Ha hitelt vagy állami támogatást szeretnél felvenni, akkor egy egész komoly háttérkutatást kell végezni, hogy ne bukjon el az utolsó előtti pillanatban valami apróságon az igénylés. Ezt az ellenőrzést a bankok is elvégzik, hiszen megnézik, hogy mire helyeznek ki hitelt – azonban készpénzes vásárlás esetén sem mindegy! Ezen kívül rengeteg olyan hasznos dolgot is ki tudunk deríteni az ingatlanról, melyre még csak nem is gondoltál!
Ezek pedig nem csak hasznosak, de segítenek az előre tervezésben illetve a kellemetlenségek elkerülésében is.
Nézzük, miben tud Neked segíteni a háttérellenőrzés:
Tulajdoni lap
Kinek a birtokában van az adott ingatlan, hányan vannak? Kikkel kell egyezkedni, velük találkozol vagy esetleg átveréssel? Mi az ingatlan besorolása az ingatlan- nyilvántartás szerint: melléképület vagy lakóház? Belterületi ingatlan vagy külterületi? Mekkora a hivatalos alapterület? Milyen terhek, kölcsönök vannak az ingatlanon? Még visszafizethető, vagy esetleg már a végrehajtás is előrehaladott? Milyen képet rajzolnak ki nekünk az ingatlan-nyilvántartás egyes rubrikái: gyorsan adják-veszik vagy öröklés volt, netán haszonélvezettel terhelt?
Nagyon izgalmas kérdések ezek és sok mindent meg lehet tudni az ingatlanról anélkül is, hogy látnánk a valóságban.
Térképmásolat
Sok ingatlanhirdetésben szerepel, hogy „rendezett jogi háttérrel„, „CSOK-képes„, de ez sajnos nem feltétlenül jelenti azt, hogy a valóságban is az lenne. Számtalan esetben fordult már elő, hogy az ingatlanközvetítő sem tudta, hogy mi a helyzet, illetve sokszor előfordult az is, hogy nagy magabiztossággal állította, hogy minden rendben van – miközben nem volt.
Többek között meg kell nézni, hogy a kiszemelt ház jelenlegi állapota egyezik-e az ingatlan-nyilvántartással. Az egyes pénzintézetek elvárásai igen jelentős mértékben különbözőek lehetnek. Ami az egyiknél szóba se jöhet, a másiknál talán átmegy. Végül is ez is egyfajta információ, aminek birtokában felesleges köröket tudsz megspórolni magadnak.
Közművek
Sokszor nem hangoztatják, ha a gáz vagy a víz nincs bevezetve. Csak annyit látsz, hogy fás kályha van, vagy büszkén mutogatják a mély és mindig bőséges és tiszta vizű kutat. Lehet, hogy észre sem veszed a helyszínen, hogy csatorna csatlakozás sincs. Mi megnézzük, hogy a központi közműnyilvántartás szerint meg van-e minden közmű. Persze a helyszíni ellenőrzés – netán a közműszámlák elkérése pótolhatatlan lépés.
Bővíthetőség
Feltehetően olyan ingatlant keresel, ami az igényeidnek megfelel. De mi történik akkor, ha születik még egy (vagy több) nem tervezett (vagy tervezett) gyermek, netán valamelyik idősebb szülőről kell gondoskodni? Ezért nem mindegy, hogy a kinézett ingatlant a későbbiekben elviekben még lehet-e bővíteni egy szobával vagy erre már semmi esély nincs.
Hitelképesség
Kevés az olyan ingatlan, ami hiánytalanul megfelel minden kitételnek. Sajnos előfordulhat, hogy leteszed a foglalót, kifizetted az ügyvédet (ami ugye nem kevés) az eladó kifizeti az ingatlanost (mert végül is eladta a házat), vársz-vársz és a bank a hiteligénylés 3. hetében elutasítja a kérelmet. Kezdheted elölről az egészet, pénzt is időt is vesztettél, az idegszálad is kevesebb lett, arról nem is beszélve, hogy ha rosszul volt megfogalmazva az adásvételi szerződés, még a foglalót is bukhatod.
Bár a bankok előírásai jelentősen eltérőek lehetnek a különböző esetekben, már az is egy infó, ha tudod, hogy mi a probléma az adott ingatlannal és ennek megfelelően tudsz célzottan pénzintézetet választani. Vagy keresni egy másik problémamentes házat.
A bankoknak vannak olyan további belső előírásai is (belmagasság, falazat anyaga, alapterület stb), melyek kizárólag helyszíni szemlével ellenőrizhetők, ezért ez egy komplex kérdéskör, melynek nem fogjuk tudni látatlanban az összes szegmensét megválaszolni. Azonban, ha a szemle során elmondod nekünk, hogy hiteligénylést tervezel, akkor igyekszünk erre is figyelmet fordítani.
Energetikai tanúsítvány
Van, hogy azt állítja a tulajdonos, hogy van energetikai tanúsítványa az ingatlannak – de az már rég nem érvényes a rendelet és a számítási módszer változása miatt. Utánanézünk a központi nyilvántartásban, hogy van-e az adott ingatlannak érvényes energetikai tanúsítványa , illetve annak is, hogy milyen besorolást kapott.
Egyéb hasznos információk
A központi nyilvántartásban utána nézünk, hogy mit lehet fellelni az adott ingatlannal kapcsolatban: Volt-e építési engedélye, mikor kapott használatbavételt, netán régészeti lelőhely vagy műemléki védettség alatt áll? Nem árt ezekkel is tisztában lenni, ugyanis bizonyos korlátozásokat, kötelezettségeket jelenthet.
Megnézzük azt is, hogy cég székhelyként funkcionál-e az adott ingatlan. Ha igen, akkor nyilván a székhely áthelyezésről is gondoskodni kell. Sajnos nem kizárt, hogy még így is sokáig kéretlen levelek fognak érkezni. De sajnos hallottam már olyanról is, hogy később „régi barátok” keresték az előző cég tulajdonosát a helyszínen…
Utána nézünk neked annak is, hogy a helyi önkormányzat ingatlanadóról szóló információit hol találod. Van, ahol nincs. Van ahol a lakóépületekre nincs, de minden más egyébre van. Van, ahol a lakóépületre is van, de vannak kedvezményezett lehetőségek (nyugdíjasoknak, nagycsaládosoknak) és vannak települések, ahol kivétel nélkül mindenkit érint. Általában nem nagy összegről van szó, de nem árt ezzel is tisztában lenni.
Hitelfelvétel vagy állami támogatás esetén (CSOK) esetén csak azokat az ingatlanokat érdemes tüzetesen megnézni és részletes műszaki állapotfelmérésre vinni, amelyek papír szinten is rendben vannak! Légy tudatos, és ellenőriztesd teljes körűen a kiszemelt ingatlan hátterét!
Készpénzes vagyok. Akkor miért fontos mindez?
Sokan úgy gondolkoznak, hogy „az én házam, azt építek, amit akarok! Mit nekem az előírások! Nehogy már ők mondják meg…” Ezért fordulhat elő az, hogy az ingatlanok többsége nem felel meg a hivatalos ingatlan-nyilvántartás szerinti állapotnak. Főleg jellemző ez az idő múlásával.
Amikor friss használatbavételi engedélyt kap egy épület, akkor kénytelen megfelelni minden előírásoknak és rendeletnek, különben nem kapná meg azt.
Amióta egyszerűsített bejelentés van, azóta a tervező, a kivitelező és a tulajdonos együttes felelőssége még nagyobb, hiszen a tervek nem kerülnek hatósági ellenőrzés alá, azonban ez nem jelenti azt, hogy ne kéne megfelelni az összes előírásnak.
Aztán ahogy telik-múlik az idő, ide kerül egy kis térburkolat, oda egy fedett-nyitott tároló, aztán a fedett tárolónak lesz oldalfala is, majd bevezetik a vizet és az áramot, esetleg hozzátoldanak, mert a fűnyírónak és a biciklinek is kell a hely, aztán már egészen messze kerültünk a hivatalos állapottól.
Régen ezt a problémát ki lehetett küszöbölni egy elég magas kerítéssel, azonban mióta a műholdképek elérhetők, azóta már nem marad rejtve semmi. A hatóságok is használják ezeket, így már ki sem kell fáradniuk a helyszínre ahhoz, hogy megnézzenek valamit – legfeljebb még nem jelezték, de ez bármikor bekövetkezhet.
Más a helyzet kimenetele akkor, ha a túlépítés már elmúlt 10 éves és akkor is ha még nem. Megint más, ha még belefér a helyi előírások keretébe, és akkor is, ha nem. A fentiektől függ, hogy a fennmaradási engedély megadható-e, vagy bontás és bírság lesz-e belőle.
Az ingatlan állapotáért, jogszerűségéért a mindenkori tulajdonos a felelős és nem menti fel az sem, hogy nem tudott az esetleges jogszerűtlenségről. Ha a hatóság kiszabja a bírságot, akkor utána a tulajdonos egyéni (polgári peres) szívügye, hogy azt kire akarja vagy tudja áthárítani.
Ezért én azt javaslom, hogy aki nem szeretne akár rögtön a legelején, vagy bármikor a bizonytalan jövőben felesleges gondot venni a vállára, az alaposan nézze meg, milyen ingatlant vásárol!
Mikor: szemle előtt vagy szemle után?
Utólag se haszontalan, de a szemle előtt ésszerűbb tisztába kerülni a helyzettel. Ugyanis sokszor ez alapján eldől, hogy érdemes-e megnézni az adott ingatlan, vagy sem, mivel a házak túlnyomó többségével valamilyen gond van.
Előzetes szűrést (háttérellenőrzést) mi is készítünk az ügyfeleinknek.
Ha nem bírsz vele, vagy nem tudod, mit és hol kell keresni, vagy mit jelent az, ami oda van írva, szívesen segítünk.
Keress minket bármelyik elérhetőségünkön!
© Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)
Főoldal: ingatlanmernok.hu