{"id":1100,"date":"2024-10-05T09:58:27","date_gmt":"2024-10-05T08:58:27","guid":{"rendered":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/?p=1100"},"modified":"2026-04-16T16:44:34","modified_gmt":"2026-04-16T15:44:34","slug":"hetkoznapi-ingatlanfejlesztes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/2024\/10\/hetkoznapi-ingatlanfejlesztes\/","title":{"rendered":"H\u00e9tk\u00f6znapi ingatlanfejleszt\u00e9s – gondolkodj \u00fagy, mint a profik!"},"content":{"rendered":"\n

Mi k\u00f6ze az ingatlanfejleszt\u00e9snek a Te lak\u00e1skeres\u00e9sedhez? Rengeteg! Persze nem sz\u00e1llod\u00e1t vagy irodah\u00e1zat fogunk fejleszteni most, de ak\u00e1r azt is tehetn\u00e9nk: az elm\u00e9let egyetemleges. Tanulj a profikt\u00f3l \u00e9s k\u00f6vess el kevesebb hib\u00e1t!<\/p>\n\n\n\n

P\u00e9nz\u00fcgyi tervez\u00e9s n\u00e9lk\u00fcl<\/h4>\n\n\n\n

Tapasztaltad m\u00e1r, hogy az ingatlanhirdet\u00e9sben szerepl\u0151 k\u00edn\u00e1lati \u00e1r irre\u00e1lisan magasnak t\u0171nt? \u00c9s azt, hogy annak ellen\u00e9re, hogy magas, az elad\u00f3 nem hajland\u00f3 egy fill\u00e9rt sem engedni? Ennek persze lehet m\u00e1s oka is, de meg szeretn\u00e9m mutatni, mi t\u00f6rt\u00e9nik akkor, amikor \u00e1tgondolatlan p\u00e9nz\u00fcgyi tervez\u00e9s okozza ezt a furcsa helyzetet.<\/p>\n\n\n\n

Ennek a legszebb p\u00e9ld\u00e1j\u00e1val akkor tal\u00e1lkoztam, amikor mi magunk kerest\u00fcnk h\u00e1zat. Egyszer volt, hol nem volt egy Budapest melletti n\u00e9pszer\u0171 (\u00e9s dr\u00e1ga) agglomer\u00e1ci\u00f3s v\u00e1rosban, annak is az \u00f3faluj\u00e1ban, a sok patin\u00e1s r\u00e9gi h\u00e1zik\u00f3 k\u00f6z\u00f6tt \u00e1llt egy mesesz\u00e9p m\u00e9zeskal\u00e1csh\u00e1zik\u00f3. Nem volt meghirdetve online, csak egy telefonsz\u00e1m volt r\u00e1 kit\u00e9ve. Felh\u00edvtam az illet\u0151t, hogy mennyibe ker\u00fcl a h\u00e1zik\u00f3. Azt mondta, hogy -nem \u00f6sszeget \u00edrok, mert az v\u00e1ltozik- 1,5-szer annyiba ker\u00fcl, mint egy hasonl\u00f3 m\u00e9ret\u0171, \u00faj\u00e9p\u00edt\u00e9s\u0171 h\u00e1z azon a k\u00f6rny\u00e9ken.<\/p>\n\n\n\n

Gondoljuk el, ha mondjuk most 120 milli\u00f3 Ft lenne egy ilyen, akkor \u0151 azt 180 milli\u00f3\u00e9rt \u00e1rulta. M\u00e9g egy j\u00f3 nagy alkuval sem tudod lehozni a re\u00e1lis szintre.<\/p>\n\n\n\n

Majdnem f\u00e9lrenyeltem \u00e9s megk\u00e9rtem, hogy mes\u00e9lje el, hogy mi\u00e9rt gondolja, hogy ez re\u00e1lis \u00e1r az\u00e9rt ingatlan\u00e9rt, mert nagyon k\u00edv\u00e1ncsi lettem. P\u00e9ld\u00e1ul lehetett volna benne \u00fasz\u00f3medence, carrarai m\u00e1rv\u00e1ny burkolatos nappali vagy helikopter lesz\u00e1ll\u00f3p\u00e1lya, de nem.<\/p>\n\n\n\n

Azt mondta, hogy semmi extra nincs a h\u00e1zban, csup\u00e1n p\u00e1r \u00e9vvel ezel\u0151tt megvett\u00e9k a telket. (K\u00d6LTS\u00c9G: telek)<\/p>\n\n\n\n

Azon \u00e1llt egy r\u00e9gi h\u00e1z. El\u0151sz\u00f6r azt akart\u00e1k fel\u00faj\u00edtani \u00e9s kib\u0151v\u00edteni, de id\u0151 k\u00f6zben kider\u00fclt, hogy le kell bontani. (K\u00d6LTS\u00c9G: bont\u00e1s)<\/p>\n\n\n\n

Miut\u00e1n lebontott\u00e1k, \u00e9rtelemszer\u0171en meg kellett \u00e9p\u00edteni az \u00faj h\u00e1zat. Tervez\u00e9s, enged\u00e9lyeztet\u00e9s, \u00e9p\u00edtkez\u00e9s. (K\u00d6LTS\u00c9G: \u00e9p\u00edt\u00e9s)<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Azt mondta, hogy \u0151 egy fill\u00e9rt sem akar nyerni ezen az eg\u00e9szen, mind\u00f6ssze azt a p\u00e9nzmennyis\u00e9get szeretn\u00e9 kivenni, amit beletett. Persze nem \u00edgy tervezt\u00e9k, sosem akart\u00e1k volna eladni, azt hitt\u00e9k \u00f6r\u00f6kre itt fognak \u00e9lni, de k\u00f6zbej\u00f6tt egy v\u00e1l\u00e1s…<\/p>\n\n\n\n

Nagyon szomor\u00fa \u00e9s sajnos az elad\u00e1sok egy el\u00e9g nagy h\u00e1nyad\u00e1t a v\u00e1l\u00e1sok gener\u00e1lj\u00e1k. \u00c9n \u00e9reztem magamban, hogy el\u00e9g sok\u00e1ig kell majd \u00e1rulnia, mire a piac elinfl\u00e1l\u00f3dik arra a szintre, hogy a t\u00f6bbi k\u00edn\u00e1lt ingatlan \u00e1r\u00e1t megk\u00f6zel\u00edtse, ez\u00e9rt csak sok sikert tudtam neki k\u00edv\u00e1nni.<\/p>\n\n\n\n

Mi a tanuls\u00e1g? Pr\u00f3b\u00e1lj tudatosan tervezni akkor is, amikor \u00fagy gondolod, hogy csak magadnak \u00e9p\u00edt\u00e9sz. <\/mark><\/strong>Na de azt hogy is kell?<\/mark><\/p>\n\n\n\n

Ingatlanfejleszt\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n

Minden fel\u00faj\u00edt\u00e1s, \u00e1talak\u00edt\u00e1s, b\u0151v\u00edt\u00e9s \u00f6nmag\u00e1ban m\u00e1r egy kisebb vagy nagyobb ingatlanfejleszt\u00e9s. Ahogy a folyamat v\u00e9gbemegy, az meg tulajdonk\u00e9ppen a beruh\u00e1z\u00e1s. Ez is egy k\u00fcl\u00f6n szakter\u00fclet, amir\u0151l majd a k\u00e9s\u0151bbiekben \u00e9rdemes lesz besz\u00e9lni. Na, de most n\u00e9zz\u00fck tiszt\u00e1n csak az elm\u00e9letet.<\/p>\n\n\n\n

Aki sokat n\u00e9zel\u0151dik, az lehet, hogy m\u00e1r tal\u00e1lkozott olyannal, amikor az elad\u00f3 vagy az ingatlank\u00f6zvet\u00edt\u0151 azt mes\u00e9li, hogy m\u00e1r kaptak egy megbotr\u00e1nkoztat\u00f3an alacsony aj\u00e1nlatot, amit nem fogadtak el. Na, \u0151 val\u00f3sz\u00edn\u0171 egy beruh\u00e1z\u00f3\/ingatlanfejleszt\u0151\/v\u00e1llalkoz\u00f3 volt. Nem v\u00e9letlen\u00fcl. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

\u0150k megn\u00e9zik az ingatlant a jelen \u00e1llapot\u00e1ban. Nagyj\u00e1b\u00f3l tudj\u00e1k tapasztalatb\u00f3l (vagy megbecs\u00fclik), hogy mennyibe ker\u00fclne fel\u00faj\u00edtani. Megn\u00e9zik a piaci \u00e1rat, hogy egy ekkora alapter\u00fclet\u0171, ilyen adotts\u00e1gokkal rendelkez\u0151, hasonl\u00f3 fekv\u00e9s\u0171 \u00e9s \u00e1llapot\u00fa ingatlant mennyi\u00e9rt lehet majd potenci\u00e1lisan (\u00e9s lehet\u0151leg gyorsan) eladni. Ha ezek k\u00f6z\u00f6tt nem marad hely a k\u00edv\u00e1nt haszonnak, akkor meg se veszi.<\/p>\n\n\n\n

Ez a vegytiszta elm\u00e9let. Azt pedig m\u00e1r csak z\u00e1r\u00f3jelben szeretn\u00e9m hozz\u00e1tenni, hogy a k\u00edv\u00e1nt hasznot a min\u0151s\u00e9g imit\u00e1l\u00e1s\u00e1val – \u00e9rtsd: a fel\u00faj\u00edt\u00e1si p\u00e9nz kisp\u00f3rol\u00e1s\u00e1val- is el lehet \u00e9rni (err\u0151l itt \u00edrtunk b\u0151vebben<\/a>). A tapasztalat mondatja velem, nem a rosszindulat\u00fas\u00e1g, hogy a teljes k\u00f6r\u0171 fel\u00faj\u00edt\u00e1s \u00e1ltal\u00e1ban – \u00e9rtsd: sosem- olyan teljes k\u00f6r\u0171, mint amit az ingatlanhirdet\u00e9s sugall.<\/p>\n\n\n\n

H\u00e9tk\u00f6znapi ingatlanfejleszt\u00e9s<\/h4>\n\n\n\n

N\u00e9zz\u00fck meg, hogy a fenti k\u00e9t esetb\u0151l milyen tanuls\u00e1got tehet levonni \u00e9s tegy\u00fck fel a milli\u00f3 doll\u00e1ros k\u00e9rd\u00e9st:<\/p>\n\n\n\n

Mennyit lehet fel\u00faj\u00edt\u00e1sra k\u00f6lteni?<\/mark><\/p>\n\n\n\n

Tegy\u00fck fel, hogy van egy ingatlan a piacon, ami nagyon tetszik neked \u00e9s amit egy n\u00e9ni „X” p\u00e9nz\u00e9rt \u00e1rul. A n\u00e9ni nincs otthon az ingatlanpiacon, az ingatlank\u00f6zvet\u00edt\u0151kr\u0151l pedig nagyon sok rosszat hallott, ez\u00e9rt sepr\u0171vel kergeti el \u0151ket. A n\u00e9ni nem buta, nem szeretne p\u00f3rul j\u00e1rni, ez\u00e9rt a biztons\u00e1g kedv\u00e9\u00e9rt j\u00f3 magas \u00e1ron \u00e1rulja az ingatlant. Viszont nem siet sehova -legfeljebb a k\u00f6vetkez\u0151 f\u0171t\u00e9si szezon k\u00f6lts\u00e9ge aggasztja egy kicsit-, de ez\u00e9rt m\u00e9g pr\u00f3b\u00e1lkozik.<\/p>\n\n\n\n

Tegy\u00fck fel, hogy j\u00f6v\u00fcnk mi \u00e9s megn\u00e9zz\u00fck, milyen \u00e1llapotban van a h\u00e1z. \u00d6sszegy\u0171jt\u00f6m, milyen feladatok lenn\u00e9nek vele, hogy az ig\u00e9nyszintednek megfeleljen \u00e9s a v\u00e9g\u00e9n kij\u00f6n egy becs\u00fclt fel\u00faj\u00edt\u00e1si \u00f6sszeg, amit a h\u00e1zra r\u00e1 k\u00e9ne k\u00f6lteni. <\/p>\n\n\n\n

Ha a n\u00e9ni „X” p\u00e9nz\u00e9rt \u00e1rulja (amib\u0151l nem enged) \u00e9s neked „Y” p\u00e9nzt r\u00e1 k\u00e9ne k\u00f6lteni a fel\u00faj\u00edt\u00e1sra, akkor vajon meg\u00e9ri megvenni? <\/p>\n\n\n\n

Hogy fog alakulni a r\u00e1ford\u00edtott \u00f6sszeg \u00e9s a piaci \u00e9rt\u00e9k?<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Ha csak egy kicsit fut t\u00fal, az m\u00e9g \u00f6nmag\u00e1ban nem trag\u00e9dia. Hamar visszainfl\u00e1l\u00f3dik a piaci szintre. De ha sokkal fut t\u00fal, akkor azt \u00e9rdemes nagyon-nagyon alaposan megfontolni. Vagy m\u00e1sik ingatlant keresni.<\/p>\n\n\n\n

N\u00e9zz\u00fck az inverz k\u00e9rd\u00e9st:<\/p>\n\n\n\n

Mennyit \u00e9rdemes v\u00e9telre k\u00f6lteni?<\/mark><\/p>\n\n\n\n

Ha van egy ingatlan \u00e9s megbecs\u00fclt\u00fck (megbecs\u00fclt\u00fck \u00e9s nem kisz\u00e1moltuk! – a pontos ig\u00e9nyszint ilyenkor m\u00e9g nem ismert), hogy a fel\u00faj\u00edt\u00e1s k\u00f6r\u00fclbel\u00fcl mennyibe fog ker\u00fclni, akkor ingatlanfejleszt\u0151i szeml\u00e9lettel ki tudjuk kalkul\u00e1lni, hogy nagyj\u00e1b\u00f3l mennyit \u00e9rhet az az ingatlan, teh\u00e1t milyen v\u00e9tel\u00e1rra \u00e9rdemes aj\u00e1nlatot tenni.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Ha a fenti n\u00e9ni (vagy egy m\u00e1sik) mondjuk m\u00e1r 6-8 h\u00f3napja \u00e1rulja az adott ingatlant \u00e9s ugyan nem s\u00fcrg\u0151s neki, de m\u00e1r v\u00e9szesen k\u00f6zeleg az a fr\u00e1nya f\u0171t\u00e9si szezon (vagy eladta a h\u00e1z\u00e1t \u00e9s k\u00f6lt\u00f6znie kell, net\u00e1n egy\u00e9b s\u00fcrget\u0151 t\u00e9nyez\u0151 l\u00e9p fel), akkor lehet, hogy m\u00e1r hajland\u00f3 lesz le\u00fclni t\u00e1rgyalni a v\u00e9tel\u00e1rr\u00f3l.<\/p>\n\n\n\n

Mi a v\u00e9gs\u0151 tanuls\u00e1g?<\/h4>\n\n\n\n

A j\u00f3 \u00e1ron \u00e1rult ingatlanok mindig hamar elkelnek.<\/mark><\/strong> Akkor is, ha nagy hib\u00e1juk van, mert a j\u00f3 k\u00edn\u00e1lati \u00e1r ezzel a hib\u00e1val is kalkul\u00e1lt.<\/p>\n\n\n\n

Ha m\u00e1s nem, j\u00f6nnek a v\u00e1llalkoz\u00f3k \u00e9s felszippantj\u00e1k, miel\u0151tt oda\u00e9rn\u00e9l.<\/p>\n\n\n\n

Mi k\u00f6vetkezik ebb\u0151l?<\/mark><\/strong> A piacon porosod\u00f3 ingatlanokn\u00e1l gyakorlatilag minden esetben tudatoss\u00e1gra, kalkul\u00e1l\u00e1sra \u00e9s t\u00e1rgyal\u00e1sra van sz\u00fcks\u00e9g. <\/p>\n\n\n\n

Sz\u00f6veg \u00e9s inf\u00f3grafika:\u00a9 Micskei Bernadett<\/em> (okl. \u00e9p\u00edt\u00e9szm\u00e9rn\u00f6k, ingatlanvagyon-\u00e9rt\u00e9kel\u0151, beruh\u00e1z\u00e1si projektvezet\u0151)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Bor\u00edt\u00f3k\u00e9p: Unsplash+<\/em><\/p>\n\n\n\n

M\u0171szaki \u00e1llapotfelm\u00e9r\u00e9s ingatlanv\u00e1s\u00e1rl\u00e1s el\u0151tt: TUDD, MIT VESZEL!<\/mark><\/strong><\/p>\n\n\n\n

F\u0151oldal: ingatlanmernok.hu<\/a><\/p>\n\n\n\n

Id\u0151pont foglal\u00e1s: minup.io<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mi k\u00f6ze az ingatlanfejleszt\u00e9snek a Te lak\u00e1skeres\u00e9sedhez? Rengeteg! Persze nem sz\u00e1llod\u00e1t vagy irodah\u00e1zat fogunk fejleszteni most, de ak\u00e1r azt is tehetn\u00e9nk: az elm\u00e9let egyetemleges. Tanulj a profikt\u00f3l \u00e9s k\u00f6vess el kevesebb hib\u00e1t! P\u00e9nz\u00fcgyi tervez\u00e9s n\u00e9lk\u00fcl Tapasztaltad m\u00e1r, hogy az ingatlanhirdet\u00e9sben szerepl\u0151 k\u00edn\u00e1lati \u00e1r irre\u00e1lisan magasnak t\u0171nt? \u00c9s azt, hogy annak ellen\u00e9re, hogy magas, az elad\u00f3 […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":1110,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[328],"tags":[258,259,255,254,256,260,257],"class_list":["post-1100","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-jogi-gazdasagi","tag-aralku","tag-felujitas-koltsege","tag-hetkoznapi-ingatlanfejlesztes","tag-ingatlanfejlesztes-hazilag","tag-penzugyi-tervezes","tag-piaci-ertek","tag-vetelar"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1100","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1100"}],"version-history":[{"count":22,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1100\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2391,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1100\/revisions\/2391"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/1110"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1100"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1100"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/ingatlanmernok.hu\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1100"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}