Alapterület(ek)

Mi a különbség a bruttó alapterület és a nettó alapterület között? Mit jelent a hasznos alapterület? Hogyan kell a különböző alapterületeket számolni és hogyan kell mérni? Miért nem ugyanaz az alapterület jelenik meg az építész alaprajzon, mint az értékbecslésben? És egyáltalán: melyiket kell az ingatlanhirdetésben feltüntetni?

Már régóta szerepel a listámon ez a téma. A végső elhatározást azt adta meg, amikor egy ‘ingatlanügyekben jártas’ ügyvéd a bruttó alapterülettel akarta eladni a lakását. Néha az ingatlanközvetítők is keverik. Én tudom és értem, hogy bonyolult és sok a hasonló fogalom, viszont nagyon nem mindegy, hogy az ingatlanhirdetésben melyik szerepel. Mert sajnos higgyétek el, hogy a bank tudni fogja, hogy melyikkel kell számolni. És ha a hirdetési alapterület és irányár, valamint a valós alapterület és érték között túl nagy a difi, akkor érhetik mindkét félt kellemetlen meglepetések.

Az alapvető probléma, ami a lenti és a fenti nyerészkedésekre, pontatlanságokra, ferdítésekre és maszatolásokra lehetőséget biztosít, az az, hogy a jog azt veszi alapul, hogy arra adsz árajánlatot, amit megnéztél – nem a hirdetésben szereplő paraméterekre. Hiszen elmentél, megnézted, láttad, hogy mekkora.

Miközben olyan világban élünk, ahol a fogyasztóvédelem már eljutott odáig, hogy lassan a nyuszis kakaó dobozára is rá kell írni, hogy a nyuszi csak dekoráció. Mondjuk drága az is, 2.000 Ft.

Szóval: a bruttó, nettó, hasznos és a többiek.

Mi a különbség köztük? Mikor melyiket kell használni?

Bruttó alapterület

A bruttó alapterület használt ingatlan vásárlása esetén NEM szükséges fogalom, valószínű, hogy nem is találkozol vele. A bruttó alapterület számítása kizárólag új építés, bővítés vagy fennmaradási eljárás során merül fel, amikor azt kell mérlegelni, hogy az épület bele fog-e férni a megengedett beépíthetőségbe (lásd lentebb).

A BRUTTÓ ALAPTERÜLET a falak KÜLSŐ síkja által határolt alapterület.

Ebbe így természetesen mind a főfalak, mind a válaszfalak alapterülete is beleértődik, ugyanis a bruttó alapterület azt a területet jelenti, amit az épületünk a telekből elfoglal. Nem tartófal külső síkja számít, hanem a hőszigetelt vagy az esetleg homlokzatburkolattal ellátott fal tényleges külső síkja.

Mikor használjuk? Jellemzően valamilyen engedélyezési eljárás során, ritkábban osztatlan közös tulajdonok megosztási szerződésében találkozhatunk vele.

Nettó alapterület

A legtöbb hirdetésben előszeretettel tüntetik fel a nettó alapterületet, sőt, gyakran még a teraszok teljes alapterületét is hozzádobják, hogy minél nagyobbnak tűnjön. Sokszor a szemfényvesztés és/vagy az (ön)becsapás esete forog fenn, ugyanis a hirdetések túlnyomó többségében a feltüntetett alapterület köszönőviszonyban sincs a valósággal – még akkor se, ha hirdetéshez méretezett alaprajzot is mellékletek.

Egy jó tanács: add össze a terv alapján, vagy mérd fel, amikor kimész megnézni!

Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy ha méretezett építész alaprajz szerepel egy hirdetésben, az szinte egészen biztosan valamilyen engedélyezési terv (kvázi falkitűzési terv – ha úgy tetszik). A valósághoz képest a különbség:

• emberi pontatlanság,
• vakolat(ok) vastagsága a falakon,
• burkolatok vastagsága (pl. csempe a vizes helyiségekben, utólagos hanggátló fal, lambéria burkolat, stb).

Szóval úgymond az elmélet, nem a valóság. Ennek megfelelően, ha jön az értékbecslő és lelkiismeretesen felméri az ingatlant, akkor az valamivel (néhány négyzetméterrel) kevesebb lesz, mint ami az engedélyezési terven szerepel. Ez a gyakorlatban pár millió Ft-ot is jelenthet. Akkor is kellemetlen, ha az amúgy nagyon kicentizett beépíthetőségűre szabott CSOK-os ingatlan emiatt kerül a minimális alapterület alá!

A NETTÓ ALAPTERÜLET a falak BELSŐ síkja által határolt alapterület.

Tehát sem a főfalak, sem a válaszfalak területe nem számít bele. Azaz az általunk bejárható, pakolható alapterületet jelenti.

Mikor használjuk? Szintén többnyire az engedélyezési tervekről olvasható le, netán egy felmérési terven jelenik meg.

Hasznos alapterület

Ha igazán korrektül szeretne valaki eljárni, akkor az ingatlanhirdetésben a hasznos alapterületet kell feltüntetni, hiszen ez adja vissza a legjobban azt, hogy a falak és tetők által határolt térből mennyit is lehet jól hasznosítani (mondjuk a nélkül, hogy bevernéd a fejed).

A HASZNOS ALAPTERÜLET a nettó alapterület azon része, ahol a belmagasság legalább 190 cm.

Ingatlan értékbecslése során a bankok csak a hasznos alapterületet tudják figyelembe venni!

Mikor használjuk? Ingatlan adásvételnél és értékbecslésnél ez a kiindulási alap.

Hasznos LAKÓterület

Ez az alapterület kategória a CSOK-igénylése során merülhet fel. Majdnem ugyanaz, mint az előző, azzal a különbséggel, hogy ebbe az alapterületbe nem lehet beleszámolni a pincét, garázst, műhelyt és az egyéb, nem a lakófunkcióhoz tartozó és a kívülről megközelíthető helyiségeket.

A lakáshoz tartozó helyiségek körét a CSOK-rendelet szabályozza: a lakáson belül közvetlenül megközelíthető helyiségek, úgymint

• előszoba, közlekedő,
• nappali,
• hálószoba,
• étkező,
• konyha, étkezőkonyha,
• fürdőszoba,
• WC,
• kamra, tároló,
• gardrób,
• mosókonyha,
• kazánhelyiség és
• egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget.

PÉLDA: Tehát ha egy házhoz tartozik egy olyan szoba, ami fűtött, de kizárólag kívülről közelíthető meg, az nem számítható bele. Az igazán nagy gond akkor van, ha a lakás szempontjából nélkülözhetetlen funkció kizárólag kívülről közelíthető meg, pl. fürdő vagy konyha.

Mikor használjuk? A CSOK-igénylésnél találkozhatsz vele.

Redukált alapterület

Amikor egy értékbecslő meg szeretné állapítani egy ingatlan értékét, akkor a legnagyobb területfajtához (jellemzően a lakóterület) próbálja meg hasonlítani a különböző egyéb műszaki kialakítással és felszereltséggel rendelkező területek értékét. Könnyen beláthatjuk, hogy egy gépkocsi tárolására szolgáló garázs vagy pince megépítése nem egyenértékű egy nappali létrehozásával. Mint ahogyan egy terasz sem egyenértékű a konyhával.

Továbbá számít az is, hogy föld alatti pincéről van-e szó, vagy egy felszín feletti garázsról, továbbá az sem mindegy, hogy a föld alatti pince szuterén lakás (alagsor), egy jól felszerelt garázs (ablakkal, fűtéssel, vízzel), vagy egy földpadlós krumplitároló.

A terasznál szintén meg kell fontolni, hogy egy fedett loggia-ról beszélünk-e, egy nappali kapcsolatos fedett vagy éppen fedetlen teraszról vagy egy burkolt szalonnasütögetőről a kert másik végében.

A fentiek miatt azt a hasznos alapterületet, amint fent említettem, különböző értékcsökkentő tényezőkkel lehet figyelembe venni. Például egy átlagos pincegarázs általában 50% értékkel (tehát az alapterület*0,5) vehető figyelembe az értékelés során. Ha ennél jobb műszakilag, akkor lehet magasabb is, ha alacsonyabb a műszaki tartalom, akkor kevesebb. A teraszok értéke már egy kicsit nagyobb szórást mutathat, de mondjuk egy fedett loggia 20%-ot érhet az értékbecslésben, egy fedetlen, az ingatlannal kapcsolatban nem álló terasz (pl. a szalonnasütögető) 0%-ot.

Gyakori hiba, hogy a 190 cm belmagasságot el nem érő pince is ugyanolyan teljes értékű alapterülettel szerepel, mint a száraz, fűtött lakótér. Vagy hogy a nem fedett terasz, esetleg a beépítetlen padlás alapterületét is csak simán hozzáadják az alapterülethez. Ezeknek a tereknek más (vagy éppen nulla) az értéke, ezért érdemes odafigyelni ezekre a részletekre is!

Ami pedig sajnos nem szerepel a térképmásolaton, az hivatalosan (jelzáloghitel során legalábbis) nem is értékelhető. Kellemetlen például, ha a lépcsőházra elfelejtett valaki engedélyt kérni, és a „nem létező” lépcsőházról lehet csak megközelíteni (azaz hivatalosan nem megközelíthető) az ingatlan majd’ fél értékét kitevő emeletráépítést vagy tetőtér beépítést. CSOK-igénylés esetén a baj akkor van, ha az engedély nélküli bővítésben olyan funkció található, ami a lakáshoz nélkülözhetetlen, pl. konyha vagy fürdő, netán a kazánház, ahonnan a fűtés most is történik. Ilyen esetben az egész igénylés kútba eshet.

PÉLDA: vegyünk az egyszerűség kedvéért egy 100 m² alapterületű, pince+földszint+tetőtér beépítéses ingatlant, 20 m² terasszal és egy 30m²-es melléképülettel. Mi fog szerepelni az ingatlan hirdetésben? 100+100+100+20+30=350 m². Mennyivel fogok számolni én, amikor azt kérdezik, mennyit érhet? Pince: 100m²*50%, földszint: 100 m², tetőtér: 60m² a ferde tetősíkok miatti csökkent belmagasság miatt, valamint a lépcső alapterületét itt nem számítom bele. A terasz az ingatlanhoz kapcsolódik, de nem fedett, legyen 10%, azaz 2 m². A melléképület nem szerepel a térképmásolaton, ezért hivatalosan nem értékelhető. Mindösszesen tehát 212 m² a 350 helyett.

Mikor használjuk? Ingatlan értékbecslés (ingatlanvagyon-értékelés) során.

Milyen érték szerepeljen a hirdetésben?

Az ingatlan.com oldalán az alábbi segédlet található:

• „Ha a tulajdoni lapon nem szerepel alapterület, vagy az már nem valós, akkor csak a 190 cm belmagasságot meghaladó, falakkal határolt, huzamosabb emberi tartózkodásra alkalmas, fűthető helyiségek területét add össze és azt írd be ide. Az alapterületbe nem számolható bele a nyitott galéria, erkély, terasz, garázs, pince.
• Ha az erkély, terasz alapterületének megadására nem biztosítunk mezőt hirdetésfeladáskor, akkor az erkély, terasz alapterületének a felét beleszámíthatod az alapterületbe.„

A fenti leírás leginkább a hasznos LAKÓterület fogalmát közelíti meg, tehát azt kell(ene) megadni az ingatlanhirdetésben. A erkély, terasz méretét egy az egyben nem, csak csökkentve lehet feltüntetni.

Beépíthetőség

A beépíthetőség akkor merül fel, ha új ingatlant építesz vagy a meglévőt szeretnéd bővíteni, netán fennmaradási engedélyt szeretnél kérni. A maximális beépíthetőséget a helyi/kerületi építési szabályzat (HÉSZ vagy KÉSZ) övezetekre lebontva adja meg. A maximális beépíthetőség általában egy %-os érték, ami azt adja meg, hogy a telek hány százaléka építhető be. Itt a falak külső síkja által határolt területet (bruttó alapterület) kell figyelembe venni, amibe (mérettől függően) az előtető vagy a fedett terasz is beleszámítódhat. Ez már egy kicsit bonyolult téma, építész is kellhet hozzá.

PÉLDA: ha a megengedett beépíthetőség 30% és a telek mérete 728 m², akkor az összes beépíthető alapterület maximálisan 728 m² * 0,3 = 218,4 m². Ebbe nem csak a lakóház, hanem minden egyéb építmény is beleszámít pl. épített tároló, garázs, fedett gépkocsi tároló és talán még a medence is, ha minden igaz.

Mikor használjuk? Különböző engedélyezési eljárások során.

Szintterület mutató

Hasonló az előzőhöz, de itt az összes beépített szintet is figyelembe kell venni, nem csak a terepszinti beépítést. Tehát ha van pince, vagy emelet ráépítés, akkor azok összes alapterületét kell viszonyítani a telekhez. Ez által tudják a szabályozók a beépített szintek számát kordában tartani. Minden valószínűség szerint ezt sem egyedül fogod számolgatni, hanem majd az építész kalkulálja.

PÉLDA: ha a megengedett szintterület mutató 0,5 és a telek mérete 728 m², akkor az összes beépíthető épületszint összege (pl. pince+földszint+emelet) maximálisan 728 m² * 0,5 = 364 m² lehet.

Mikor használjuk? Különböző engedélyezési eljárások során.

Alapterületek az egyéb hivatalos dokumentumokban

Többször találkoztam már (sajnos) azzal, hogy az ingatlanos kap egy megosztási szerződést, amiben van egy alapterület (mondjuk legutóbb 100m²) és akkor ő ez alapján felteszi a hirdetést. Az érdeklődővel meg a helyszínen kerestük a négyzetmétereket. Van még máshol is? Nem volt. De volt alaprajz. Hát akkor számoljuk össze! 75 m² lett az eredmény. Azzal mentegetőzött az ingatlanos, hogy ő kapott egy ügyvéd által ellenjegyzett megosztási szerződés, kicsi ő ahhoz, hogy azt felülbírálja…

Igen ám, de a megosztási szerződésben a telekhányad volt megosztva, az volt 100 m², nem az ingatlan hasznos nettó alapterülete!

A másik érdekes kérdés, hogy mi szerepel az ingatlan tulajdoni lapján? Házak esetében kizárólag a telek méretét fogjuk megtalálni rajta, az ingatlan hasznos nettó alapterületét nem tartja számon.

Lakások esetében viszont nem a telek, hanem a lakás hasznos nettó alapterülete szerepel (elvileg) a tulajdoni lapon. A tulajdoni lapra az alapító okirat alapján jegyzi be a földhivatal az alapterületet, amit megelőz egy engedélyezési vagy felmérési terv. Ebből az következik, hogy ha ez az érték nem egyezik a valósággal, akkor ahhoz az egész alapító okirat aktualizálása szükséges. Mivel ez a többi tulajdonostárs tulajdoni hányadát is érinti, innentől kezdve válik igazán nehézkessé és problémássá a dolog és ezért nem szokták ezeket gyakran módosítgatni. Lehet, hogy az idők során már válaszfalak megszűntek, vagy éppen létesültek és emiatt nem egyeznek a számok.

A banki értékbecslő felméri a valós alapterületet és megnézi a „hivatalos” alapterületet is, és a biztonság javára történő tévedés miatt a kevesebbet fogja figyelembe venni az érték megállapítása során.

A mérés szabályai

Általában 1 m magasságban mérünk. Tehát a csempével vagy lambériával részben burkolt falat is 1m magasságban kell mérni.

A lépcsőt egy kétszintes épület esetében (pl. földszint+tetőtér) egyszer lehet figyelembe venni, hiszen egyszer van megépítve, azaz egy lépcső kell ahhoz, hogy elérd a következő szintet. Ha több szint van és emiatt több lépcsőkar, akkor természetesen annak megfelelően. Ha van alatta hasznosítható helyiség és annak van olyan területe, ami eléri a 190 cm-t, akkor azt is figyelembe lehet venni. Tehát egy pince+földszint+tetőtér beépítéses ház esetében 2 lépcső köti össze a szinteket – a levegőt nem lehet harmadszorra is hozzáadni!

Általában a faláttörések (ajtók, ablakok helyei) nem számítanak bele a nettó alapterületbe és megvan annak is a részletes szabálya, hogy milyen mélységű beugrást (pl. falkáva) vagy kiugrást (pl. pillér vagy kéménytest) kell vagy nem kell számításba venni. De ez a pontatlanság már szinte elhanyagolható ahhoz képest, amikor a teraszt és a padlást is hozzáadja egy tulajdonos vagy ingatlanközvetítő a hasznos alapterülethez.

PÉLDA: Gyakori hiba, hogy egy nagy polgári lakásban a kinyitott kétszárnyú ajtó helye is belekerül az alapterületbe. Vagy, hogy nagyobbnak tűnjön, a beépített tartályos WC párkánya felett mérünk. Netán a vállmagasságig érő lambéria burkolat felett.

Best of gyöngyszemek

• amikor az eladó amúgy ügyvéd és kijelenti, hogy ő ingatlanügyekben jártas és a lakása bruttó 86 m². (A bruttó érték lakások esetében különösen nehezen értelmezhető, talán nettót akart mondani.)
• amikor az ügyvédi megosztási szerződésben 100 m² szerepel (udvarral együtt) és azt mondja nekem az ingatlanközvetítő, hogy ki ő, hogy felülbíráljon egy ügyvédet? (A meghirdetés előtt kötelessége lett volna felmérni az alapterületet; de amúgy volt terv, csak össze kellett volna adni a számokat…)
• amikor az eladó amúgy alapos volt és a meghirdetés előtt készíttet egy értékbecslést, majd ezt az értékbecslést az energetikus is megkapja (azt nem tudom, miért), és az energetikus az értékbecslésben szereplő redukált alapterületet (lásd fent) tünteti fel az energetikai számításban. (Pedig az energetikus mérnök, de valószínű, úgy gondolta, hogy a redukált alapterület a hasznos alapterület valamilyen új, flancos megfogalmazása lehet.)
• amikor a CSOK-os ingatlan a terven épphogy eléri a minimális alapterületet, de a megépülés után (vakolás, burkolás) 2-3m²-rel kisebb. (Ha emiatt nem lesz igényelhető a támogatás, akkor az elég kellemetlen.)
• amikor egy új építésű ingatlan 10 cm homlokzati hőszigeteléssel még épphogy belefér a beépíthetőségi %-ba, de 15 cm hőszigeteléssel már nem. (Mondjuk a fordítottja sokkal gyakoribb: 15 cm szerepel a terven, de az építkezésre már csak 10 cm jut ki. Vagy néhol 5.)
• amikor az eladó vagy az ingatlanos hozzáadja az alapterülethez az összes teraszt és erkélyt, és a tetőtérben „véletlenül” figyelmen kívül hagyja az 1,90 m alatti területeket, hogy minél nagyobbnak tessék az alapterület. (És hogyha ezt beszorozzák a rosszul meghatározott kínálati négyzetméterárakkal, akkor aztán egészen távol lehet sodródni a valóságtól. Mint a lenti példánál is.)

Összegzés

Kérdd el, nézd meg, mérd le, add össze!

Sokszor nem annyi az annyi. Persze ettől még lehet az a válasz, hogy „az ára márpedig ennyi és kész„, de legalább tudd, hogy mit (és mekkorát) veszel!

Olyan kellemetlen, ha utólag jössz rá.

Egy példa a sok közül:

Borítókép és ábrák: © Micskei Bernadett (okl. építészmérnök, ingatlanvagyon-értékelő, beruházási projektvezető)

Főoldal: ingatlanmernok.hu