Készítettem egy útmutatót, hogy hogyan csinálhatsz magadnak háttérellenőrzést az ingatlan legfontosabb alapadatairól (tulajdoni lap, térképmásolat, közművek, energetikai tanúsítvány, engedélyek, helyi építési szabályzat stb). Nem olyan nehéz, de azért kell hozzá némi kitartás és talpraesettség – meg azért nem árt hozzá egy kis műszaki érzék sem. Sajnos kapacitás hiányában erre most nem futja tőlem, de ha elhozod a szemlére a lekért tulajdoni lapot és a térképmásolatot, szívesen megnézem és összevetem a valósággal.
Külön vettem a teendőket HÁZ és LAKÁS esetén, de ezért természetesen vannak közös metszéspontok is. Viszont ezeket nem ismétlem meg a lakásnál, a háznál megtalálod őket.
HÁZ
Helyrajzi szám kiderítése + közművek
Ha tudjuk a címet, akkor cím alapján rá tudsz keresni az ingatlanra a E-közmű oldalán (a címet érdemes ellenőrizni, mert nem mindig pontosan adják meg). Ingyenes, viszont nem mindig naprakész. Van, hogy 25 éve rendelkezésre álló közművekről sem tud, szóval sajnos nem lehet készpénznek venni, amit itt találsz. Viszont a friss épület-feltüntetés mindig késleltetve jelenik meg, szóval ha éppen folyamatban van ilyesmi, akkor az aktuális állapotot a földhivatalnál kell keresni.
A „Közműtérkép”-en külön színekkel jelölve láthatod, hogy melyik közmű áll rendelkezésre hivatalosan (színmagyarázat a bal oldali sávban van). Ezt azért mindig javasolt a helyszínen is ellenőrizni!

A bal oldali menüsoron tudod a „Hálózat”-ot ki/be kapcsolni, valamint a lista alján az „Alaptérképek”-et. Az „Alaptérképek”-nél a kis szemecskékre kattintva ki/be tudod kapcsolni a helyrajzi számot, a telekhatárt, a (hivatalos) épületkontúrt és a műholdképet is alá tudod tenni.

Ahol a szürke épületkontúr nem fedi a műholdkép szerint tetővel fedett részt, arra vagy nem kértek építési engedélyt, vagy nincs használatbavételi engedélye, vagy elfelejtették felméretni földmérővel, vagy elkeveredett a papír a földhivatalban, vagy előtető.
A baj bankhitel esetén van: a bankok nem finanszírozzák a hivatalosan nem létező épületeket/épületrészeket. A legnagyobb baj akkor van, ha ezen a területen a lakófunkcióhoz elengedhetetlen helyiség található: fürdő, konyha, kazán – mert ekkor akár kútba is eshet az egész ügylet.
Viszont meglett a helyrajzi szám!
Tulajdoni lap
A tulajdoni lapot a Földhivatal online rendszerén keresztül tudod lekérni. Egy évben 2 ingyenes lekérés még most is (2025) jár minden magánszemélynek, de állítólag kizárólag a saját ingatlanodra vonatkozóan! Ha más ingatlanát fürkészed, akkor a fizetős opciót kell választani ami 4.800 Ft/ db (2025-ben). Elvileg és állítólag 14.400 Ft a büntetés, ha az ingyen lekérést választottad olyan ingatlan esetében, amivel kapcsolatban nem rendelkezel semmilyen joggal. Ezzel kapcsolatban bővebb infót itt találsz.
A „szemle” csak az aktuális infókat tartalmazza, a „teljes” az ingatlan eddigi élete során történt összes változást lajstromozza. Én szeretem az egész krónikát egyben látni, abból is le lehet olykor következtetéseket vonni (mennyire gyakori a tulajdonváltás, volt-e rajta végrehajtás/árverezés, válás, öröklés, stb), de kezdésnek jó lesz a szemle is.
Ha lakcím alapján keresel, ellenőrizd a helyrajzi számot, ha helyrajzi szám alapján keresel, ellenőrizd a címet, nehogy másik ingatlan papírját kérd le.
Először is a telek méretét össze tudod vetni a hirdetésben szereplő adatokkal. Nézd meg, hogy belterületi („kivett”) ingatlanról van-e szó, illetve miből áll az ingatlan (lakóház, melléképület, garázs, udvar, stb).
A II. részben találod, hogy ki(k) és milyen tulajdoni hányadban a tulajdonos(ok).
A III. rész a legizgalmasabb: itt vannak felsorolva a terhek, az ingatlant érintő egyéb jogok és tények. Ha jelzálog, végrehajtás (netán árverés), szolgalmi jog, vezeték jog vagy haszonélvezet terheli az ingatlant, akkor ezeket itt lehet megtalálni.
A tulajdoni lapot (és a térképmásolatot is) sajnos nem nehéz hamisítani, így ha biztosra szeretnél menni, akkor ne fogadj el mástól ilyen dokumentumot, csak abban bízz, amit te magad kértél le.
Térképmásolat
Szintén a Földhivatal online rendszerén keresztül tudod lekérni, viszont ezért jelenleg minden esetben fizetni kell (2025-ben 5.000 Ft). A térképmásolat akkor különösen nagyon fontos, ha nem egyezik a közműtérképen látható épületkontúr a műholdképpel. Ez a hivatalos és a naprakész, aktuális nyilvántartás. Ami ide nincs bejegyezve, feltüntetve, az hivatalosan nem is létezik. A térképmásolat azonban sajnos nem túl felhasználóbarát, a jelölések sem mindig egyetemlegesek, így gyakran nehéz értelmezni (pl. a teraszt megkülönböztetni az épülettől).

Igyekezz az itt látható épületkontúrokat összevetni a műholdképpel, az ingatlanhirdetés képeivel és később a valóságban látott állapottal. Elsőre az igazán jelentős eltérés a fontos, pl. a ház kétszer akkora, mint a térképen, vagy egy későbbi bővítés nincs feltüntetve, esetleg az egész ház nincs feltüntetve – ez utóbbi remélhetőleg fel fog tűnni. Vannak bankok, akiknek egy nem feltüntetett előtető is kizáró ok, de nem mindegyik ilyen.
Nyilvános adatok
Mióta digitális ügyintézés van az építési ügyekben, azóta néhány tájékoztató adat (pl. energetikai besorolás, műemléki védettség, régészeti lelőhely, építési és használatbavételi engedélyek dátuma, stb) nyilvánosan is elérhető. Írd be a keresőbe, hogy „Nyilvántartások együttes lekérdezése”. Itt a helyrajzi szám megadásával tudsz keresni az adatbázisban. Ha régebben épült az épület és nincs energetikai tanúsítványa sem még, akkor elképzelhető, hogy teljesen üres lesz a „digitális akta”, de ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy engedélyek nélkül épült.
Amennyiben az ingatlanhoz már készült energetikai tanúsítvány, azt például itt biztosan megtalálod. Viszont vigyázz, mert nem mindegyik érvényes, akkor sem, ha az érvényességi ideje alapján még az lenne, hiszen 2023. novemberében megváltozott nem csak a besorolás betűjele, hanem a számítás módszere is! Jelenleg egy betűvel jelöljük az energiaosztályt, tehát a CC régi, már nem érvényes; a C valószínű, hogy érvényes.
Székhely
Azért szerintem nem árt tudni, hogy ha van vagy volt felszámolás alatt lévő cégnek a székhelye a kiszemelt ingatlan, mert még egészen sokáig érkezhetnek átíratlan és kéretlen levelek, tartozások, felszólítások stb. Ha pedig élő cég székhelye, akkor annak az átíratásáról az eladónak időben gondoskodnia kell. Ezt több helyen is tudod ellenőrizni, például a cégnyilvántartásban is.
Helyi építési szabályzat
Ezt csak fekete öveseknek javaslom. Meg ha tervben van, hogy esetleg később bővítésre kerülhet a sor. Persze szerintem nem árt tudni egyébként sem, hogy van-e az adott ingatlanban még potenciál vagy sem. Viszont ez nagyon nem könnyű.
Budapesten ez „Kerületi Építési Szabályzat”-ot (azaz KÉSZ) kell keresni, máshol a „Helyi Építési Szabályzat”-ot (azaz HÉSZ). Ha keresek valamit, akkor a keresőbe egyszerűen beírom például azt, hogy Abony HÉSZ vagy Pestszentimre KÉSZ, II. kerület KÉSZ.
Ott szokott lenni mellette linkként vagy a szöveg végén hivatkozott mellékletként a Szabályozási Terv. A Szabályozási terven meg kell keresni az adott ingatlant és azt, hogy milyen övezeti besorolás alá esik.

A fenti képen az Lke-1/6 az övezeti besorolás, amit keresünk és a Helyi/Kerületi Építési Szabályzatban lehet általában megtalálni az erre az övezetre vonatkozó részletes előírásokat és beépítési paramétereket szöveges és/vagy táblázatos formában.

A telek területét kell megszorozni a beépíthetőséggel, például a telek mérete 1608 m2 x 0,25 (25%) = bruttó 402 m2 épület elvi beépítését teszi lehetővé. A bruttó alapterület a falak külső síkja által határolt terület, nem a hasznos vagy a nettó alapterület, ami általában a hirdetésekben szerepelni szokott. Nagyjából tehát tudni kell, hogy mekkora a ház kívülről. Persze ahhoz, hogy pontosan még mennyivel bővíthető egy ház, már építész tervező kell, mert sok egyéb más dolgot is figyelembe kell venni: a kötelező elő- és oldalkertek nagyságát, az építési vonalat, a szintterület mutatót, a zöldterület minimális arányát stb.
Építményadó
Azért kukkants rá az építményadóra is, hogy ne érjenek meglepetések. Ez teljesen a helyi önkormányzat hatáskörébe tartozik. Budapesten általában nincs, de helyről-helyre változik a mértéke, valamint a kedvezmények számításának alapja és a kedvezményezettek köre is. Általában nem nagy összeg, de függ attól is, hogy mi a célod az adott ingatlannal (lakás, vállalkozás, szálláshely stb).
LAKÁS
Nézzük, hogy lakás esetében minek érdemes utánajárni.
A közműtérképnek és a térképmásolatnak nincs különösebb jelentősége ebben az esetben (hacsak nem mondjuk egy 2 lakásos társasházról van szó!). A tulajdoni lap ellenőrzése elengedhetetlen, viszont a közműtérképen csak a telek helyrajzi számát fogod látni. Egy társasházi albetét helyrajzi számát nem könnyű (vagyis szinte lehetetlen) kitalálni, ezért azt el kell kérni a tulajtól/ingatlanostól. A székhelyt és az energetikai tanúsítványt itt is megéri leellenőrizni a korábban említett módon.
Viszont ezen kívül van még néhány dolog, aminek érdemes utánanézni.
Alapító okirat
…és mellékletei: a rajzi melléklet(ek), a Szervezeti és Működési Szabályzat (SzMSz) és a Házirend. Ha nem társasházról, hanem osztatlan közös tulajdonról van szó, akkor ott használati megosztási szerződés van (jó esetben!, mert van, hogy semmi sincs – na, az nem túl jó). Kérd el ezeket és olvasd át jó alaposan, mert ha meg akarod venni az adott ingatlant, akkor ezek szabályozzák a közös ügyeket, valamint a magántulajdon határát.

Társasház
Érdemes körbeszaglászni, hogy milyenek a lakók, milyen a lépcsőház (elhagyatott, rendezett), milyen a belső udvar, a pince, a padlás… bár ezek közös területek, de a lakóknak együtt kell az ezek felújításához szükséges pénzt előteremteniük. Nincs is szomorúbb annál, mint amikor pénzhiány, netán szakmai vagy emberi kompetenciák hiányosságából elhanyagolttá válik egy épület. No, meg eladni is nehezebb lesz egy ilyen helyen található ingatlant, és az sem biztos, hogy a felújításba olyan sokat érdemes invesztálni. Ha komoly a szándék, akkor kérd el az eladótól az utolsó 1-2 lakógyűlés jegyzőkönyvét, hogy egy kicsit bele tudj tekinteni a társasház életébe, hangulatába, problémáiba és a felújítási terveibe.

Volt már olyan esetem, ahol volt feladat a lakással is bőven, de a kiskaput a társasházon belül marakodás tette be. Azt mondta az ügyfelem, hogy ő már egyszer lakott ilyen társasházban és nem szeretné még egyszer ilyenbe beleszaladni.
Bauxitbeton
Vidéken nem annyira jellemző, de Budapesten nagyon sok épület épült egy szűk idősávban bauxitbetonból. Az ÉMI nyilvántartást vezet ezekről az épületekről és rendszeresen ellenőrzik a tartószerkezet állapotát. A bauxitbeton azért volt népszerű, mert nagy kezdeti szilárdságot ért el. Aztán sajnos az évek múlásával viszont gyorsan vesztett a tartószerkezet a teherbírásából. Mára ez valamelyest konszolidálódott, a szükséges szerkezeteket már megerősítették, de a biztonság kedvéért ezek az épületek jelenleg is monitorozásra szorulnak.

A fenti nyilvántartásban utána tudsz nézni, hogy a tárgyi ingatlan ebbe a körbe beletartozik-e. A bauxitbeton nem sugárzik, elvileg ellenőrzik az állapotát is, de azért szerintem nem árt tudni róla.
Vannak még problémás anyagok, szerkezetek (azbeszt, Mátrai-(salak)födém, mindenféle más salak stb), de azokról sajnos nincs központi nyilvántartás.
Fényképek forrása: unsplash.com, ÉMI és Micskei Bernadett
Főoldal: ingatlanmernok.hu