készíteni.
Az ilyen korú házak lábazati vízszigetelése -amennyiben készült- kátránypapírból van, amiben a papír elkezdett lebomlani, ezért már nem folytonos.
Ennek ellenére nem minden ház vizesedik, ez nagy mértékben függ a lábazat magasságától, a lábazat, a talaj és a feltöltés anyagától, valamint a talajban található víz mennyiségétől is.
Az alap megerősítése és az utólagos lábazati vízszigetelés sajnos egyáltalán nem elhanyagolható költség, de szükség esetén ütemezhetőek egy későbbi időpontra, ugyanis kívülről, a belső használat zavarása nélkül is elkészíthetőek.
Borítókép és fényképek: copyright Micskei Bernadett
Főoldal: ingatlanmernok.hu